土地增值稅是指對土地使用權轉讓及出售建築物時所産生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地産取得的收入減除規定的房地産開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。

例一：

某房地産開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地産開發成本3000萬元；财務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地産開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地産開發公司應納的土地增值稅。

答：

（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元

（2）房地産開發成本為3000萬元

（3）房地産開發費用=500-50 （1000 3000）×5%=650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地産開發的納稅人加計扣除20%

允許扣除額=（1000 3000）×20%=800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=1000 3000 650 555 800=6005（萬元）

（7）增值額=10000-6005=3995（萬元）

（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%

（9）應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75（萬元）

例二：

某房地産公司開發100棟花園别墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建築安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。

每棟售價180萬元，營業稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅？

計算過程如下：

轉讓收入：180×80=14400（萬元）

取得土地使用權所支付的金額與房地産開發成本合計：（14.8 0.2 50）×80=5200（萬元）

房地産開發費用扣除：0.5×80 5200×5%=30（萬元）

轉讓稅金支出：14400×5%×（1 5% 3%）=777.6（萬元）

加計扣除金額：5200×20%=1040（萬元）

扣除項目合計：5200 300 777.6 1040=7317.6（萬元）

增值額=14400-7317.6=7082.4（萬元）

增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08（萬元）

房地産轉讓土地增值稅計算舉例

2009年10月21日

例一：甲于2005年4月在東區購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲将該商鋪轉讓給乙，轉讓價為120萬元。1、假設甲能提供該商鋪的購房發票和評估報告，評估價格為108萬元，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？2、假設甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？

解答：1、甲能提供該商鋪的購房發票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費

①應繳納營業稅=（120-80）×5%=2萬元

②應繳納城建稅=2×7%=0.14萬元

③應繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元

④應繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元

⑤應繳納堤圍費=（120-80）×0.1%=0.04萬元

第二步，計算應繳納土地增值稅

①扣除項目金額=評估價格 轉讓環節繳納的稅金=108 （2 0.14 0.06 0.06 0.04 2.4）=112.7萬元

②增值額=120-112.7=7.3萬元

③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%稅率

④應繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：

應繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。

例二：甲于2005年4月在東區購得一工業用地，購入價地價款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲将該土地轉讓給乙，轉讓價為1100萬元。

1、假設甲能提供該土地購入發票等原值憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？

2、假設甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉讓時應如何繳納土地增值稅？

解答：1、甲能提供該土地購入發票等原值憑證，因此應按據實清算方式征收土地增值稅：

第一步，計算應繳納營業稅及相關稅費

①應繳納營業稅=（1100-1000）×5%=5萬元

②應繳納城建稅=5×7%=0.35萬元

③應繳納教育費附加=5×3%=0.15萬元

④應繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元

⑤應繳納堤圍費=（1100-1000）×0.1%=0.1萬元；

第二步，計算應繳納土地增值稅

①扣除項目金額=1000 （30 5 0.35 0.15 0.55 0.1）=1036.15萬元

②增值額=1100-1036.15=63.85萬元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%稅率

④應繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。

2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應按核定清算方式征收土地增值稅：

應繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。

土地增值稅計算舉例

某房地産開發企業建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關費用為：①支付地價款200萬元；②土地征用及拆遷補償費120萬元；③前期工程費180萬元；④基礎設施費200萬元；⑤建築安裝工程費1500萬元；⑥公共配套設施費200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元（利息能按房地産項目分攤，并有金融機構貸款證明）。該房地産開發企業将商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規定繳納了營業稅、城建稅、印花稅和教育費附加，請計算應繳納多少土地增值稅（扣除比例為5%）。

參考答案：

（1）收入總額6000萬元。

（2）計算扣除項目金額：支付地價款200（萬元）

房地産開發成本=120 180 200 1500 200=2200（萬元）

應納營業稅=6000×5%=300（萬元）

應納城建稅和教育費附加=6000×5%×（7% 3%）=30（萬元）

扣除項目金額=200 2200 500 （200 2200）×5% 300 30 2（200 2200）×20%

=200 2200 620 330 480=3830（萬元）

（3）增值額=6000-3830=2170（萬元）

（4）增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，适用土地增值稅率40%，扣除率5%。

（5）應納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=676.5（萬元）

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