記者/畢影

最近常聽人說：“二手房市場冷了”。

房報君想說兩句話。

第一句，你說晚了。

2019年1月，房報君曾發過兩篇關于二手房市場的預測，其中一篇提到“二手房堰塞湖”，另一篇則是“長春二手房拐點将至”，預判今年二手房市場遇冷。

如果你相信了房報君的判斷，在上半年離場，收益會很不錯。

第二句，你說早了。

因為明年的二手房市場會更冷。現在很多人意識到了市場的變化，但還想挺着價格觀望，二手房價格明顯下挫的節點，也确實還沒到來。

也許，這是你離場的最後一個好時機。

2019年，長春二手房市場最大的變化，是最“剛”的二手房——二手學區房軟了。

以往即便二手房市場行情不好，名校學區的二手房價格依然基本堅挺。

然而，自從10月17日朝陽區率先發布4所熱點學校的學位預警之後，長春新區也發布了學位預警。随後，長春市及多個區都陸續出台了中小學招生入學新政，熱門學校“多校劃片”、“電腦派位”已經清晰成為明年趨勢，不能100%上名校的二手學區房，讓購房者不敢輕易出手，市場迅速降溫。

據安居客二手房數據顯示，曾是省二學區的南湖新村二手房，在學位預警和新政出台前，挂牌價格基本在3萬元/㎡左右，不少房源價格都在3萬元/㎡以上，而在新政和學位預警之後，挂牌價格在2萬元/㎡左右的房源明顯增多，有些房源價格直降1萬元/㎡。

圖片為安居客南湖新村二手房挂牌價格表（學區預警後）

圖片為安居客南湖新村二手房挂牌價格表（學區預警前）

房地産報記者走訪了東師附小和省二實驗附近的中介，中介人員表示，學位預警後，家長的确有顧忌了，而且近期成交量的确有所回落，部分房源有不同程度的降價。

名校二手學區房光環不再，也讓購房者恢複理性置業。

二手學區房市場遭遇速凍，二手房市場整體也不樂觀，這種情緒已蔓延到房報君辦公室。

房報君有同事家住經開北，100平精裝修小三室報價96萬，從8月份挂牌到現在，不說無人問津也差不多了，中介帶客戶來看房的次數掰着手指頭都能數過來。

“大哥，不行咱價格往下降兩萬吧，興許問的人能多一些”，中介已經不止一次勸同事降價，但他不想降，還想挺挺看。

然而，很多着急出手的賣家已經開始降價了，随便翻翻朋友圈，“急售”、“直降”、“再降”字樣比比皆是。

房報君采訪了包括經開、北湖、朝陽等區域的中介門店，中介普遍的反映是，現在市場确實跟天氣一樣冷了。尤其是房價在過去2年漲速較快的區域，二手房市場降溫明顯，成交量不高，且成交周期變長。

據長春房協數據顯示，2019年1-10月，二手住房交易73070套，交易面積598.1萬平方米，同比下降9.2%。

如今，更多的賣家跟房報君的同事一樣，不降價先挂着觀望；而買房者也不再輕易出手。整個市場彌漫着觀望情緒。

文章寫到這裡，一定會有購房者會問，現在是應該趕緊賣房嗎？買二手房什麼時候合适。

房報君在開篇就曾提到，今年還不是二手房市場最冷的時候，明年才是。

為什麼這麼說？

1、新房供應量，未來3年都是高峰期

截至目前，2019年長春挂牌出讓的商住用地已達800多萬㎡（含近期挂牌未成交地塊），是近10年來，長春土地市場供應量第二多的一年。

注：此圖2019年數據為截至發稿時數據

與此同時，長春棚改也按下加速鍵，高新區、綠園區、寬城區、二道區很多棚改項目在今年都有動作，其中三環内棚改項目的用地面積預計就在400萬㎡左右，這些都将在未來幾年形成土地供應，最終形成新房供應市場。

未來3-5年，長春新房市場供應，将迎來又一個高峰期。

而據長春房數據，截至10月末，商品住房的庫存面積達1022.2萬㎡，同比增長18.1%。

新房供應增多，存量擴大，如何保證銷量？

今年下半年以來，我們看到，開發商為了拉客戶也是絞盡腦汁：從7字頭的價格戰打響，到購房增家電、購物卡，長春樓市未來幾年不會再有閉着眼睛也能日光的時候了，大家為了業績打折的打折，優惠的優惠...（點我看之前分析）

新房市場的過剩行情，反過來一定會對二手房市場形成沖擊。

2、環外新興闆塊，形成衆多房價窪地，削弱二手房性價比

今年以來，長春大嶺、合隆、範家屯、奢嶺等環外闆塊崛起，一方面，這些闆塊已經開始吸引大品牌房企入駐，另一方面，房價親民。這使得距離這些區域較近的汽開區、寬城區、高新區等地的購房者，可以用每平六七千的價格購買到品牌開發商的新房，就不會考慮主城區的每平八九千甚至過萬的老破小二手房。

而随着交通、教育、醫療、商業等配套逐漸在新興闆塊落位，影響很多人購買二手房的成熟配套因素，也在變弱。

在更具價格優勢的環外闆塊新房吸引下，一部分購房者抛棄主城區的老破小二手房。

2020年之後的長春二手房市場，是供給端的格局發生了重大變化，如果你認識不到，可能投資就會有更大風險。

那麼二手房價格會有很大波動嗎？

房報君認為，類似名校二手學區房這種虛高的房價會大幅縮水，但是以自住需求為主打，特别是臨近軌交等硬核配套的二手房，還是對市場有抗體的，甚至還會有波上漲。（詳見昨日報道）

如果2018年中你看到房報君的提示，房價不會再漲了，沒有在這之後投資房産，那麼也不會影響收益。

如果你急用錢，有二手房要出手，那麼見好就收吧，價格比預期稍低點也可以離場了。

如果不着急，而且也有能力繼續持有三年以上，那麼可以觀望。

至于想買二手房的人，現在開始慢慢挑吧，而且有講價的空間，現在是買方市場了。

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