南北城市化的發展，也推動了人口遷徙。

過去10年時間，位于東北地區的人口出現較大程度的淨流出，其中位于黑龍江省就超過了600萬人。

齊齊哈爾也可以說是整個東北地區最北部的城市之一，而對于現在齊齊哈爾的常住人口大約是406萬人。

如果把時間提前到20年前，也就是在2000年左右，那時候齊齊哈爾的常住人口還有541萬人。

如果把時間提前到10年前，也就是在2010年的時候，那時候齊齊哈爾的常住人口大約為536萬人。

我們從齊齊哈爾這20年，常住人口的變化可以看出近10年人口流出尤為明顯。

超過130萬的人口，從齊齊哈爾地區前往了其他的城市有的去了東北的哈爾濱、沈陽、大連，也有的去了更遠的南方。

大量的人口流出這座城市，自然對于樓市的發展會産生一定的影響。

畢竟樓市最大的基石莫過于人口總量，而對于樓市最大的需求者就是城市的年輕人。

盡管齊齊哈爾這座城市出現了巨量的人口流出，但現在齊齊哈爾地區的常住人口仍然在黑龍江省處于第2位，僅次于哈爾濱，目前齊齊哈爾的人口總量在全國處于第126位。

相對來說，這座城市樓市仍然存在一定的支撐，隻是相比于以前的确要“弱”很多。

另外從人口年齡結構的角度看，齊齊哈爾14周歲以下的常住人口約為10.48%。15 ~ 59周歲的常住人口約為65.39%，而60周歲以上的常住人口約為24.13%。

從齊齊哈爾的人口年齡結構可以看出，齊齊哈爾目前是一座偏老齡化的城市，對于這座城市樓市而言，或許未來的老齡化是制約這座城市樓市發展的主要問題。

整個齊齊哈爾地區管轄面積大約4.42萬平方公裡，而齊齊哈爾共管轄有16個區縣。

從齊齊哈爾的管轄面積可以看到這是一座超大的城市，而這座城市在黑龍江省定位也很高，是黑龍江省重要的區域中心城市。

而對于現在的齊齊哈爾地區，平均房價約為0.49萬，在全國316座城市當中處于第266位。

與齊齊哈爾房價在100元左右的城市，主要有廣東雲浮市、黑龍江牡丹江、廣西玉林、河南三門峽、吉林四平、湖北荊州、湖南邵陽、遼甯鞍山等地。

齊齊哈爾與這些城市比較或許存在一定的劣勢，當然也存在很大的優勢。

齊齊哈爾最大的劣勢莫過于地處東北地區，相對來說，現在的年輕人更喜歡暖和又現代的南方。

而齊齊哈爾最大的優勢莫過于齊齊哈爾是一座地域遼闊的城市，城市範圍内風景宜人，對于這個區域生态環境在全國基本處于前列。

随着南北城市化的發展，對于人口遷徙或許是城市發展的必然，而對于東北地區的城市而言，錯位發展，大力提升生态環境，促進旅遊實現城市的蝶變。

如果要論城市的經濟發展，那麼對于東北的城市除開四大核心城市外，其他的城市綜合實力與南方差距是比較大的。

以2020年為例，整個齊齊哈爾地區共完成經濟總量1,200億，而齊齊哈爾三次産業結構比重大約為31.7:22.4:45.9。

從齊齊哈爾的三次産業結構比重可以看出，這是一座第一産業非常發達，第二産業相對來說比較薄弱，第三産業占有一定優勢的城市。

而對于這樣的城市最适合發展的是生态旅遊業，随着未來城市化的發展，有的城市會專注工業領域的發展，而有的城市會專注服務業的發展，當然也有的城市重點發展生态，重點發展農林畜牧業。

齊齊哈爾的第一産業是非常發達的，2020年齊齊哈爾第一産業當中的農林牧漁業總産值超過了752億。對于齊齊哈爾第一産業能夠取得這樣的成績，或許超過了全國多數的城市。

東北地區本身就是我國的糧倉重地位于這個區域，非常适合開展農業機械化發展。

以2020年為例，齊齊哈爾全年共生産糧食超過236億斤，另外這個區域的大牲畜存欄超過106萬頭，肥豬出欄超過334萬頭，牛出欄超過67萬頭，羊出欄超過266萬頭。

這些年齊齊哈爾大力推進農産品綠色産業化，現在整個齊齊哈爾地區擁有綠色食品原料基地面積超過1,156萬畝，而認證的綠色食品數量超過442個，有機食品數量達到119個農産品地理标志超過11個。

齊齊哈爾的工業實際上也是結合齊齊哈爾的農林畜牧業開展，以2020年為例，齊齊哈爾共完成大米生産超過72.9萬噸，完成小麥粉生産超過4.2萬噸，完成成品糖20.4萬噸，完成乳制品61.7萬噸。另外齊齊哈爾還生産白酒1.1萬千升，生産冷凍蔬菜2.4萬噸。

從齊齊哈爾生産的工業産品可以看出，農業、工業交錯發展是未來齊齊哈爾重要的發展趨勢。

當然位于這邊區域也具備一定的傳統工業産品的生産，比如2020年齊齊哈爾共生産陶瓷磚83.9萬平方米，生産人造闆13.1萬立方米，生産紙制品2.7萬噸，生産水泥288萬噸。

2020年齊齊哈爾共生産生鐵164萬噸，共生産粗鋼214萬噸，共生産鋼材180萬噸，共生産數控金屬切削機床358台，共生産鐵路貨車9085輛。

對于這座城市工業的發展也是相當不錯的，雖然與南方城市有很大的差距，産業相對來說較為傳統，但齊齊哈爾所生産的工業産品更接近我們的日常生活。

随着城市化的發展，綠色資源是人人向往的資源，而對于齊齊哈爾本身擁有的生态環境所生産出來的一些綠色食品會惠及千家萬戶。

擁有406萬的常住人口，自然也會推動這座城市的城市化。

以2020年為例，齊齊哈爾共完成房地産開發投資超過48億，另外新房成交面積達到123萬平米，住宅類新房成交額超過62億，住宅類平均新房成交單價每平米超過5421元。

齊齊哈爾作為東北地區重要的區域中心城市之一，位于齊齊哈爾城區的醫療設施和基礎教育相比于普通的縣級城市的确要好很多。

現在整個齊齊哈爾共擁有普通高校在校生6.7萬人，普通高中在校生6.9萬人，普通初中在校生10.6萬人，小學在校生16.9萬人。

整個齊齊哈爾地區，現在共擁有各類衛生機構2735個，其中醫院衛生院超過268家，而從事醫療衛生的工作人員達到了3.1萬人。

正是由于齊齊哈爾這些優質的資源主要集中在齊齊哈爾城區，所以推動了齊齊哈爾地區樓市房價的差異化，位于城區的價格要高于周邊的縣級城市。

就房價而言，現在齊齊哈爾地區房價最貴的是齊齊哈爾的中心城區建華區，而對于現在建華區的平均房價約為0.62萬。

我們從齊齊哈爾中心城區的房價可以看出這個區域的房價其實是不高的，當然建華區的相關配套要比周邊的一些區域要好的太多。

但整個建華區的常住人口大約隻有33萬人，而過去10年時間，這個區域人口出現了4萬人的淨流入。

側面反映到，雖然東北很多城市出現一定程度的人口流出，但對于東北的地級中心城區來說，人口仍然出現一定的淨流入。

另外整個建華區的管轄面積大約853平方公裡，相對來說這個區域的管轄面積并不大，而随着城鎮化的建設，這個區域未來的土地價值也會逐年攀升。

在齊齊哈爾地區房價處于第2位與第3位的主要是龍沙區和泰來縣，現在龍沙區的平均房價約為0.52萬，泰來縣的平均房價約為0.51萬。

這兩個區域的房價與齊齊哈爾建華區的差距大概在1000元左右，看得出來盡管房價不高，但是各區域房價的差異化還是非常明顯的。

龍沙區是齊齊哈爾的中心城區之一，這個區域的常住人口大約是35萬人，而這個區域的管轄面積大約隻有188平方公裡。

對于泰來縣人口也是比較少的地方，目前這個區域的常住人口大約隻有24萬人，而過去10年時間，這個區域的人口流出超過了5萬。

齊齊哈爾城區還有鐵峰區與富拉爾基區，而現在鐵峰區的平均房價約為0.45萬，富拉爾基區的平均房價約為0.32萬。

齊齊哈爾各區域的房價較低，主要是各個區域相對來說人口都不是很多。

在齊齊哈爾地區人口較多的縣級城市，主要有讷河市、龍江縣、依安縣、甘南縣、拜泉縣等。

其中讷河市的常住人口超過了43萬人，龍江縣的常住人口超過41萬人，依安縣的常住人口超過35萬人，甘南縣的常住人口超過了28萬人，拜泉縣的城市人口超過28萬人。

現在拜泉縣的平均房價約為0.41萬，龍江縣的平均房價約為0.42萬，甘南縣的平均房價約為0.42萬，讷河市的平均房價約為0.48萬，依安縣的平均房價約為0.43萬。

我們從這些城市的房價分布可以看出，這些城市的房價仍然存在一定的支撐。與鶴崗房價相比，那麼這些城市的房價是處于比較高位的房價。

盡管齊齊哈爾地區人口出現較大幅度的流出，但位于這個區域，或許未來樓市仍然存在很大的支撐。

随着城市化的發展，大力推進齊齊哈爾市區建設，相信未來齊齊哈爾城區樓市，房價會随着整個城市綜合實力的提升，也會逐漸攀升。

而對于齊齊哈爾一些遠郊縣域城市來說，或許未來樓市的潛力遠不及齊齊哈爾中心城區。

短期的角度看，現在齊齊哈爾各區域樓市房價或許已經到了跌無可跌的地步，而對于這些區域的剛需群體來說，也需要居住更好品質的小區。那麼從各項成本的角度來看，齊齊哈爾樓市房價下跌的空間非常有限。

長期的角度看，随着齊齊哈爾大力推進城市生态化建設，加速城市旅遊開發，相信未來的齊齊哈爾會成為著名的東北後花園城市。

而對于這個區域未來樓市也存在一定的潛力，畢竟綠水青山更是金山銀山，相信齊齊哈爾的明天會更好。

個人觀點，僅供參考。

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