調控後，深圳的打新熱依然在持續。

年底這幾個月，以住建局公布的數據看，深圳各區還有63個新盤入市，其中有48個是住宅項目。

總量很大，但各個區的供應數量參差不齊，其中供應最多的是四個區：南山、坪山、光明和寶安。

這三個區中除了坪山相對缺乏吸引力之外，其他三個區都是打新的熱門，受關注度極高。

南山是深圳的核心片區之一，價值毋庸置疑，基本上隻要是南山的新盤，大家都是閉着眼睛就去搶。

而寶安和光明和南山有所不同，兩個區多數新盤的價格屬于剛需比較能接受的價格區間，新盤數量多、熱度也高，因此，不少人覺得在寶安和光明打新不用挑，但其實這兩個區的新盤，有些是真熱，有些則是蹭熱度。

這兩個區的新盤有很明顯的分化。

今年光明目前為止的日光盤已經達到了6個，“日光率”極高，

這些光明的新盤有多火，看看下半年光明新盤的銷售狀況就知道了：

金融街華發融禦花園一期、二期項目日光。

電建洺悅府開盤，10分鐘，所有房源售罄

華潤玺雲著，1800人搶988套房

中海寰宇時代，3696人搶1232套房

民軒攬翠台，推出249套住宅，日光

幾乎是出一個新盤就能秒光，這樣的熱度令人咋舌。

但與此同時，今年推出的另一個光明新盤樂府花園則明顯和光明的火熱格格不入，上半年開盤選房當天推售1036套住宅，但去化僅有百套左右，後來還因為品質問題被吐槽像單身公寓。

寶安的新盤分化就更為明顯了。像地處沙井的嘉富新禧一期，開盤當天即售罄。

而新安片區的招商臻府則遭遇滑鐵盧，開盤後去化不足五成。另一個在西鄉航城片區的新盤佳兆業樾伴山，雖然5.5萬/㎡的價格并不算高，但開盤後賣的并不算好，開盤當天去化不足兩成，一直到現在依然還在出售中。

新房限價之下，為什麼有些盤的銷售中心能夠門庭若市，有些盤則是冷冷清清?

主要決定的因素還是闆塊的價值。

因此，在光明和寶安打新，一定要搞明白這個決定性因素，才能選到最優質的樓盤。

那麼兩個區打新應該怎麼挑闆塊？

先談談寶安。

寶安在最後幾個月推出的新盤最多，而這些新盤主要集中在四個闆塊：西鄉、沙井、松崗、尖崗山

這其中沙井的新盤最多，而松崗和西鄉的新盤較少。

深圳的發展方向是一路向西，西部最為讓投資客和剛需趨之若鹜的是發展潛力，而發展潛力源于寶安的概念和規劃。因此我認為在寶安選新盤，最大的考量因素應是概念和規劃。

這三個闆塊中，最讓人産生想象的是沙井。沙井就處于空港新城的位置，最值得關注的是，最新出爐的《寶安區重大事項項目“十四五”規劃（征求意見稿）》，把空港新城未來定位為西部城市中心區，在概念上沙井最有看點。

西鄉靠近寶安中心，從地段上看不輸于沙井，而且在配套上，相比沙井也更成熟，但西鄉推出的新盤僅有一個，就是領航城三期，這個新盤主推52平的一房小戶型，從産品類型上看局限比較大。

松崗闆塊唯一的優勢是有11号線，但相比之下，離寶安的中心區太遠，地理位置上看比較偏。而且大空港規劃的紅利能夠分給到松崗的不多。

尖崗山雖然是豪宅區，但從位置上看，這個地段遠離地鐵線，周邊的二手房均價在8-10萬之間，價格上偏高，對于大多數剛需來說，價格不低 遠離地鐵線，意味着基本上可以排除出選擇範圍。

因此，如果給寶安打新的闆塊選擇排一個序，我的投資選擇會是：沙井、尖崗山、西鄉、松崗。

具體來看沙井的新盤。年底前沙井将會有6個新盤推出，

分别是：萬豐海岸城、嘉富寶禧、嘉富新禧二期、星河榮禦三期、清平華府、巨基四季名苑

嘉富寶禧和嘉富新禧二期：

這兩個盤其實都屬于嘉富新禧項目,項目分為南北兩區,北區嘉富寶禧,南區為嘉富新禧花園,備案價在4.7-5.6萬/平，位置處于沙井地鐵站和後亭地鐵站之間。周邊配套尚在建設當中,未來周邊會有大型商業深圳太隆城、新橋街道足球體育文化中心、市民廣場、文化藝術中心等各種生活.配套。

清平華府和巨基四季名苑：

這兩個盤和嘉富新禧、嘉富寶禧距離很近，配套共享,尤其是商業都會依靠太隆城。距離11号線的距離在800-1000米左右, 兩個盤整體價格都會和嘉富新禧一緻。

這兩個新盤的面積跨度比較大,選擇相對較多,巨基四季名苑有78-141㎡面積段的2-4房, 清平華府則是70-130㎡的2-4房.。

沙井萬豐海岸城：

樓盤均價還沒有正式公布，吹風價在5.5萬/㎡左右。最關鍵的是，周邊的二手盤博林君瑞已經到了74808元/㎡，價格倒挂非常明顯。交通方面，萬豐海岸城距離11号線的馬安山地鐵站直線距離在700米左右。

此外萬豐海岸城還是深圳外國語學校分校的學區,這是海岸城這個新盤能夠吸引熱度的最大因素.

而這次海岸城推出的隻有272套房源，競争必然十分激烈

說完寶安，再來看看光明。

光明在選籌上最主要是兩個因素，一個是概念規劃，另一個則是新開通的地鐵6号線。

光明最熱的概念就是光明鳳凰城，金融街、中海寰宇時代、電建洺悅府這幾個日光盤都在鳳凰城闆塊。而且這個闆塊的發展在光明是比較成熟的。公園、商業、體育場館等生活配套都已經落地。

而除了鳳凰城之外，光明中心區也是比較值得關注的闆塊。

光明中心區和鳳凰城相比，配套多數還未落地，在後期規劃中光明中心區是被規劃為彙集商業、工業辦公、居住三個層面的綜合核心地段。未來的規劃和發展值得期待，而且後續光明的新盤主要會集中的版塊就是在光明中心區。

另外一個闆塊公明，是光明的老城區，新盤不多，也沒有規劃概念支撐，在選籌順位上在最後。

因此在闆塊選擇順序是這樣的：光明中心區=光明鳳凰城> 公明

除了闆塊，光明很重要的一個選房标準就是地鐵6号線。因為是唯一一條已開通的地鐵線，所以彌足珍貴。在光明中心區和鳳凰城内，具體看新盤的優劣，就得看這些新盤是否靠近地鐵6号線。

具體來看，年底前光明中心區和鳳凰城有3個新盤将會入市.

金地峰境瑞府:

位處光明中心區,單價在5.14萬左右，項目離最近的6号線光明大街站900米左右,可售房源有629套，

這個盤周邊配套上較為突出的是項目位于深圳實驗光明部學區，周邊還有光明中心幼兒園、省一級的東周小學。在教育資源配套上有一定優勢.

佳兆業雲峰彙:

均價預估在5.1萬左右，離6号線的光明大街地鐵站約400米的距離，和其他兩個新盤比較,突出的優勢也在于這個項目是地鐵物業,離地鐵站很近.

宏發萬悅山:

位于光明鳳凰城,是年底鳳凰城最後一個會推出的新盤.項目在光明大街站和鳳凰城站之間。離6号線有800-1000米,地處鳳凰城,配套相比光明中心區的兩個盤更加成熟.

對于寶安和光明的新盤,選對好闆塊很重要。一定要慎選新盤，不然毀掉的是你寶貴的購房名額。

與此同時，還是要充分考慮周邊配套和自身的資金情況做好選擇。

而在嚴格的限購條件和新盤限價之下，又沒有了失去資格的投資客的競争，對于有房票的的購房者而言，現在就是最好打新的最好時機。

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