想買房的朋友一定聽過一個詞——樓面價。樓面價是房屋價值成本中最重要的因素之一，那麼什麼是樓面價呢？如何計算樓面價呢？

一般來說，樓面價就是指土地總價格除以該土地的地上允許最大建築面積。每塊土地基本都規定了其容積率，即框定了該土地最大的建築面積。因此樓面價表明了該地塊産品在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

根據樓面價的計算公式：

樓面價=土地總價格÷規劃建築總面積＝土地總價÷（土地面積×容積率）

舉個例子：

假設某地塊占地面積15000㎡，最終成交價為15000萬，規定容積率為2.5，則：

樓面價＝15000萬/（15000㎡*2.5）≈4000元/㎡

那就意味着，競得該地的開發商賣出的産品，每平方建築面積的土地成本是4000元。

一般來說，房價是指建築物連同其占用土地在特定時間段内房産的市場價值，是房地産經濟運行和資源配置最重要的調節機制。而房屋價值成本之于房價，就像是面粉之于面包，是最重要的決定因素之一。

一個新樓盤從拿地開始，經過建設，最終開盤銷售，所要付出的成本主要包括以下四個部分：土地成本、建安成本、稅費成本、銷售管理成本。

建房子的第一要素是土地。通常情況下，土地成本，即樓面價，占房屋價值成本的30％～40％。建安成本，主要是包括建築成本、人工成本、社區設備成本、綠化成本等，通常占房屋價值成本的30％—40％。若采用帶裝修交房模式，則還須包含裝修成本，或将達到房屋價值成本的45％左右。而其他一些成本，如房地産相關稅費成本、銷售管理成本等，則根據不同城市的稅費情況、當地市場環境、開發商的營銷實力等一系列情況而有所差異。

當然，房價的波動除了房屋價值成本外，還受到市場、政策等因素的影響，但無論面包價格如何變化，面粉在其中一定扮演了非常重要的一環；那麼我們在知道了房屋價值成本的構成因素之後，我們對于購房市場的房價波動，就能有一個基礎的感知：土拍地價、建築材料和人力成本等因素的價格變動影響着房屋價值成本，而房屋價值成本一定基礎上影響着房價。

總結一下：

1、根據面粉與面包原理，土拍地價、建築原材料費用、人工成本不斷上升，房子價格可想而知；

2、土地資源屬于不能再生資源，本來就稀缺，如果地少人多，對土地的需求就會更大，市場就會進入賣房市場；

3、供求關系是根本的影響因素，若整體市場供大于求，則導緻市場低迷，進入買方市場。

比如，濟南就有些項目前期銷售的房源銷售價格與樓面價基本持平，很多消費者覺得不可思議，對項目質量也是存在懷疑，但這也是市場情況決定的，開發商隻能割肉求生。

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