成都二手房降溫了？！

沒錯，的确如此。

最近我們就監控到：成都絕大部分地區的二手房價已經“陰跌”了一個月。

圖源：好好選房小程序

不僅僅是帶看量、成交量有大幅下滑的情況，甚至連挂牌價和成交價也開始跳水。

自從531新政之後，二手房成交一路高漲，才過去兩個月卻瞬間變換面孔，讓人猝不及防。

所以，最近一個月成都的二手房市場，究竟怎麼了？

帶看量跌25%，成交量跌12%

成交價最高降了3000元/㎡

7月初時，成都二手房市場還是一片火熱的景象，那段時間我也經常陪朋友去看二手房。

還記得當時朋友看上了一套精裝小套二，位置雖然有點偏，但戶型和裝修還算對胃口。

本想着試探性問問，但房東咬着價格不松口，還表明非誠勿擾。

那時候正好也是新政後的爆發期，市場的确如此，很多好房源并不愁賣，甚至剛挂牌幾天就成交了。

沒想到一個多月過去了，那套房子還是沒賣脫，中介突然說房東降價10萬，如今要誠心。

但現在，朋友已經對這套房喪失了興趣，甚至還告訴我，之前看過的好幾套房，都有了降價的迹象.......

果然，這也跟我們觀察到的現象不謀而合，這不單單是個例，最近二手房市場的确出現了反轉。

先看帶看量，8月跌幅近25%，是近4個月來的最低值。

今年6月份，也就是新政後的第一個月，帶看量高達39萬次，每周近10萬次，也是近一年多來的高峰。

7月份數據有所下降，但也有32萬次，平均每周有8萬次帶看。

轉折出現在8月，帶看量減少到29萬次，相比頂峰時的6月，帶看量跌了近25%！

再看成交量，同比下跌12%，出現了明顯的回落迹象。

成都二手房成交量走勢有目共睹，從年後開始走出全國獨立行情，最高值出現在7月份。

1.72萬套的月成交量不僅碾壓新房，更創了近7年來的月成交最高記錄。

然而，站得高也容易摔得疼。

這個月突然就開始走下坡路了，8月成交跌至1.51萬套，環比下滑了約12%。

帶看量和成交量可以映照市場局部情況，但價格才是市場更真實的反饋。

于是，我專門統計了近一個月的價格情況，數據的确不出所料：也跌了！

可以看出，近一個月來成都12個主要區域挂牌價全面下跌，其中10個區域的成交價也在走低。

主城5＋2區近1個月二手房價格變動情況（統計來源：貝殼）

近郊5區近1個月二手房價格變動情況（統計來源：貝殼）

• 挂牌價方面，降幅最高達1000元/㎡（天府新區），降幅最低的也有300元/㎡。
• 成交價方面，除了成華和溫江小漲幾百塊，其他區域一片綠，最高跌了3100元/㎡（天府新區）！

挂牌價降了還算正常，畢竟這屬于心理預期，對實際成交情況影響不大。

關鍵是，成交價也有明顯的跌幅，幾乎是全面飄綠，天府新區的降幅最大！

奉勸之前買了二手或者正打算賣二手的别去看小區最近的成交，一看房價又跌了幾千塊，可能真要氣到吐血

新盤大出貨，挂牌量不降反增

成都二手房“越賣越多”

其實從7月底開始，成都就陷入了困境，先是疫情，然後是高溫限電，現在直接全員居家了。

不僅導緻了整個成都市的經濟、社會民生的巨量損失，對樓市的負面影響也是難以估量的。

8月份帶看量和成交量下滑，最直接的原因就是疫情和高溫。

要麼是因為疫情被封控在家，要麼是因為限電導緻無法出門，即使再想看房買房也要被迫停止。

不能到線下實地去看，這對房産交易來說是緻命的。

全員居家的這一周，中介無法上班，二手帶看全部停止，每日成交量僅有2位數，數據慘淡得比過年還像過年

這座城市靜默了，房産市場也真正按下了暫停鍵。

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帶看和成交量的下滑可以由客觀因素來解釋，然而價格下跌卻是純粹的市場因素導緻。

3個月前，借着531新政後的熱潮，二手房迎來瘋狂出貨期，卻沒想到2個月後就遭遇了危機。

曾經傲嬌的二手房東們，風暴期過後，這下的确有點憋不住了.....

最明顯的就是這次降幅最大的天府新區，錦江生态帶片區則是其中的代表闆塊。

近期不少二手房挂牌及成交紛紛掉價，從起初的3萬＋跌到了2萬多，如今平均成交價為2.47萬/㎡。

圖源：好好選房小程序

區域内最近的法拍市場也引人矚目，網紅神盤川發天府上城上周成功拍賣兩套房，價格迎來大跳水。

一套1.85萬/㎡成交，一套1.98萬/㎡成交，而前兩年的買入價在1.4萬/㎡左右。

據我們統計，今上半年川發拍出了5套房，成交價都在2.1-2.2萬/㎡之間。

幾個月過去，法拍房焉了，足足跌了2千多塊，算上買入價和這2年的持有成本，基本是沒賺錢。

錦江生态帶的二手及法拍價格下跌，主要還是受新房市場影響，這也是新房多的闆塊都會面臨的問題。

幸福裡、天府和鳴、西派融城等開賣，接下來還有綠城及合信的地，錦江生态帶今年新房市場的确熱鬧。

精裝2.4萬/㎡，順銷不搖号，沒有稅費中介費，還都是品牌開發商及物業，這對周邊的次新二手房造成不小沖擊。

換做是你，你選3萬的二手還還是2萬多的新房嘛

答案顯而易見了。

其他片區二手房普降，則更多是受同類房源的擠壓，新政後投資客紛紛出逃甩貨。

于是，神奇的事情發生了：成都市場的二手房越賣越多！

5月的挂牌量是15.3萬套，成交量每個月1萬多套，5-8月一共消耗了6萬多套二手房，

按理說，賣了這麼多，不增加的情況下挂牌量會掉到10萬套以下。

然而，挂牌量不降反增，最高達到18萬套，如今穩定在了17.2萬套。

這是非常恐怖的事情，在賣掉了6萬套的大背景下，又足足多出來7萬套二手房。

市場上的二手房實在太多了，選擇面太廣了，随便一個成交量高的小區，挂牌量都是幾百套。

如果房子稍微差了點，隻要沾上不滿二、樓層低、朝向差、臨馬路等缺陷，你怎麼拼得過同闆塊或同小區其他房源？

從各區域二手房表現來看，特别是房齡大和闆塊内新盤多的二手小區屬實難受。

不僅需要面臨其餘二手房的内卷，還需要對抗新房的沖擊，現在更是艱難時期。

要想趕緊把房子賣掉，降價成了唯一的辦法。

按照這個趨勢來看，隻要成都二手房挂牌量持續不斷增加，二手房降價趨勢也會越來越明顯。

二手房價格普降

“話語權”交給買方市場

前段時間成都二手房成交量創下高記錄，也讓很多人産生了一種錯覺：價格是不是也漲了？

事實完全相反，“量漲價穩”是今年上半年市場的特征。

并且兩極分化非常明顯，核心闆塊優質房産始終領漲，偏遠闆塊，劣質房尤其是老破小頻繁降價也無人問津。

對于現在的二手房來說，價格上堅挺的，要麼占據好的區域，要麼是産品具有碾壓優勢，或是有好學區的小區。

這也是現在二手房的核心價值點。

如今因為多方因素疊加，二手房“砸盤期”下，買家反而是占上風的。

一方面是房源選擇面不小，17萬套二手房裡，滿二和滿五的房子超過10萬套。

加上二手房限售解禁，新挂的大多是拿證2年多的房子，品質都比較高。

再遇上房東急着出手的、投資客準備抛售跑路的，話語權直接給到買方。

圖源：貝殼

另一方面，現在的信貸政策可太寬松了。

前幾年買的房子，利率在5.8%左右，現在就像個怨種一樣還着高額月供，苦不堪言。

很多人看着新辦的房貸利率才4.3%，每個月少還上千塊，肯定不爽的！

這也導緻很多有房人群要麼選擇提前還貸，要麼直接把房子賣了換套新房。

趁着利率低，二手房東想趕快賣、還沒買的想趕緊上車，這一招的确起了作用。

不僅如此，近期各地調控信号不斷，可能還會帶來兩個好消息：

8月24日國務院常務會議表示：允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

8月31日國常務會再提房地産：支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

一周内連續兩次提及房地産，也正說明高層對房地産之于穩經濟大盤，寄予了厚望。

第一，房貸利率還沒來到最低點，目前5年期LPR為4.3%，預測稱後續仍然具備降息空間。

第二，雖然放松了二三套房的限購，但仍然有貸款的限制，非首套房的首付也有可能再次下調。

所以，今年準備上車的房友還可以觀望一段時間，不用過于着急。

成都三批次土拍即将開啟，可以再看看房企們的拿地熱情以及最終流拍情況。

再蹲一蹲這兩個月成都會不會出政策，以及9月最新的LPR報價，緩一緩再上車也不遲

#今日話題#

你近期看二手房了嗎，你看的房子降價了沒？

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