編者按

作為最适合安居樂業的城市之一，廣州住房租賃市場一直備受關注。廣州是一座充滿煙火氣的生活之城，亦是一座适合創業的夢想之城，上班白領、創業人士、畢業新人等構成城市的其中一面。他們選擇居住在什麼樣的地方?會走向什麼樣的職場辦公環境?這一定程度上，正是廣州這座城市發展面貌與水平的一項反映。在廣州城市發展的角落裡，一個個嶄新的、潮流的品牌公寓及辦公空間落地，它們承載着各自的價值，被發現與觀察。

由此，南方網、南方 《房産觀察家》推出“租房經濟學”系列報道，聚焦廣州住房租賃市場發展、各大公寓品牌特色以及租房指引。

受疫情影響，今年上半年廣州住房租賃市場整體回落;進入下半年，預計成交量會有較大幅度的恢複。

近日，記者對廣州11個區域的公寓租住情況進行走訪摸查，并深入采訪了自如、碧家、YOU 國際青年社區等品牌公寓以及聯合辦公空間，對廣州公寓物業定價、服務特色及區域差異等進行具體呈現。

廣州各區公寓租金差異大

天河、海珠租房最旺

從租金上看，位于CBD位置的天河區吸引了衆多長租公寓和酒店式公寓落戶，房源數、市場占比均居全市之首，達到整體租金水平的“天花闆”，但也不乏租金較低的片區。其中，在棠下片區，單間租金在1799元/月起，而獵德地鐵站附近保利中達廣場一室一廳租金甚至高達13000元/月。

同是老城區，海珠區、越秀區、荔灣區的公寓租住情況差别較大。海珠區房源大多比較新，中等戶型居多，租金稍低于天河區同級别房源，但還是比其他區高，比如琶洲闆塊的一室一廳保利世界貿易中心公寓，租金近7000元/月；越秀區交通便利及生活配套成熟，品牌公寓資源相對豐富，如鄰近地鐵站的萬科泊寓五羊邨二店，單間整租約3500-4000元/月；荔灣區公寓租金相對越秀區的低，可選擇的品牌公寓也較少，目前隻有部分小型公寓，整租租金視條件介于700-3000元/月。

番禺區公寓租金相對越秀、天河等地的公寓租金較低。由于靠近廣州大學城闆塊，不少高校畢業生會考慮在番禺租房，特别是有升學需求的畢業生，會選擇在校外租房子進行備考。比如在大石闆塊800-1000元/月大石闆塊就可以租到品牌公寓。

白雲區地鐵線路較多，逐漸形成的出租屋經濟也是一大特色，“房東”、“二房東”遍布各個城中村、住宅和公寓。白雲區的租金相對于其他城區可供選擇的範圍大，單間起租價從320-3000元/月，600元/月就能租到靠近地鐵的一房一廳。

南沙區和黃埔區有區位和政策優勢加持，在一定條件下對人才租房支持力度較大。據觀察，南沙區小面積戶型稀缺，如整租80平方米的單位，租金約2200-3000元/月。黃埔區的價格會更低一點，如文沖地鐵站附近的一室一廳，租金在2000元/月左右。

花都區通過地鐵、城際、輕軌以及高速公路、快速公路等多種交通方式快速連接廣州白雲國際機場和廣州北站，頗受出差人士歡迎。一室一廳的租金水平基本在1200-2500元/月之間，具體因區位差異有所浮動。

至于遠離中心城區的增城區和從化區，由于地理位置稍偏，可供選擇的公寓品牌比較少，租金的可接受度也很高，一房一廳的套間租金從350-1500元/月不等。

自如、碧家等長租公寓畢業季推優惠

提供社交、心理咨詢等服務

國内長租公寓建設經營主要有分散式和集中式兩種形态。分散式公寓是指租賃平台承包分散在各個小區裡的個人房源，進行裝修裝配後，以公寓品牌對外出租的一種模式;集中式公寓則是指租賃平台承包整棟或整棟中的幾層，統一進行改造後出租。

常見的分散式公寓有相寓、自如、蘑菇公寓、美麗屋等品牌。以自如為例，目前該品牌在廣州的房源數超過3萬間，分布于廣州各大行政區，較集中于地鐵沿線周邊各小區樓盤，以小區電梯樓為主。

廣州自如提供線上找房服務，租客可以通過視頻或VR詳細了解房源;同時配備管家服務，為租客匹配适合的房源。

“我一開始不是很能接受合租，體驗了自如公寓後還挺滿意，室友相處融洽，周末一起做飯，生病了也會互相照顧。平時有保潔阿姨上門打掃，管家也經常噓寒問暖。”白領小淇去年9月從北京來到廣州就業，打算今年一年期滿後續租。

畢業生小張實習的時候曾兩次遇到租房不退押金、扣押金的情況。因此他想找一個靠譜的房源，最後選擇了體育西附近的自如公寓，且自如針對畢業生租房的海燕計劃給他免了押金。

八月新開張的黃埔自如公寓，位于保利中珺廣場

而常見的集中式公寓有碧家、YOU 、萬科泊寓和魔方公寓等。記者了解到，碧家在廣州房源已超過1600套，分布于白雲區、海珠區和番禺區，門店發布在地鐵沿線附近，且周邊有成熟商業配套。“未來碧家會綜合考慮項目資質、經營成本、地理位置等要素，主要沿地鐵及交通便利樞紐繼續穩健開拓市場。”碧家相關負責人接受記者采訪談道。

據進一步了解，碧家設立有專屬400專線解決租客問題，門店員工以顧客滿意度為考核。疫情期間，碧家攜手全國知名心理咨詢平台，開設公益心理咨詢專線，免費為租客提供心理咨詢關懷服務。

碧家廣州客村店

對于受疫情影響無法前來廣州看房的租客，碧家同樣提供雲看房服務，并在畢業季推出優惠活動，同時為老客戶提供原價續租優惠。

位于五羊邨地鐵附近的YOU 國際青年社區

YOU 國際青年社區目前在廣州越秀區、海珠區、白雲區設立門店，租金平均水平是2700元，比往年上浮1.5%-3%左右，畢業生入住率大緻占10%-30%左右。

萬科泊寓在五羊邨地鐵附近有兩個門店。其中，城市青年家公寓面向的主要人群是畢業生，主要為合租房型，因此，月租也更為實惠，約為1500-2000元/月。其距離最近的楊箕地鐵站也僅450米左右。據了解，租住在這裡的畢業生大多在珠江新城、天河等商圈工作。

魔方公寓是老城區荔灣為數不多的品牌公寓之一，租金約為2500-3500元/月，距離如意坊地鐵站261米，交通便利;周邊多為高級住宅區、學校等。

酒店式公寓定價視商業環境而定

居住度假與投資兩者兼具

除長租(住宅型)公寓以外，酒店式公寓屬于較為特殊的商業物業，一方面結合了酒店式的較高規格的物業管理，另一方面又具有一般公寓部分功能。

鑒于市場定位和滿足住客需求，酒店式公寓具有明顯的差異化特點。在戶型和設計上，酒店式公寓從幾十平方米到幾百平方米不等，統一為精裝修，提供全套家居和電器;一般而言，酒店式公寓項目可滿足使用者的個性化需求，為住客提供高檔、到位的特色服務; 在管理和服務上，由于酒店式公寓屬于酒店的一種，會提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點服務。

此外，酒店式公寓兼具居住度假與投資兩種功能，既可用來居住度假，也可用來投資，或兩者兼而有之。值得注意的是，投資者可通過一次性付款或分期或按揭的方式成為業主，獲取客房的獨立産權，酒店式公寓也可将每個客房出售給投資者。

相對于長租公寓，酒店式公寓對于大環境的發展、人流量、交通等方面的要求更為苛刻，其定價也視商業環境而定。此外，不同的酒店式公寓服務也存在差異化。

熱門景點附近的酒店式公寓定價會稍高一點。比如位于番禺區長隆歡樂世界附近的森林密碼主題公寓約868元/晚，位于天河區火車東站附近的雅詩閣服務公寓約840元/晚，位于海珠區廣州塔附近的寓米酒店公寓入住價格約378元/晚，坐落于增城區白水寨、挂綠廣場商圈的樂高公寓則約218元/晚。

業内人士王先生在接受記者采訪時表示，酒店式公寓的盈利主要依靠于旅遊旺季，比如寒暑假和國慶長假。相較于價格更高昂的景區内住宿和星級酒店，酒店式公寓會是不錯的選擇。“相較于同一位置的高端酒店，酒店式公寓起碼能省200-300元/晚，幾天下來也是筆不小的開銷。”王先生告訴記者。

值得注意的是，酒店式公寓的水電費、寬帶使用費參照商業标準繳納，因此日常生活成本較高。例如，其水電費一般是民用的1.5-2倍。至于物業費，則要看物業公司制訂的收費政策，不過由于其往往參照商業項目，且提供的服務更多，收費标準通常高于普通住宅。

另外，酒店式公寓不允許通煤氣，日常生活隻能一切電器化，用電量自然也居高不下。酒店式公寓的電費也不分時段，沒有優惠的“波谷”價。此外，酒店式公寓提供酒店模式的服務如居室内配有全套家具及廚房設備等，這些衛生條件需要住客認真審視。

因此，酒店式公寓的租住功能主要适用于開展短租業務，适合那些對長期商旅和個性化出行旅遊有直接需求的消費群體。

聯合辦公成創業人士新選擇

設移動、獨立工位

在解決租住體驗問題外，聯合辦公空間也适合創業者或SOHO辦公人士開展工作業務。

當前，節約型共享經濟發展快速，聯合辦公也漸漸成為共享經濟的成員之一，新的辦公租賃形式給共享經濟發展增添動力的同時，也為自由職業者和新成立的創業公司提供一個高效的辦公空間。

目前，國内的聯合辦公品牌有優客工場、氪空間、WE 酷窩、Wework、JIC OFFICE等。記者走訪了位于廣州大道中293号的Wework聯合辦公空間，從電梯進入後，可以看到裝修簡約的大廳和透明玻璃牆隔間辦公室。

位于廣州大道中的Wework聯合辦公空間

Wework的工作人員向記者介紹，Wework可以一個月起租，分為大廳公共空間的移動工位和獨立的辦公室工位，移動工位是1700元/月/人，獨立辦公室的工位均價是2500元/月/人，費用包含茶水間、辦公區域的無線網絡和文件打印室的使用權。在這裡，70%辦公空間已出租。

據觀察，這家Wework位于外商琥珀廣場三樓，門口有星巴克、茶米茶、都可COCO等品牌茶飲店，一樓還有不少美食門店，工作之餘，跟同事喝茶、聚餐都非常便利。

目前，Wework在廣州設有四家聯合辦公空間，分别位于越秀金融大廈、廣州大道中293号、大馬站商業中心和越秀新都會。值得一提的是，現在在Wework小程序和APP上有針對新會員推出的新人禮包，用戶可以領取後體驗一下新型的共享移動辦公室。

總得來說，無論是選擇租住公寓還是辦公空間，劣質的品牌和錯誤的類型很難保障使用體驗，因此大家最好清楚了解品牌類型，而且要重點了解價位和管理服務，以及周圍配套設施等等。

【策劃】黃艾明 楊智明

【記者】黃艾明 楊智明 潘沈思 黎慧

【作者】 楊智明；潘沈思；黃艾明；黎慧

房産觀察家

來源：南方 - 創造更多價值

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