來源：市界、新浪财經、基建通

作者：川

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2020年7月26日，綠地發布公告，國資股東此次拟轉讓至少約17.5%股權。此次股權轉讓的目的是想讓綠地再次充分市場化的同時保留國資足夠的持股權，依然保留綠地的國資屬性。

圖片©天眼查

從上面的股權結構圖中大家可以看到，第一大股東為上海格林蘭投資企業(有限合夥)，持股比例29.13%；上海地産持股比例25.82%，為第二大股東；上海城投持股比例20.55%，為第三大股東；上海地産、上海城投均由上海國資委100%控股，這意味着，上海國資委通過上海城投和上海地産持有綠地的股權比例達46.37%，遠超第一大股東。而引入新的戰略股東，可推動企業提高市場化程度，提升經營管理自由度，加速改革活力釋放。另外還有很重要的一點就是上海國資此舉一是騰挪資金出來做其他國資混改，二是加速綠地股權多元，加速資本市場流動性，提升市值。

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綠地通過國企混改形成國有資本、社會資本、員工持股“金三角”的股權結構。此次混改，也算是綠地的二次混改，隻是目前的局面是，國資減持多少已經定了，而接下來誰來接盤仍是未知數。為什麼會出現這種局面？其實關于綠地，我們發過相關文章：《負債超9000億！華中第一高樓停工背後的秘密竟然是...》、《新誕生一家大基建企業，劍指八大建築央企，夠格麼？》

綠地的硬傷

五年前（2015年），綠地作為上海國資委混改試點，在引入社會資本、機構投資者後借殼上市。可以說綠地在張玉良的帶領下，依靠全國化戰略布局已在各地講了不少故事，也圈了不少地。而且，利用率先進行國資混改的先手優勢，綠地參與了不少央企和地方國資國企改革。投資入股了原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工以及東航物流、上航國旅等國企。可以說這些都是其拿到一手好牌的标志，但是能否打好呢？

01.攬而不建

在之前的文章中給大家談過，綠地這些年來用建超高層和地标建築為幌子，在全國各地進行低價拿地，大部分建成住宅，高價搶先銷售賺錢，至于最後第一高樓能不能建成，或者能不能賺錢，其實就沒那麼重要了。所以綠地這種“攬而不建”的模式，本質上就是利用土地尋租為主導的僞市場模式，而這種模式必将遭到市場和公衆的唾棄。

02.轉型大基建是否明智？

2020年7月21日綠地發布的業績預告，綠地上半年實現營業總收入2099億元，同比增加4.14%；實現利潤總額153億元，同比減少7.66%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤80億元，同比減少10.79%。為什麼綠地會出現增收不增利的情況呢？

雖然綠地喊出了要轉型大基建的口号，但是在之前的文章中，通哥就說了，基建業務競争激烈，且前期資金投入多、項目回款周期長、利潤率低等特點，綠地整體的盈利肯定會受到影響。過去三年，綠地的綜合毛利率分别為14.34%、15.35%、15.46%，其中大基建闆塊去年毛利率僅4.31%。所以這樣一對比，立馬就看出了問題的根源。

03.質量門風波不斷

綠地各地的樓盤，如濟南綠地城、合肥新站綠地、商丘綠地城五區等，因質量問題（包括瘦身鋼筋、甲醛超标、房屋漏水、牆面起皮、地磚開裂、裝修粗劣、停車位縮水嚴重、電梯失靈...）等相繼被媒體曝光。以及牽扯2019年全民易裝的倒下，千餘名裝修業主的錢被吞噬，引發大面積“追債”，最後政府不得不出面進行立案調查。導緻綠地武漢國際金融城的房子，被綠地抵押給了工程隊，以償還拖欠給他們的工程款，這也就是所謂的工程抵押房。

工程抵押房是指在某些條件下，房地産開發商為了後續項目的建設或開發，而向銀行或房地産的相關行業（如建築商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的該房地産項目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的産權或使用權。抵押房不是不可以購買，但在購買時應注意相應的解押條件，否則可能無法順利獲得房權而導緻房地産糾紛。

隻不過綠地将工程抵押房的“戲碼”在全國各地項目上演，比如綠地蘇州ONE、濟南綠地國際城、揚州綠地唐樾府等，使得業主深陷購房糾紛而臭名遠揚。其實，說實話，隻要是房企，多多少少都會與質量事件相挂鈎，但是如果一個企業接二連三且大面積出現質量問題，那麼企業就該反思了。

04.桃色新聞~雪上加霜

雪上加霜的是，除了業務問題，前段時間綠地高管與已婚女下屬發生不正當男女關系緻其懷孕的曝光又在網上炒得沸沸揚揚，這又暴露了綠地的管理問題，同時也嚴重影響了企業的形象。桃色新聞的出現，讓本來就無力的股價，再度傾瀉。至此，作為國内房企巨頭，世界500強企業，在2015年上市之初，綠地控股市值高達3000多億元。目前，其市值已跌去三分之二多，隻剩900多億元。這也應征了張玉良2020年1月在2019業績交流會上說的：“我對綠地的股價很慚愧。”

05.綠地何去何從？

上面談到了，作為全國國資改革的領跑者，當不少地方政府當前還處于摸索國資混改第一階段的時候，上海國資已經進入國資混改第二階段。那麼選擇綠地這家已完成第一階段混改的企業進行二次混改可以說是在情理之中，當然也别無選擇。

作為曾沖到過行業第二的老牌房企，綠地在後起之秀的趕超下，漸漸顯露出增長疲态。在急需追回江湖地位之際，混改成為綠地提速的轉折點。可問題是，擺在綠地投資者面前的一個問題，就是綠地的市值有多大空間？因為自上市以後，綠地市值一路下跌。如今的綠地更是一面要應付緊張的資金鍊、一面是全國各地的讨債者、一面又是焦頭爛額的質量危機、信任危機和各地攬而未建的超高層，然後還要保持擴張的腳步，壓力确實不小。

那麼這輛戰車最終将駛向何方？歡迎留言！

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