在公房動遷案件中，部分居民可能會有這樣的疑問：長輩一定比晚輩更有資格成為新承租人嗎？為解決這一疑問，需要對公房的性質及承租人的幾大特權進一步回顧與明确。

首先，公房是計劃經濟下分配的福利房，具有福利性質；

其次，承租人享有以下三方面的特權：1是在動遷之前享有占有、使用的權利；2是在動遷後，享有選擇補償方式、簽訂動遷協議、領取動遷款的權利；3是在認定同住人時，不受“他處有房”的限制，可以重複享受動遷待遇的權利；

最後，對物業指定的承租人不認可，可以申請法院撤銷物業的指定行為。但在一種特殊情況下，不建議申請法院撤銷重新指定的行為。這種情況主要是指在正式動遷後，動遷組和物業指定的新承租人，在實踐中僅作為代表享有選擇補償方式、簽訂動遷協議、領取動遷款的權利，而不是實際上的承租人概念，也并不會影響同住人的實體權利。

具體來看一個案例。老王和小王是叔侄關系，兩個人的戶口都在一套公房内，這套公房系老王的母親也就是小王的奶奶單位分配的。老王的母親去世後，一直未變更承租人。該套公房内共有5個戶口，分别是老王及其女兒以及小王一家三口。老王自小住在該公房内，後來因為要結婚，單位另外分配給老王一套福利房。老王由此搬離後，該公房一直由小王的父母和小王居住，後來小王的父母相繼去世，僅剩小王居住在該公房内。2010年，老王夫婦離婚，老王将自己的福利房分給其妻，又将自己和女兒的戶口遷至老公房内。2019年初，老王和小王聽說該公房所處地塊可能要動遷，于是兩人都希望将自己變更為新承租人。

為了解決此事，物業委托居委會多次協調，但始終未形成一緻意見。

老王認為：該公房系自己母親的房子，自己從小居住在裡面，且戶口也在該公房内，自己在外又無其他房子居住。而小王僅是原承租人的孫子，其居住問題應由小王父母解決，不能賴在奶奶的公房内。況且自己還是長輩，小王要學會感恩，沒有資格成為新承租人。

小王則認為:老王之前已經享受過一套福利房，後來其将該套福利房讓給其前妻，系因個人原因導緻無房居住。不排除老王夫妻串通好以争奪老公房動遷款的可能性。而自己已經在老公房内居住幾十年，屬于同住人，當然有資格成為新承租人。

居委會面對這種情況，協調來協調去還是無法達成一緻，協調會就此宣告失敗。後來老王要求由物業直接指定，物業的意思是：按照規定，原來的承租人去世，第一順位是配偶，第二順位是子女，最後順位才是其他人，那麼按照這個邏輯，老王的順位比小王要高，所以，老王更有資格成為新承租人。随後，物業就指定了老王作為新承租人，并且頒發了新的租賃房本。

那麼物業的說法對不對？如果不對，錯在哪裡？我們來看看相關法律是怎麼規定的。根據上海市房管局滬房規範〔2019〕3号文件規定：承租人死亡，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一緻要求變更租賃戶名的應該變更；在本處有本市常住戶口的共同居住人協商不一緻的，按下列順序确定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。

從該規定可以看出，就承租人資格的順位來說，小王确實是低于老王的，物業關于資格順位的說法符合規定。但是，物業指定承租人的行為卻是錯誤的。原因在于适用資格順位存在一個前提條件，那就是雙方必須處于同等地位。即大家都是共同居住人，或者大家都不是共同居住人。根據相關規定，認定共同居住人需要符合以下三個條件：有戶口、住一年、沒有其他福利分房或者雖然有福利分房但居住困難的。

回到老王這個案例中，老王和小王的地位其實并不平等，因為老王曾有過福利分房，因此老王不屬于共同居住人。相反，小王恰恰符合共同居住人條件，系共同居住人。由此，上述資格順位并不能适用于老王和小王，物業的指定行為也不符合法律規定。基于此，小王可以通過起訴要求法院撤銷物業指定老王為新承租人的行為，并請求法院将承租人恢複到小王奶奶名下。

部分居民可能會存在這樣的疑慮，在法院判決物業恢複承租人為小王奶奶後，小王要求物業指定自己作為新承租人時，物業往往并不配合。此時，小王成為新承租人的目的似乎依舊無法實現。其實，這裡存在一個思維誤區。該案中，小王隻要排除老王作為承租人即已取得勝利。原因在于一旦老王成為承租人，則不受福利分房影響，進而可以再次享受動遷利益。一旦老王不是承租人，則在公房動遷時想要享受動遷利益，就需要符合同住人條件。但很顯然，該案中老王并不屬于同住人。因此，小王隻要推翻物業的指定行為，即使自己不能成為新的承租人，也可以說已經取得了勝利。

（本文案例僅供參考）

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