商業地産經營中，不可避免地涉及商鋪經營合同的簽署、協商、條款修改，那作為地産經營方，該注意哪些問題呢？

1、關于合同簽訂的注意細節：

（1）合同簽署場所：無論承租人是公司還是個人，一定要由承租人當面簽署，并留好蓋章或簽字的影像畫面；

盡量不要郵寄，如确需郵寄簽署的，則必須注意：

①讓對方先蓋章；

②如郵寄，建議對方從公司辦公場所郵寄，留好信封；

③公司蓋章與授權代表或法定代表人簽字，必須同時具備；

④收到對方蓋章的合同後，要通過之前的溝通途徑進行确認，以驗證其真實性。

（2）承租人主體簽約注意：

①公司、合夥企業、個體工商戶等作為承租人的，需要提供公司營業執照和法定代表人身份證複印件，公司營業執照需要至“國家企業信用信息系統”或第三方企業信息網站等查詢系統查詢公司是否經營異常、被列為失信被執行人等信息，法定代表人需至“中國執行信息公開網”查詢簽約人是否有被執行信息；

②個人是承租人，需要提供簽約人的身份證複印件，另還需至“中國執行信息公開網”查詢法定代表人是否有被執行信息。

③另個人簽約，必須面簽。如果因為疫情不能面簽，需要将合同EMS郵寄承租人，并且讓承租人簽字時拍個視頻發過來，我司保存。

（3）租賃合同需要保證人部分

①保證人為公司的：建議由法定代表人承擔連帶責任，或者由相關聯有承擔責任的主體承擔保證責任；

②保證人為個人的，建議由承租主體的配偶、父母或合夥人承擔連帶責任。

③注意：國家機關、事業單位、公司分支機構、無/限制的民事責任能力不能成為保證責任主體。

（4）合同所有空白處，需要填寫完整，如無具體信息，則需要劃掉，不留空白。

（5）簽署字樣：建議要求承租人簽正楷字體，避免過于潦草，潦草無法認清個人簽字字樣。

（6）承租方品牌授權資料：

自營承租人需要提供商标注冊證，及商标授權證書，并加蓋簽約人公章（個人簽約須簽字按手印），加盟承租人需要提供商标注冊證和商标授權證明文件，并加蓋簽約人公章（個人簽約須簽字按手印）。

（7）租賃合同附件《開店條件書》中須約定乙方指定聯系人的聯系地址（該地址建議填寫指定聯系人的經常居住地）和聯系電話作為文件送達地址。同時約定乙方的微信或者郵箱作為電子送達地址。

（8）租賃合同到期，一定要簽署書面終止協議，對欠費支付、何時撤場、保證金返還、是否有違約責任遺留、原狀恢複等事宜進行完善，從而避免一些不必要争議的出現。

2、關于交付和開業

（1）交付房屋的書面文件必須要有；必須要有對方授權人員簽字或公司蓋章接收文件。

（2）合同中的交付日一定是“約定交付日”，具體交付時間由甲方另行通知。交付日須有寬限期，以免約定交付日達不到交付标準。

（3）在約定交付義務時必須約定乙方的接收義務，此時雙方權利義務要求對等。

（4）在約定工程條件時，如果對方是超市、影院之類的大承租人，則工程條件約定得越詳細越好，避免交付時發生相互推诿，影響交付和開業；如果對方是一般的小承租人，則工程條件約定得越簡單對商業地産經營方越有利。

（5）交付條件一般包括工程條件和證照提供。通常，外資企業在接收房屋時，會要求出租人提供房屋的四證和土建消防驗收合格意見書。

（6）一定要及時與承租人簽訂《交付确認書》，為防止承租人不及時接受商鋪，需要于合同“約定交付日”前向承租人郵寄《交付通知書》，用以證明商鋪已達到約定的交付标準，甲方已通知乙方驗收。交付時，需将商鋪的現狀告知商戶，并要求商戶确認簽署。如商戶提出異議點，可在《交付确認書》中記載、确認。

（7）如果發現承租人裝修進度緩慢，須于合同“約定營業開始日”前向承租人發送《開業通知書》，提醒承租人按時開業，并告知承租人将于“約定營業開始日”計收“非優惠期”租金計收違約金。

3、關于排他（尤其針對外資品牌）

（1）盡量不約定排他，如果一定要約定，可以約定排他的具體品牌、樓層，店鋪面積，但應避免在所列承租人名稱後出現“等”、“之類”的概括性文字表述。

（2）不能約定相同或相似的業态，比如星巴克幾乎把所有咖啡品牌或主營咖啡的店鋪全部排他。

（3）如海底撈排所有火鍋，則可在海底撈合同簽訂前先與其他火鍋承租人先簽約。比如孩子王、海底撈，我司在與之簽約前已與嬰樂福、川西部落等簽約。

4、關于綁定品牌

（1）還沒有簽約的品牌不能作為綁定品牌，否則，我司在與綁定品牌談判的時候就非常被動。

（2）在選擇綁定品牌時，盡量不要選擇超市、影院，因為超市、影院涉及面積大，工程複雜。

（3）在約定綁定品牌時，可同時約定“若***品牌商鋪在購物中心未能持續經營，則出租人應在***關閉營業的180天内引入同等級别品牌（例如**、**、**、**等）作為替代品牌在購物中心内持續經營。”

（4）在約定綁定品牌時，可以約定5-6個品牌，開業時有2-3個品牌開業就算滿足開業條件。

5、關于開業率

（1）開業率的計算方式有兩種：1、已開業店鋪面積占商場總面積的百分比；2、已開業店鋪數占商場店鋪數的百分比。一般按照第1種方式計算，這時隻能約定套内建築面積，不宜約定建築面積。如果對方合同未明确按哪種方式計算，我們也不需要提醒。

（2）我們可修改為“開業時的開業率”，避免“始終保持約定的開業率”類似的表述。

（3）在約定開業率不能達标的違約責任時，盡量以減免租金或管理費的方式進行約定，避免約定具體金額的違約金。

6、關于違約責任

（1）在約定出租人違約責任時，應避免約定具體金額，盡量以減免租金或管理費的方式約定。

（2）違約責任要求對等，對等不是字面上的對等。應避免對方要求商業地産經營方承擔裝修費、設計費、貨品損失等責任。即使需要賠償，其金額也需雙方根據具體情況進行商定，不得在合同中直接規定金額或計算方法。

（3）避免承租戶以未達到開業率來要求減租或免租的要求。

7、關于承租人欠費催繳

（1）如租賃合同約定“每月7日為賬單日，乙方應于每月25日前向甲方支付賬單租金。”商管協議約定“乙方應于每月25日前向甲方支付賬單管理費。”因此，如果承租人在25日未預付租金和管理費的，需要在每月25日-月底前後向承租人發出《繳款通知》，經催繳後仍不支付的，可根據承租人溝通情況再發送一份《催告函》，如果兩次催告後，承租人仍拒不支付超過15天的，可向承租人發送《停水停電警告函》，以上三份函件（尤其是《停水停電警告函》）送達承租人後，仍然拒不支付欠費的，可以按照《停水停電警告函》預定的停水停電日期采取相應措施。

（2）合同約定的聯系地址必須郵寄，同步可以發送至店鋪地址、身份地址等其他可查詢的地址。對于停電、解除等重要函件，建議一定要窮盡所有可查詢地址，以便于證明出租人已盡到合理注意義務。

（3）郵寄方式僅建議使用EMS。EMS郵寄時，在郵寄單“内件品名”一欄，一定寫清郵寄内容的主題，如“XX欠款事宜的催款函”，不能空白或僅寫“函件”兩字。

（4）郵寄的函件，必須要留複印件，以便于存檔和管理已發送資料，EMS快遞底單也需要留存。

8、關于承租人逃鋪

（1）商戶發生停業、撤場等情形，出租方除應履行書面催告程序（擅自閉店停業的聯系函或恢複營業的催告函）外，還需要及時實施防止損失擴大的止損措施，如在催告無效情形下如符合解除條件應及時解除合同、實施訴訟收房或自行收房措施、另行招租等，不能任由房屋空置周期的延長，否則擴大空置租期的損失，法院不會全額支持由承租人支付。

（2）承租人逃鋪涉及的函件主要有：

①擅自閉店停業的聯系函或恢複營業催告函

②騰房函

③遺留物品處置告知函

④代為收房告知函

⑤遺留物品變賣告知函

（3）出租人自行收房

在租賃合同合法解除的情況下，如果多次催告承租人仍不履行騰房義務，從止損原則出發，出租人有權自行騰房，但需要做好相關現場的證據保全：

①租賃合同已解除，且解除理由合法，不存在法律争議；

②所涉房屋的裝修價值不大，或價值沒有超過欠費總額（控制風險）；

③發送要求騰房和恢複原狀的函件（即“騰房函”）；

④騰房函件有效送達，且騰房期限屆滿後，公司可以安排實施自行收房，在确定收房時間後，在正式收房前，建議再次發送一次函件，告知将自行收房。

⑤收房現場的流程安排：

1）、建議安排人流量比較少的時候收房，以減少負面影響和阻礙。

2）、開鎖的環節，建議要讓派出所、街道、社區等人員在場，并由執法記錄儀記錄。從開鎖環節開始，出租方自己也要拍照、攝像，要将開門前和開門後房屋内外的原始狀态都拍下來。有條件的，可以安排公證機關在場公證。

3）、将店内的物品進行編号，登記成清單，然後再開始搬運。原店鋪内可移動的物品，必須先找一個臨時性的地方進行臨時存放，不可直接處置。

4）、搬遷現場的物品清單，如有在場見證人員的，讓見證人員一并簽字确認，如沒有見證人員，可由在場參與人員簽字确認。

5）、恢複原狀、搬遷，如涉及第三方費用，需要與第三方簽署合同，付款要有發票和流水記錄，否則會無法主張追償，法院不會支持沒有證據證明的複原、搬遷費用。恢複原狀、搬遷的支持，法院也以實際發生的費用金額為限，如沒有發生費用，法院也不會支持。

6）、為體現複原費用、搬遷費用的合理性，複原施工單位的選擇，建議要至少選取三家單位進行詢價，并保留相應的詢價資料，以便今後體現該費用為合理比價後的最低費用，不存在單方的不合理定價。

7）、搬遷過程中的拍照和視頻，非常重要，建議一定要安排專人進行拍攝。如屬于承租人複原施工了一半，後續出租人再接手複原的情形，也必須将半拉子工程的現狀進行拍照，保留證據後再實施後續複原施工，否則一旦拆除後，能難以證明哪些是商戶實施的拆除，哪些是出租人實施的拆除，會對出租人主張拆除費用的索賠帶來舉證的障礙。

8）、自行收房過程中如發生争執，及時報警，并要警方做好相應筆錄。

9、關于外資企業的退出

（1）由于國際經濟環境形勢的變化，國人不再向以前那樣崇洋媚外，因此，外資企業可能面臨退出中國市場的問題，因此，建議在合同中增加相關條款，如綁定的商戶承租人退出中國市場，不視為出租人違反綁定條款。

（2）不能給予外資企業逃生條款的約定，外資品牌經營出現問題時，該收的租金不能少，即使外資企業撤鋪也需有違約條款進行約束。

10、關于收費項目

（1）保證金、租金、管理費、水費、電費、裝修押金、裝修管理費、建築垃圾清運費、消防改造費、空調清洗費、油煙管道清洗費、原狀恢複費用（圍擋）須在合同中明确約定清楚，避免在經營過程中對費用類别産生争議；

（2）合同中需有有利于我公司根據租賃年度的變化，有權調整管理費、物業費的情況。可約定根據具體出現的事例或政府政策要求或者公司經營成本上升等各項合理事由。

11、關于房屋是否存在抵押

《民法典》第405條規定，抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。原《物權法》第190條規定，訂立抵押合同前抵押财産已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押财産出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。對比《民法典》第405條修改後的條文，在堅持“抵押不破租賃”原則的基礎上，修改後條文明确了抵押對抗租賃權時，須抵押權已經設立，而并非僅僅“訂立抵押合同”，在《物權法》第190條的意思，對抗租賃權僅需訂立抵押合同，實際上，抵押合同的訂立并不意味着抵押權的設立。另外，修改後條文将租賃關系限定在已經将标的物轉移占有的基礎上，未轉移占有的租賃關系不得對抗後設立的抵押權。

12優先購買權、優先承租權

合同中需要對該兩項權利，承租戶放棄，以有利于商業地産公司選擇不同的承租戶。

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