南北城市化的發展，也推動了人口遷徙。

過去10年時間，對于東北地區的城市樓市而言或許“很受傷”，畢竟過去10年時間從東北地區流向南方區域城市的人口達到了1,000萬以上。

牡丹江市是黑龍江省一座普通的地級城市，而這個城市在黑龍江省可謂是地域遼闊。

牡丹江市的管轄面積大約是3.88萬平方公裡，而牡丹江市的人口達到了229萬人，牡丹江人口總量在黑龍江省排在第5位，在全國處于第233位。

随着城市化的發展，南北人口出現了遷徙，對于牡丹江這座城市來說，人口也出現一定程度的流出。

在2000年左右，牡丹江地區的常住人口大約是268萬人。

而在2010年左右，牡丹江地區的常住人口大約是279萬人。

我們從牡丹江地區這20年的常住人口變化，可以看出城市化的發展，也的确讓這個地區呈現一定人口的淨流出。

當然對于牡丹江地區來說，絕大多數人口流出的，在牡丹江的縣域城市及鄉鎮，對于牡丹江中心城區仍然呈現一定程度的人口淨流入。

現在牡丹江地區60周歲以上的常住人口大約是25.25%，這也反映到牡丹江未來樓市或許面臨的問題，是城市老齡化的問題。

對于一座城市樓市而言，人口總量是城市樓市最大的基石，而城市的年輕人更是城市樓市最大的需求者。

抑郁遼闊的牡丹江共有10個區縣，其中包括愛民區、西安區、東安區、陽明區等4座主城區。

而這四大主城區的人口總量也接近了百萬，現在愛民區的常住人口大約是27.5萬人，西安區常住人口24.2萬人，東安區常住人口22.1萬人，陽明區常住人口19.1萬人。

從牡丹江市四大主城區的人口分布，可以看到這個區域的總人口超過了92.9萬人。從牡丹江市區的人口總量也可以反映到，牡丹江具備百萬一座大城市的格局。

随着城市化的發展，的确讓很多北方的年輕人選擇到更暖和的南方工作，當然對于北方的區域中心城市，也會迎來城市人口的高度聚集。

牡丹江市區作為黑龍江省重要的區域中心城市，未來的發展相比于普通的縣級城市來說，的确要好很多。

對于東北的城市而言，如果比較經濟，或許與南方的城市有很大的差距，但東北的城市相對來說自然環境優美，而這個區域更是全國重要的糧倉重地。

随着城市化的發展，很多城市将面臨轉型，有的城市重點發展工業，有的城市重點發展生态旅遊業，而有的城市重點發展服務業。

對于牡丹江這樣的城市，地處牡丹江流域是牡丹江流域重要的中心城市，自然風光優美以及地域遼闊，給予了這座城市更多的豐富的旅遊資源。

随着未來城市化的發展，牡丹江市大力推進生态環境建設，也會促進這個城市成為黑龍江省重要的後花園城市。

為了更好的了解牡丹江目前的經濟發展狀态，我們可以來認識一下牡丹江在近年取得的經濟數據。

以2020年為例，牡丹江市共完成經濟總量831億，牡丹江的經濟總量在黑龍江省13座城市當中處于第5位。

相對來說，牡丹江的綜合實力在黑龍江省處于前列。

而對于這個區域的三次産業結構，比重大約為23.7:21.4:54.9%。相對來說，牡丹江的農林漁牧業是比較發達的。

整個牡丹江地區全年糧食種植的面積可以達到64.1萬公頃，其中玉米種植面積可以超過32萬公頃，大豆面積可以超過25萬公頃，可以看出牡丹江在綠色有機食品上有很大的潛力。

另外牡丹江大力推進森林撫育，大力推進人工造林。

2020年，牡丹江人工造林面積達到5079公頃，封山育林面積達到1227公頃，森林撫育面積達到2401公頃，側面反映到牡丹江大力推進“綠水青山就是金山銀山”的發展格局。

遼闊的地域面積，自然給予了這座城市廣闊的發展天地，對于牡丹江的未來應該是具有很大前景的。

盡管牡丹江未來的人口或許不多，但這個區域随着未來科技的發展，全面推進農業林業産業化發展，大力推進生态農業、生态林業，建設高标準的“綠色有機食品基地”。

當然随着城市化的發展，這片區域也推進了它的工業發展，現在牡丹江已經形成了醫藥制造、煤炭采礦及洗選、造紙及紙制品、家具制造、專用設備制造等多個核心主導産業。

更好的了解這座城市，它的工業發展水平，我們來了解一組數據。

2020年牡丹江共生産啤酒超過9萬千升，共生産橡膠輪胎外胎超過414萬條，共生産電焊機超過1.8萬台，共生産機制紙及紙闆超過18.3萬噸。

2020年牡丹江共生産水泥135萬噸，共發電70.4億千瓦時，其中風力發電達到7.2億千瓦時，水力發電達到11.7億千瓦時。

盡管牡丹江的産業與東部沿海城市相比有很大的差距，但對于東北的城市而言，牡丹江的工業發展水平實際在黑龍江處于前列。

随着城市化的發展，現在牡丹江市區的發展也相當不錯，對于這個區域也大力推進房地産開發投資。

2020年牡丹江共完成房地産開發投資超過58.5億，全年施工在建面積達到1,538萬平米，其中新房成交面積達到140萬平米，新房成交額超過68.4億。

牡丹江樓市的火熱程度在黑龍江13個地區當中，仍然是處于前列。側面反映到了牡丹江這座城市，未來樓市的發展應該也有一定的支撐。

對于這座區域中心城市，在基礎教育和醫療設施上相比于縣級城市和鄉鎮來說的确好太多。

現在牡丹江市區共有高校7所，在校生規模達到5.8萬人。另外牡丹江擁有普通初中、高中114所，在校生達到9.1萬人。普通小學114所，在校生超過9.7萬人。另外牡丹江擁有各類幼兒園457所，在園幼兒超過3.2萬人。

随着城市化的發展，年輕人快速在城區安家，對于牡丹江樓市房價這些年也出現一定的漲幅。

盡管這兩年牡丹江樓市房價出現一定的下行，但從10年的角度看，牡丹江樓市整體上仍然處在上漲的狀态。

2012年牡丹江城區的平均房價大約是0.37萬，而對于現在牡丹江地區平均房價已經達到0.49萬。

盡管這10年時間，牡丹江房價的漲幅與東部沿海城市相比的确差距較大，但從剛需的前提角度來看，牡丹江樓市房價仍然出現較大幅度的增值。

現在牡丹江樓市平均房價在全國316座城市當中屬于第263位，相對來說，牡丹江房價是偏低的，畢竟現在全國城市的平均房價接近萬元。

但對于牡丹江房價在整個黑龍江地區來說，處于中等偏上的位置已經随着城市化的發展，黑龍江部分人口較少區域的房價要比牡丹江樓市房價低很多。

就牡丹江各區縣房價而言，現在房價最高的是牡丹江重點建設的東安區和西安區。

現在東安區的平均房價約為0.58萬，西安區的平均房價約為0.52萬。這兩個區域的房價都要比整個牡丹江地區平均房價要高。

從這個角度看，随着城市化的發展，位于地級中心城區的發展潛力遠高于周邊的縣級城市，當然也高于一些遠郊區。

在牡丹江地區房價處于第3位與第4位是牡丹江的愛民區和陽明區，現在愛民區平均房價約為0.43萬，陽明區平均房價約為0.42萬。

這兩個區域的房價與東安區和西安區房價拉開了差距，側面也反映到核心城區的價格遠比遠城區的價格高。

而随着未來年輕人進入城市發展，或許很多改善型的群體更願意到更為核心的中心城區安家。

對于牡丹江地區而言，處在牡丹江流域的邊上，而這個流域也孕育了多個縣域城市。

牡丹江還有安甯市、海林市、林口縣、穆棱市、東甯市、綏芬河市等6座縣級城市。

就房價而言，現在安甯市平均房價約為0.37萬，海林市平均房價約為0.34萬，林口縣平均房價約為0.34萬，穆棱市平均房價約為0.29萬，東林市平均房價約為0.28萬，綏芬河平均房價約為0.29萬。

從牡丹江這六大縣級城市房價分布可以看出，牡丹江地區所在的縣域城市房價是比較低的。而這些區城市的房價對于當地的年輕人來說是相當親民的價格。

短期的角度看，牡丹江樓市房價基本到了跌無可跌的地步，而随着未來城市化的發展位于牡丹江四大中心城區樓市房價有一定的發展潛力。

對于牡丹江部分縣級城市來說，随着城市化的發展，未來樓市固定資産價值也會逐年攀升，相對來說，未來這些區域的房價仍然是較為親民的房價。

任何一個區域，都需要年輕人與之奮鬥。

牡丹江作為東北地區重要的區域中心城市，未來同樣具有一定的發展潛力。

對于牡丹江這座城市來說，地域遼闊是它最大的資本，而生态環境是未來牡丹江可持續性發展的法寶。

相信這座城市的未來能取得更大的成功，對于牡丹江未來的發展，依然看好。對于牡丹江未來樓市的潛力，仍然保有一定的期待。

個人觀點，僅供參考。

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