之前我們聊了龍湖商業20年的發展曆程，發現龍湖商業用20年的時間證明了凱德模式的成與敗。今天我們一起來聊聊龍湖商業面臨的問題。

龍湖商業是國内商業地産企業的一個縮影，其所面臨的問題也是衆多内資商業地産企業普遍存在的問題。

目前，跟其模仿學習對象凱德一樣（凱德的産品線是龍之夢、來福士），龍湖商業共形成了3個産品線（跟旭輝商業、萬達商業、新城商業類似，不得不說，注重規模的企業都重視産品的标準化）：

1、龍湖天街：龍湖定位為都市購物中心系列，針對中等收入新興家庭的區域性購物中心，不是一個非常高端的、容納很多奢侈品的購物中心，也不是做一個非常低端的産品，它處于中等偏上的、偏時尚的定位。

——敲黑闆：在上海，這個定位基本沒有實現。多走路、電商直播等出現了龍湖天街，直接打破了我對龍湖天街的認知。為了租金收益，犧牲品牌形象，相當典型的做法。目前上海的龍湖天街定位更加接近萬達廣場、中駿廣場、寶龍廣場、吾悅廣場等深入三四線城市企業的産品狀态。

2、星悅荟：龍湖商業定位為社區特色商業，一般不超過5萬方。服務于社區級，或者是到區域級這樣的一個形态，裡面業态更加集中，偏重于餐飲，會增加一些文化特色的東西。

該類型的商業，未來必将是一片競争激烈的紅海。市場上多家公司已經率先進入了該領域，比如多年來跌跌撞撞的旭輝商業、萬科商業、瑞商聯城，都已經在這個領域率先發力了，且尚未找到成功的鑰匙。

3、家悅荟：龍湖商業定位為高端家居生活館，規模在5萬到10萬方。這類中型的MALL作為一個特類産品，也具備一定的品類特色，更像一個小型的精品專業市場（此處紅星美凱龍、月星家居等企業應該會打噴嚏）。

和萬達、新城、中駿、寶龍、禹州、世茂等企業一樣，以龍湖商業為代表的内資商業地産企業用過去20年的經驗，打造了其商業地産的管理能力，并且在商業管理環節形成了自己的特色與亮點。

随着商業地産行業競争加劇，以及國家對房地産行業的調控，越來越多的企業認識到：依靠買房子養活商業的路子行不通了，因此在過去的3年間，華潤萬象生活、寶龍商業、中駿商管、萬達商管等一批商業地産企業紛紛尋求上市，市場一度傳言龍湖商業計劃上市。

龍湖2021年下半年，打通了商業管理與物業管理，建立了底層數據打通的數字化平台。龍湖商業在2021年下半年也開始了輕資産拓展之路。

2022年後，包括上海奉賢、南昌青山湖、甯波鄞州、北京亦莊、上海金彙、武漢白沙、沈陽渾南、南甯青秀、武漢烽勝路等多座天街将入市運營。

以上種種策略和計劃，都暗示龍湖商業可能擁有一個上市夢。然而擺在龍湖商業等一批同行（此處應該有寶龍商業、中駿商業、禹州商業、世茂文娛、新城商業等）面前的現實是：目前對凱德商業的學習，僅僅學習了凱德商業的商業管理。然而凱德的商業模式并非簡單的商業管理，而是基金 地産模式。主要為：

（1）凱德通過設立基金，投資不同階段的商場，解決商業地産的資金問題；待商業項目發展到一定階段（比如項目開業、項目開業後3年等）參與投資利潤的分享，享受資産增值帶來的紅利（殘酷的現實是：若是項目盈利不加，直接賣項目或者賣股權，比如打包出售給印力的龍之夢項目，以及來福士項目的股權賣給平安不動産）；

此前龍湖商業依靠龍湖住宅輸血，提供資金、項目開發，并持續持有。未來的市場前景下，龍湖住宅顯然無法繼續成為龍湖商業的資金池。如何建立自己的資金來源，養成自己的造血能力，不僅僅是龍湖商業當下需要解決的難題之一，也是衆多内資商業地産開發商需要解決的問題之一（比如世茂、新城、正榮、旭輝）；

（2）凱德另外設立了管理公司，解決項目投資、項目開發和項目管理等階段的問題，并通過對各階段的項目收取一定的管理費來實現自己的盈利；

龍湖商業始終依靠自己的商業管理賺取利潤（是否實現盈利，目前尚未可知。跟大部分内資企業一樣，商業的盈利能力都比較薄弱）。目前已經上市的商業地産企業，更關注的是所管理的面積，借鑒的是物業管理的盈利計算模式。

“凱德”二字是音譯自“Capitaland”,是capital land組合而成，可以說凱德在成立之初就清晰了資本是地産的基石，有效地利用資本來開發房地産。

如其他商業地産公司（目前幾家上市公司努力希望通過收取管理費給資本市場講故事，将商業地産的生意做成了物業管理的生意），未來龍湖商業面臨的考驗是：

（1）商業管理環節：能否成為其核心競争力？目前龍湖商業在杭州、重慶、成都等地的項目表現都比較出色，但未能在一線城市打造出自己的标杆項目，商業項目普遍接近凱德龍之夢的水平，無核心競争力和亮點。

近期龍湖商業為了形成其獨立的商業模式（摒棄對凱德模式的閹割式學習）而進行的人員調整，将帶來一批骨幹的流失，其商業管理能力還能否保留住，也是一個需要時間驗證的問題；

（2）商業模式：如何通過自己的方式形成其造血功能，成為龍湖真正獨立的航道，是擺在當下最首要解決的問題。無論是與資本的合作，還是嘗試輕資産管理，可能都是解決的方式之一。不過内部更深層次的管理痼疾、對商業地産的認識以及對市場競争的敬畏，才是影響其發展的根本。

商業地産已經進入了白熱化競争階段，比拼的不僅僅是金主和出身，還有自身的商業管理能力——能否有效進行招商、推廣、營運和物業管理，提供目标客群真正需要的産品和服務，提升消費者在場景中的消費體驗，讓消費者願意來、經常來、喜歡來。後者也才是資本願意聽的好故事。

但願未來有更多龍湖商業一樣的同行崛起，也祝願龍湖商業能夠盡早形成自己的商業模式，成為真正的航道。

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