房地産工程開發流程和費用? 上文講述了開發商辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的要點，今天我們講一下施工許可證的辦理程序和審批要點在這施工許可階段需要開發企業确定首次開盤的樓棟，每棟樓宇的開工時間和交付時間并核對财務回款計劃匹配程度，同時還要編制出應對突發狀況的措施（如：銷售流速快，該如何取證；流速慢，如何調整等），确定上述問題後，即可按照主管部門溝通取證計劃，下面就辦理流程中重要的節點向大家簡述一下：，我來為大家科普一下關于房地産工程開發流程和費用?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

房地産工程開發流程和費用

上文講述了開發商辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的要點，今天我們講一下施工許可證的辦理程序和審批要點。在這施工許可階段需要開發企業确定首次開盤的樓棟，每棟樓宇的開工時間和交付時間并核對财務回款計劃匹配程度，同時還要編制出應對突發狀況的措施（如：銷售流速快，該如何取證；流速慢，如何調整等），确定上述問題後，即可按照主管部門溝通取證計劃，下面就辦理流程中重要的節點向大家簡述一下：

1、裝配式建築的評審

該節點是最近幾年一些城市為大力推廣裝配式建築而新增的一環，目的是要求開發商明确裝配式建築樓棟，明确裝配式建築實施方案，開發商需委托設計院結合項目情況和運營需要編制裝配式建築實施方案，由住建局組織專家評審，主要審查裝配式建築面積是否符合該地塊的建設條件意見書要求，審核實施方案是否符合技術規範及相關當地要求。需要注意的是：提前與住建局溝通，落實專家名單，如評審中有裝配式建築構件生産企業專家參加，則需與設計院再次複核一下編制的裝配式建築實施方案中是否有采用與該企業生産類型一樣的構件，商定評審會上如何處理，一旦處理不好在施工階段受影響較大。

2、人防設計通知

項目的規劃方案獲批後，即可辦理，該項是要明确人防面積，是否需要配備建設醫療救護工程、核生化監測工程和防空專業隊工程等，審批程序簡單。

3、施工圖審查（建築和人防圖紙）

一般在項目規劃設計方案報審後即可開始施工圖紙設計，此時開發商結合開盤計劃制定出圖計劃，同時協調設計院按照當地要求入庫，以保證圖紙能夠通過圖審系統報審。在圖審前開發商應提前協調圖審機構負責人和專家，保證圖審效率，若開發商新進城市與當地圖審機構不熟悉，建議項目的施工圖紙委托當地設計院設計。另外需要注意的是若圖審部分含人防則需要人防圖審機構和建築圖審機構均審核完成後才能出具圖審備案意見書。在圖審這一環節設計單位的專業度和答複的及時性是審查的關鍵，開發商需要與設計院明确分工，一是要保證出圖質量，二是要對專家提出的問題快速回複。最後有些需要突破項提前溝通，圖審開始後溝通的代價大；需要與住建部門溝通房産預測繪報告的要求，提前在圖紙階段做好，如：地下車位标明尺寸等。

注：在完成勘察報告的審核備案後，才能給予施工圖審查。因此勘察報告要早委托第三方機構進行現場勘察并編制勘察報告。

4、監理、總包單位的确定

關于監理、總包單位的确定事宜，在較早時需要進行公開招投标并需要委托具備資質招标代理公司辦理招标手續，并在住建局備案登記，時間周期較長，開發商的掌控力度較小，但自2018年前後按照新調整的建築管理法律法規的要求，開發商可自行招标，給予了開發企業相對自由的空間，并且可根據項目的實際情況，适時開展招投标活動。在确定總包後，溝通住建局建管處開通農民工工資預儲金賬戶。

5、質量監督證和安全監督手冊

此兩項手續大部分城市已将其延至辦理完成施工許可證後辦理。安全監督手續開發商主要是需要給予總包單位安全文明措施費（一般是建安成本的4-5%之間，具體需與當地主管部門溝通确定）；質監手續在前期階段相對簡單僅需列明勘察、設計、總包、監理、檢測等單位即可。其實該兩項開發商可在總包合同明确有總包單位辦理即可，但需要注意的是開發企業需要監督總包單位的辦理時限，不可突破運營計劃，影響施工許可手續辦理。

6、其他重要條件

A一般在圖審完成後，辦理施工許可前需按照圖審備案意見書繳納市政配套費（有些城市按照建設工程規劃許可證繳納）。

B開發商需将土地款和稅交齊，完成不動産權登記證的辦理。

C要求土方運輸單位辦理建築垃圾清運上路證件，并明确土方的流向和接收單位（水土保持方案報告需要）。

D固定資産節能評估報告和水土保持方案報告的評審盡量在施工許可證辦理前完成，或提前摸清當地的要求，再制定取證計劃。

7、施工許可證

上述1-6項完成後即可辦理施工許可證，辦理施工許可證基本無難度，但前期開發商要做的主要是就是将文章開頭提出的那些計劃好，否則會對後期的工作造成被動。另，施工許可證部分地區可按照單體建築辦理，也可按照組合樓棟辦理，亦可項目整體辦理，給開發商的選擇比較大，但很重要是要保證項目的竣工驗收，避免前期過嗨，後期過衰，保證項目的前後的對應。

綜上，項目施工許可階段所要協調的科室較多，從住建局建管處、質監站、人防辦、财政局、審批局等前期協調工作量大，需要設計、工程、運營及時拉通交圈，項目總經理統一協調，統一思想，明确目标，方能突破。

施工許可證是項目開工的合法證件，每個地方都有不同的要求，作者在這裡隻是做了簡要介紹，文章中有諸多問題，希望大家閱後多多提意見，互相交流。

謝謝！

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