上一篇，2019年東莞最貴六個新盤的複盤，反響強烈；經驗會過時，但邏輯不會。

站在2022年，房叔找了東莞六個備案價3.5-4.0萬/平的新盤，分析它們投住價值。

它們分别是虎門保利時區、虎門萬科卓越珑遠未來之光、大朗中海松湖雲錦、厚街萬科瑧山悅、塘廈金衆柏悅公館、珑遠·萬江翠珑灣。

虎門保利時區

項目占地面積約19.89萬平，總建面約105.19萬平，規劃住戶2376戶，戶型為96-198平。

項目效果圖-來自安居客

根據6月10日，保利時區7号樓預售證信息，均價3.79萬/平（毛坯），戶型為124-138平四房，共計176套。

最低總價約435萬元，最高總價約566萬元；若按九折計算，最低總價約392萬元，最高總價約510萬元。

房叔分析

優勢：該項目最大優勢是虎門高鐵TOD概念，有高鐵、城軌、地鐵交彙站點帶來的聚集效應，加上商業體的規劃和發展，未來是虎門居住和商業辦公的标杆區域。

劣勢：軌交和商業體雖然帶來生活的便利性，但是也會帶來嘈雜性，這個價格水平線更多是中上類的改善需求群體，不會成為高端住房需求（大平層）的類型。

最後，它可能是虎門三年或五年後改善型樓盤的價格标杆之一。

虎門萬科卓越珑遠未來之光

項目占地面積約9.39萬平，總建面約25.85萬平，規劃住戶1223戶，戶型為84-143平。

項目效果圖-來自安居客

根據5月9日，萬科卓越珑遠未來之光14号樓獲預售證信息，均價3.92萬/平（毛坯），戶型為97-121平三四房，共計有125套。

最低總價約336萬元，最高總價約506萬元；若按九折計算，最低總價約302萬元，最高總價約455萬元。

最後，樓面價約2.2萬/平，備案價約3.92萬/平，據說是配建成本高，進而轉移到售價。

房叔分析

優勢：萬科出品，樓盤設計和品質感不錯，自帶商業體的模式；小高層（11層）成為部分改善群體的選擇。

劣勢：旁邊恰好是多條高速交彙處，同時南部灣萬科城四期二手挂牌價約3萬/平。

最後，該盤重在進行了品質升級，可滿足部分認可萬科品牌的購房者；但是這個價格水平線是不是一個投住皆宜的選擇需要自行判斷了。

大朗中海松湖雲錦

項目占地面積約7.77萬平，總建面約23.94萬平，規劃住戶1212戶，戶型為96-129平。

項目效果圖-來自安居客

根據去年12月3日，中海松湖雲錦16号樓獲預售證信息，均價4.05萬/平（毛坯），戶型為96-119平三四房，共計有92套。

最低總價約361萬元，最高總價約498萬元；若按九折計算，最低總價約325萬元，最高總價約448萬元。

最後，項目樓面價約2.6萬/平，備案價約4萬/平，地價透支過多。

房叔分析

優勢：中海的精工品質，靠近松山湖中心區，距離在建地鐵1号線大朗西站約500米，後續可依托大朗西站規劃發展成為一個不錯的闆塊；形成與松山湖園區的融合。

劣勢：目前地鐵一号線大朗西站上蓋的樓盤萬科金地天空之城二手挂牌價約4.2萬/平，同時周邊暫時無形成居住社區氛圍，價格有點透支。

最後，該項目在環松山湖園區樓盤來說，是一個不錯的選擇。

厚街萬科瑧山悅

項目占地面積約10萬平，總建面約25萬平，規劃住戶546戶，戶型為140-210平。

項目效果圖-來自安居客

根據3月11日，萬科瑧山悅14号樓獲預售證信息，均價3.75萬/平（毛坯），戶型為140-181平四房，共計有75套。

最低總價約515萬元，最高總價約717萬元；若按九折計算，最低總價約464萬元，最高總價約645萬元。

最後，該項目樓面價約1.83萬/平，高層備案價約3.75萬/平，前者約占後者的50%，溢價過高了。

房叔分析

優勢：公園環繞，樓盤品質高，定位高端；戶型是平層和别墅，以區域高端改善客群為目标，圈層相對純粹。

劣勢：不屬于東莞核心區，有點類似于“深圳龍華金茂府的案例”；完全靠公園 産品力承托價格有點牽強。

最後，之前陽光問政說它備案價高的問題是配建多，導緻成本高，進而售價彌補。

塘廈金衆柏悅公館

項目占地面積約7.7萬平，總建面約17.56萬平，規劃住戶1529戶，戶型為98-194平。

項目效果圖-來自安居客

根據4月25日，金衆柏悅公館一期7号樓獲預售證信息，均價3.78萬/平（毛坯），戶型為97-195平四房，共計有87套。

最低總價約342萬元，最高總價約779萬元；若按九折計算，最低總價約308萬元，最高總價約701萬元。

最後，項目并不是招拍挂地塊，具體樓面價不詳；但是這個售價在臨深市場接受程度不高，依靠深圳客解決去化壓力；但是差不多總價預算的深圳客在深圳也有不錯的闆塊和樓盤選擇了。

房叔分析

優勢：項目地處塘廈優質居住區域，部分樓棟可以看到湖景，樓盤側重于改善群體。

劣勢：塘廈以及臨深客群對樓盤高總價的抗性，短期價格市場接受程度低。

最後，項目旁邊的二手房金地博登湖（二期）挂牌價約3.29萬/平，若項目折扣大，最後售價逼近周邊二手價格，可滿足部分群體的改善需求。

珑遠·萬江 翠珑灣

項目占地面積約4.42萬平，總建面約27.74萬平（分三期開發），規劃住戶928戶，戶型為95-143平。第一期規劃6棟住宅樓和1棟辦公樓。

項目效果圖-來自安居客

據悉，吹風價約3.5萬/平，若真是這個備案價水平線，高或低請交給市場檢驗了。

項目不是招拍挂價地塊，具體樓面價不詳；不過從珑遠集團在東莞樓盤布局角度來看，項目備案價不會低，例如麻湧項目。

房叔分析

優勢：屬于城區概念的樓盤，地處萬江行政中心區域，區域後續規劃藍圖有想象空間，有江景概念。

劣勢：旁邊二手盤信鴻瀾岸挂牌價約2.74萬/平，雖然樓盤地處萬江，但是并不是萬江核心區域（核心區域是靠近南城區域/1号線沿線），市場對該闆塊的認可程度不高。

最後，周邊競品多，例如售價約3.1萬/平的碧桂園雲悅半島，以及厚街和道滘的樓盤。

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