政府征收，一般是行政機關作為征收主體，與房屋所有權人或者土地所有權人，以行政機關确定的安置補償方案作為依據，與被征收就征收補償達成一緻意見。

但在社會實踐中，往往征收事項會牽扯多方利益，尤其是在農村當中，許多村民法律意識淡薄，并不懂得如何保護自身合法權益。比如同村人買賣房屋，買方已經交了錢，但是由于各種客觀原因，沒有辦理房屋的過戶登記手續，這種現象尤為常見。那麼在征收拆遷中，買方的利益該如何保護？

在現實生活中，一般人均會認為，買房已經付款，賣方将房屋進行交付，那麼案涉房屋自然而然屬于買房所有，在遇到征收時，買方則可以依據買賣協議或者簽署的買賣合同要求征收方将自己作為被征收人，給自己進行補償。

但是依據《民法典》關于不動産物權是以“登記”作為物權變動的生效要件，即“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”該條款的意思是說，房屋買賣必須到有關機關辦理權屬變更登記。沒有辦理權屬變更登記，買賣合同雖然成立，但不發生房屋的所有權并不放生變動。

根據上述法律規定的情形，同村村民買賣房屋，如果沒有辦理房屋的權屬變更登記，房屋物權不發生變動，那麼買方的合法權益該如何保證？

法律的出現是為了穩定社會秩序，使所有人在法律明文規定的範圍内行使自己身權利，履行自身的義務。但我們需要正确理解法律，依據整個法律體系的框架及其運用，才能真正理解到法律所起的平衡、公正作用。

根據最高人民法院作出的（2017）最高法行申6349号行政裁定書的觀點：房屋買受人已經交付全部價款并實際入住，即使未辦理過戶登記，也可以排除對房屋的執行，即在此情況下應優先保護買受人對房屋的占有和使用等相關權益。

進一步而言，對于此種情況下基于房屋征收取得的補償權益也應歸于房屋買受人。涉案房屋買賣協議已成立多年，且買受人居住多年，事實上已形成對該房屋社會觀念上和生活上的依賴。征收補償的目的是對現實居住人喪失居住場所的補償和安慰，貨币補償安置方式是給現實居住人另覓住所或過渡性安置的經濟支持，将被征收房屋補償給現實居住人符合房屋征收補償的目的。

拆遷時的農村房屋買賣糾紛，有其特殊性。如果買家能舉證證明沒有辦理過戶登記是由于曆史原因而客觀上無法辦理，或者證明該房屋買賣經過了村集體或者村委會同意的，或者能證明自己能完全享有房屋所有權利益的，也是可以主張房屋的拆遷補償利益。

中征律師提醒：綜合而言，無論會不會遇到拆遷，買賣房屋都應當嚴格按照法律規定的程序辦理房屋的權屬變更登記，這樣才能全方位保障自己的利益。如果存在客觀無法辦理過戶登記的情形，買方一定要慎重買賣，避免不必要的糾紛。

本文作者

馮向飛

中華志願者協會法律委員會委員

中征律師事務所資深律師

法學學士，2019年通過司法考試。現任于北京中征律師事務所執業律師。具有法院的實習經驗，熟悉法律流程，法學理論功底深厚。對于工作認真、踏實，辦事講求效率，積極為當事人争取合法權益。個人堅信遲到的正義那不是正義，追求真理和效率并存。

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