【贈與政策新規】自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年内仍記入贈與人擁有住房套數。

直系親屬産證更名可以通過三種方式：買賣、贈與、繼承，但手續和費用有所不同。

我們假設房屋總價500萬，買進價100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費用。

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費按照規定來繳納。此種情況适合名下有房，不準備把名下房産出售的一部分人，雖然會繳納一部分稅費，但不會對以後房産出售有影響。

【買賣更名所需要的費用】

1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5% 0.3%）=201904元

2、契稅：房屋總價3% 也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個點，名下若是無房，不推薦此種方式）

3、交易手續費：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費：80元

5、抵押登記費：40元

走買賣流程所需要的全部費用，共352424元

【二手房交易所需材料】

房東：身份證、産證、産證密碼、動遷房需帶動遷協議。

下家：身份證、戶口本、結婚證、小孩出生證明、有離婚帶離婚證和離婚協議。

【交易時效】

查限購、審稅、抵押注銷、過戶、設立抵押當日受理。過戶5個工作日後繳稅、出産證。

二、繼承

【繼承所需費用】直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個稅。房屋繼承過來在出售時契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個稅，不唯一總房價款20%個稅。

【繼承順序】繼承順序：遺贈撫養協議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

【繼承流程】先至公證處辦理繼承權公證，領取公證書後至房屋所在地的交易中心駐場稅務所辦理稅收核定，領取完稅憑證後至房屋所在地的交易中心換領新的産證。

【繼承時效】繼承公證需要進行家庭成員核對，一般情形下本市戶籍的為 2 個月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需時間較長，具體時效根據不同戶籍地而定）

【房地産交易中心受理流程】到房屋所在地的房地産交易中心駐場稅務免稅申報→到房屋所在地的房地産交易中心受理窗口受理→20 個自然日（法定節假日除外）出産證。

【繼承公證所需材料】

1.被繼承人死亡證明：（1）注銷的戶口；（2）醫院的死亡證明書或火化證明。

2.被繼承人單位證明内容。（1）被繼承人的姓名、性别、出生日期、死亡日期、死亡地點、死亡原因、生前住址；（2）被繼承人的父母生存狀況，于被繼承人之後死亡的需注明死亡日期；（3）被繼承人的配偶狀況（注明是否原配）；（4）被繼承人的生子女：包括已死亡子女的死亡日期及其配偶和子女；（5）被繼承人的養子女、有撫養關系的繼子女。

3.要繼承的财産權利證書。（包括房屋所有權證答書、存款憑證、股票賬戶及證券公司出具的股票明細單、債券憑證、專利權證書等。）

4.被繼承人的遺囑公證書。

5.全部繼承人需攜帶戶口、身份證到公證處辦理。

6.若要放棄繼承權必須本人到公證處。在外地的需要在當地公證處辦理“棄權聲明書”公證；在國外的要在駐在國的中國大使館辦理“棄權聲明書”公證。

7.被繼承人的檔案複印件權（單位蓋核對章、密封）。

8.公證員審查所需要的其他材料。

【注意事項】

1.遺産應當是公民死亡後遺留的個人合法财産。

2.被繼承人的遺産狀況應清楚，例如有無典當、抵押，是否共有等情況；遺産現在何處，由誰保管，産權有沒有争議；除已知遺産外，有無其他債權債務。

3.對于夫妻共有财産的繼承，我國婚姻法規定，除有約定外，夫妻關系有效期間取得的财産屬于夫妻共有财産。因此在辦理夫妻一方死亡的繼承公證時，夫妻共有财産，隻有屬于死者的那部分才能作為遺産進行繼承，另部分則應歸在世的一方所有。

4.在被繼承人生前立有遺囑或遺贈撫養協議的情況下，應當先确認遺囑或遺贈撫養協議的效力，決定适用的繼承形式和法律規定。

5.辦理遺囑繼承權公證，事先要審查遺囑是否有效，遺囑繼承人和遺産有無變化，如有下列情況，應按法定繼承辦理:

①遺囑繼承人放棄繼承的；②遺囑繼承人先于立遺囑人死亡的；③遺囑繼承人喪失繼承權的；④遺囑無效部分涉及的遺産；⑤遺囑未處分的遺産。

6.遺囑繼承權公證應對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺産份額。遺囑人未保留上述繼承人遺産份額的，處理遺産時，應為該繼承人留下必要的财産，所剩餘部分才可參照遺囑繼承人的原則處理。

7.在有繼承人死亡的情況下，應當查明其死亡的日期，确定是否适用代位繼承或轉繼承的規定。

三、贈與

【贈與所需費用】

契稅：房屋總價3%，增值稅免征，個稅免征。（當你受贈的房産在出售時滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費，若滿五年不唯一總房價的20%來繳稅。）

考慮到費用問題的話，若是名下無房可以走贈與流程，名下有房且受贈的房屋有出售的想法建議走交易流程。

【贈與方式】

（1）通過辦理贈與公證書進行贈與。

（2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地産交易中心辦理。

【辦理全流程】

順序：先到公證處辦理贈與合同公證，再至房屋所在地的房地産交易中心辦理産權過戶。

流程：房屋贈與雙方簽署贈與合同→持贈與合同至公證處辦理贈與合同公證→領取公證文書→持公證文書至房屋所在地交易中心辦理契稅完稅→持公證文書和完稅證明辦理産權過戶

時效：房屋所在地的房地産交易中心從完稅受理至出産證20個自然日(法定節假日除外)

【公正所需材料】

已婚：贈與人夫妻二人身份證、戶口簿、結婚證、産證；受贈人身份證、戶口簿、與贈與人關系證明（戶口簿體現或派出所出具）。

未婚：贈與人身份證、戶口簿、産證；受贈人身份證、戶口簿、與贈與人關系證明（戶口簿體現或派出所出具）。

【交易中心所需材料】

材料：贈與合同公證書、産證、雙方身份證（贈與合同公證書未體現關系的需提供關系證明）。

人員：贈與方與受贈方全部到場（不可以委托他人）。

流程：稅務窗口開具《契稅繳款書》→繳稅完成取得《契稅已申報辦理證明》→受理窗口遞交材料取得《上海市xx區不動産登記收件收據》→20個自然日（法定節假日除外）後憑《上海市xx區不動産登記收件收據》及本人身份證領職産證

【注意事項】

（1）财産應當是公民的個人合法财産。

（2）房産中有抵押不可贈與。

（3）對于夫妻共有财産的贈與，即使房産登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈與。

（4）贈與合同不可委托簽署。

（5）一般隻做直系親屬間的贈與，否則需要支付 20%的個人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與嶽父母也非直系，此類贈與推薦将産證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如産證上原為夫妻二人名字，要将房産贈與男方父母，則需先将女方名字去除再辦理贈與）。

注：非直系贈與時，全額贈與是可以交易的，但如果是部分份額贈與的話，贈與方與受贈方相互之間對于自己持有的份額部分不能再交易。

【二手房（住宅）贈與過戶繳納費用】

1.贈與過戶免征營業稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅）。

2.贈與過戶免征營業稅， 但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅）。

3.契稅的征收：不論房産什麼情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%）。

4.其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）。

【二手房（住宅）贈與過戶所需材料】

1.贈與方權利人（原産證權利人）身份證複印件一套。

2.受贈方權利人（現在産證權利人）身份證複印件一份。

3.産權證複印件一套。

4.戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書）。

5.經公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本，隻需窗口直接填寫，交易中心會自行公證，無需自己辦理。）

【注意事項】

1.交易房屋評估價格是系統直接給到的評估價格， 此價格一旦受理， 不可變更， 現場打好稅單，需要當天繳納契稅。

2.贈與的房子：需要提前查詢限購（2021年7月24日新規後）

3.稅費當天需要繳納，請帶好銀行卡（有些卡會限額，需自行開通大額刷卡，交易中心不接受現金交稅，小額費用可現金支付）

4.産證會當天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，請提前複印備用。

總結

從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房産繼承最劃算。名下有房産又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要劃算的多。

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