2004年摘地至今，沉寂18年的紫金書院（紫金新幹線三期）終于迎來入市倒計時。

公開資料顯示，紫金新幹線開發公司為北京新領域房地産公司，項目總占地規模約44公頃，總規劃建築面積約70餘萬平方米。其中一期總建築規模約為24萬平方米，由25棟低層闆樓組成，二期則有1428戶、16棟闆樓。

拍地3年後，2007年8月，紫金新幹線一期開始開工建設，2009年交付業主使用；二期一度推遲開盤，直至2012年12月被北京市住建委因涉嫌捂盤而被通告，其預售的12棟二期房源才先後面世。而至此時，備受購房人期待的三期紫金書院，已經被耽擱了18年。

14年房價漲幅超7倍

近日，發展了18年的老盤紫金書院對外發布新的銷售信息，項目三期将于7月底或8月底取得預售許可證對外銷售，售價均價不超過65000元/平方米。相比2008年項目首次入市的均價8800元/平方米，已經上漲了7倍多。

2012年，原國土資源部曾發布《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53号），辦法稱未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門，報經有批準權的人民政府批準後，無償收回國有建設用地使用權。而紫金書院開發已長達18年，為何未被收回？

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，每個城市和每個地塊的監管寬嚴措施是不一樣的，大部分項目缺乏具體的量化指标，而且《物權法》也限制了“不開發就收回”的土地開發監管落實。“在開發商的各種應對措施以及監管部門的默契之下，囤地長期不開發的情況之下很少有已出讓地塊被收回的現象發生。”

“按照上述辦法第十二條的規定，如果是因政府或政府部門的原因造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，而且市、縣國土資源主管部門還可以根據實際情況規定其他處置方式。” 高級經濟師、北京市衆明律師事務所兼職律師宋庭敏認為，不排除該項目可能遇到政府或政府部門的原因所導緻的情況。

原本紫金書院三期在2018年就準備入市，但進度戛然而止。今年4月，有市民質疑“紫金書院捂盤”。昌平區住建委針對質疑進行回複，公開揭示了原因。

因地塊位置特殊，且内有文物，紫金書院調整了開發進度。根據昌平區住建委回複，2018年，項目地塊内一構築物鑒定為文物，同年8月北京市文物局向昌平區文旅委下發《北京市文物局關于霍營娘娘廟的（菩薩廟）遷建修繕的複函》（京文物〔2018〕1187号）。

霍營娘娘廟的（菩薩廟）與水立方旁的北頂娘娘廟都是北京中軸線上的文化遺迹。根據該函意見，霍營娘娘廟的（菩薩廟）需進行原址保護，紫金書院原規劃設計要進行重大調整。

重新調整規劃後，紫金書院于2021年3月再次取得《建設工程規劃許可證》，原計劃定于同年10月取得預售證進行銷售，但由于項目在籌備過程中對戶型、科技、精裝、園林、教創體系、物業服務等諸多領域做了大量市場調研及升級規劃，因此又将入市時間推遲到今年下半年。

這裡提醒大家一句，這塊地是開發商2004年拿的，這直接影響土地使用權限。由于紫金書院所在地塊今年4月份才拿到施工許可，按照節奏至少得2025年才能交房。也就是說，等到入住，産權直接縮水21年。

并且，開發商“新領域”是個成立于2001年的小民企，品牌知名度幾近于無，紫金新幹線一期二期還一再出現過因房屋質量、配建等問題引發的維權。到三期紫金書院，開發商為了增加産品力，引進了金茂做設計，但對于後期交付兌現能力，建議購買者提前做好有差别的心理準備。但是現在基本房屋都多多少少有維權的情況，大家就是理智看待這個情況就可以，不必放大化去看待問題。

在紫金書院項目開發的近20年中，房地産行業發展跌宕起伏，房價也上漲了數倍。

根據當時披露的銷售記錄，2008年因金融環境影響，房價整體面臨壓力。這一年，項目一期紫金新幹線首次入市，均價僅為8800元/平方米。2012年12月，項目二期紫金新幹線入市，均價20000元/平方米；2014年，全國房價又經曆了向下調整，2015年開始反彈。2016年，紫金新幹線一、二期住宅房源售罄，售罄前均價達到28000元/平方米。

另據北京住建委數據顯示，新幹線家園一區19号樓20套住宅拟售價9800元/平方米，實際成交均價8384.78元/平方米。新幹線家園二區2号樓16套住宅拟售價58626.67元/平方米，實際成交均價為54606.53元/平方米。

性價比是項目受歡迎的主要原因。盡管65000元/平方米的均價對比項目本身首期上漲不少，但相比當前的市場價卻并不算高。

紫金新幹線二手房今年5月參考均價是62686元/平方米。項目毗鄰的2012年到2017年建成的次新房首開國風美唐二期，今年6月參考均價已達到72262元/平方米。

此外，相比2008年，項目周邊醫療、教育等配套資源已經逐步完善。

經過規劃調整，紫金書院針對剛改和改善做出純洋房社區，首期推出6棟樓398套房源，均價不超過6.5萬元/平方米，這一售價相比2008年首次開盤時的8800元/平方米，房價漲幅超7倍。

從區域在售新房來看，奧森春曉、北清雲際以及建發珺合府均價約6.2萬元-6.3萬元/平方米，周邊二手房均價約6萬元/平方米。其中，紫金新幹線一期、二期二手房挂牌價約6.1萬元-6.4萬元/平方米，周邊無電梯小區二手房價挂牌價4.4萬元-5.4萬元/平方米。

巨額土地增值稅

土地大幅升值，在為開發商帶來巨額利潤的同時，也産生一筆不菲的土增稅。

“房企銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。容積率小于1.0的房地産開發項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅”。宋庭敏表示，房地産開發項目土地增值稅是四級超率累進稅率，如果在彙算清繳過程從嚴征收，那麼開發商的利潤将會大幅減少。

“為了少繳稅，開發商往往會選擇做大成本，不過加成本也是有學問的。”北京一從業觀察者對記者分析表示，成本構成中土地成本是固定的，建安成本也有對應标準，開發費用也有據可查，而精裝修市面定價較高，而實際成本較低，采用精裝修交付，無形中可以做大成本。

據置業顧問介紹，紫金書院裝修配置上将對标頤和金茂府，打造室内精裝。此外，紫金書院還将引進金茂的“五恒”（恒濕、恒溫、恒氧、恒潔、恒靜）科技系統，從而提升項目價值。

戶型圖

主力戶型很簡單，隻有兩種，111平三居在外圍一圈，146平四居戶型在小區中間的樓棟。從這個面積段來看，紫金書院确實是一個改善樓盤。具體的項目信息我會在下一篇文章裡為大家詳細介紹。

項目工程進展

紫金書院首開區位置圖：

3#、4#、5#、6#、10#、11#、21#樓為首開區。

截至2022年8月31日，護坡樁、止水帷幕、冠梁、應急井、疏幹井、首開區第一道預應力、首開區第一步土方已全部完成。

紫金書院一标段-首開區：

首開區護坡樁共計319根，北側選用兩台旋挖機，東、南側選用一台長螺旋轉機進行護坡樁施工，截至2022年7月10日完成首開區護坡樁施工。

紫金書院總體工程進度：

全部護坡樁共計884根，截至2022年8月16日，護坡樁全部完成。

紫金書院一标段-首開區：

首開區止水帷幕樁共計640 根，選用四台高壓旋噴樁機進行止水帷幕施工，截至2022年7月19日完成首開區止水帷幕樁施工。

紫金書院總體工程進度：

全部止水帷幕樁共計2130根，截至2022年8月16日，止水帷幕樁全部完成。

△ 工地實拍圖

紫金書院一标段-首開區：

首開區冠梁455米，截至2022年8月2日完成首開區冠梁施工。

紫金書院總體工程進度：

全部冠梁共計1285米，截至2022年8月27日，冠梁全部完成。

△ 工地實拍圖

△ 工地實拍圖

紫金書院一标段-首開區：

首開區采用5台反鏟挖掘機進行土方開挖施工。

△ 工地實拍圖

△ 工地實拍圖

△ 工地實拍圖

多年後老盤新售，紫金書院仍然受到市場關注，但褒貶不一。大家要理智看待這個項目的優缺點，根據自己的接受度來進行選擇。

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