2020年，李嘉誠将囤了16年的成都南城都彙項目以71億元的價格賣給了兩家房企，一家為閩系房企禹洲集團，一家為成都本地房企瑞卓置業，淨賺38億港元離場。

那時還是全國房企前50強的禹州集團，滿心歡喜，以為能從李超人手中大賺一筆，結果哪知前腳剛接盤，後腳制裁就到。

政策規定，收來的項目要賣，價格隻能參考前期的銷售價格，不能在收購價格上加。言外之意，南城都彙項目最多隻能賣1.55萬/平。這就尴尬了，想當初禹洲集團的收購價就達到1.6萬/平，相當于将來賣一套虧一套。

屋漏偏逢連夜雨。一周前，南城都彙9000餘套房源還被申請查封3年，就在所有人替禹洲集團捏一把汗的時候，大家竟發現，原告兩家企業皆為禹洲集團關聯公司。自己殺自己，這是什麼操作？

更緻命的是，禹洲地産本站在暴雷隊列，正需要靠賣房回血，這時候捂盤，豈不是像ICU病房裡的病人拔了自己的氣管？

1 李嘉誠激怒成都人

衆所周知，首富李嘉誠做生意，一向喜歡“在海外買買買，在内地賣賣賣”，旗下長實系房企還尤其擅長“囤地”式慢開發。

位于成都城南片區的南城都彙項目，就完美地集聚了上面兩個特點。

2004年，南城都彙的拿地總價為21.35億元，雖說是轟動一時的地王，但樓面價卻低到驚人的1030元/㎡。

為什麼？因為這個樓盤的體量巨大，一共1980畝。

在該項目的開發上，李超人要的就是一個字——“捂”，把地分割成8期開發，龜速進行了16年，到2020年為止僅僅開出了前6期，剩下的2期共6000多套房子，明明都封頂了，但就是不推出，讓成都人民望穿了秋水。

這把想買房的人急的啊，眼看南邊的地價都已經突破2萬/㎡了，更别說樓盤開盤價了。

于是有人專門跑去領導留言闆投訴，怒斥南城都彙一到開盤時間，就會發生諸如工地起火等各種事件，如此巧合，懷疑南城都彙有“擾亂成都房産秩序，擡高房價”之嫌。

其實李超人也不是不想繼續開發，可在當時限價的政策下，剩下的2期根本賣不起高價，李超人曾自诩自己隻是個商人，不是慈善家，自然會以利益為導向。

那咋辦呢？李超人想到了找接盤俠這一招，如果二手的拿地價上去了，那麼限價自然就得擡高，對買賣雙方來說，都是穩賺不賠。

就這樣，2020年7月23日，南城都彙剩餘地塊被打包出售，總價71億元。除去成本，李超人的公司獲利38.11億港元。

加上前幾期賣房子賺的180億，李超人最終含淚爆賺數百億離場，僅留下接盤俠禹州集團和成都瑞卓置業給自己擦屁股。

2 香饽饽變燙手的山芋

原來，李超人在賣掉項目的同時，把他的員工一起打包賣掉了，而員工們事先毫不知情，和記黃埔成都公司僅在交接當天口頭通知：

南城都彙項目将交由新公司禹州接手，全體員工須在10天之内轉移至接手單位。

一切都太過于匆忙，關于員工咨詢協議内容、執行标準及具體賠償時間等等，口頭通知人隻告知不清楚，所有賠償事宜都甩給禹州HR解釋。

“你抛棄我的時候，連招呼都不打一聲。”一氣之下，和記黃埔成都員工寫了一封至今讓人印象深刻，按滿紅手印的聯名維權信。

但跟接下來的風雨相比，安撫員工情緒隻能算小打小鬧。

出台的新規規定，收來的土地要以最初拿地價格為依據進行計算，不能按照收購價格計算。也就是說，南城都彙剩餘地塊銷售價格要參考項目前期的銷售價格，即2016年第6期開盤的清水價1.2-1.6萬元/平方米的區間進行銷售。

接盤時，禹州的收購價為1.6萬/㎡，結果最終主管部門批出來的售價最高為1.55萬/㎡，意味着，禹州将來賣一套賠一套，此次收購血虧！

傻子都不願意做的虧本買賣，更何況偌大的地産商，于是禹州也漸漸陷入了和前任和記黃埔一樣的“捂盤”狀态。

從2020年7月拿下項目開始，本來已是準現房的第8期項目山河玖璋，拖到2021年5月才取得預售證。

此時，周邊二手房價已超過3萬/㎡，與山河玖璋1.55萬/㎡的價格形成高剪刀差，約白撿的價格瞬間引爆萬人報名參與搖号，最終1121人進入搖号環節，372套房源瞬時出清。

這次“揮淚大甩賣”之後，過了近半年時間，南城都彙才迎來第二次開盤。2021年11月批次賣的，是南城都彙6期剩餘最後一棟——12号樓的43套房源，1.74萬元/㎡的均價，對購房者來說依然很香，但對于禹洲來說，無異于傷口上撒鹽，賺的這點錢遠不夠填補巨大的債務窟窿。

3 爆發債務危機

截至2021年年中，禹州的總負債為1387.67億元。其中，151.71億元的短期債務将在一年内到期。

雖然集團現金及現金等價物有209.44億元，足以應對短期債務，但要應付賬款及票據達116.5億元，其中75.21億元要求一年内償還。了解完這一情況後，再回過頭看，禹州210億元的現金要應對如此體量的債務問題，顯得有些力不從心。

如果再加上禹州境外存續的債券，說債務壓頂都不為過。

Wind的數據顯示，禹州總計有14隻境外存續債券，其中三隻債券将于2022年到期。2023年禹洲待償美元債為13.5億美元，2024年為10億美元，2025年為8.95億美元，2026年為9.35億美元。

留給禹州的時間好像不多了，于是一步入2022年，部分債權人就感覺到了不對勁。

3月1日，禹州公告稱，目前，某些稱其持有舊票據少數權益的人士聯系了公司，表示如果公司不按他們的條件贖回舊票據，要對公司采取法律行動。一位稱其持有約100萬美元舊票據的債權人，向禹洲發出了法定要求償債書。

公告中，禹州卑微極了，懇請所有債權人不要采取激進的法律行為。

但過了幾天，3月7日，禹州仍然宣布一筆金額為5億美元，票面利率是8.5％的美元債券，所産生的2125萬美元利息（約合人民币1.3億元），過了寬限期依然無力支付，導緻逾期。

同一天晚間，禹州還公告了副總裁張岩辭職的消息。

資料顯示，張岩曾先後供職于奧山控股、融僑集團、雨潤地産、融創等多家地産公司，2019年加入禹州，後被認作是為禹州實現千億目标立下汗馬功勞的肱股之臣。

他的離任，不禁引起外界的衆多猜測，再結合美元債違約的消息，朵朵烏雲仿佛籠罩在禹州上空，不由得讓人好奇：曾是全國前50強的中等生禹州，怎麼變成了這樣？

4 自己殺自己？

要想知道原因，得先了解背景。

1994年，禹州集團在廈門正式成立，如同那首脍炙人口的閩南歌曲《愛拼才會赢》一樣，禹州的血脈裡流淌着閩系房企激進擴張的基因。

2016年，禹州跟衆多閩系房企一樣，也把總部遷到上海，但彼時閩系頭部房企銷售額均超過400億元，而禹州僅232億元，落下一大截的林龍安，開始急了。

2017年，禹州喊出了2020年實現千億銷售額的口号，從此開啟了高杠杆擴張之路。

成都是禹州邁向千億門檻的重要一城。2019年，禹州首進成都，便以134.39％溢價，18400元/㎡的樓面地價競得錦江區琉璃廠闆塊的地塊。

和禹州同一天競價的碧桂園，拿下的另一塊地僅溢價34.07％。相形之下，禹州賺足了眼球。

下血本拿地的禹州，準備大幹一場，不料遇上疫情，讓2020年能否沖上千億埋下懸念。統計顯示，2020年1至5月，禹州累計銷售額僅308.4億元，完成率30.7％。

離千億還差得遠，這或許就是為什麼禹州會急匆匆地從李超人手裡接盤的原因，因為南城都彙有現房房源，接手之後可以立馬銷售，外加項目所在的城南片區新盤稀缺，過往開盤銷售成績均名列前茅。隻要售價合情合理，銷量根本無需擔心，回血是分分鐘的事兒。

盡管該項目後來發生了一些意外，但禹州仍如願在2020年和2021年擠進千億陣營。

當然，事情日後的走向證明，千億銷售額不過是表面上的平靜。

除了債務危機，高管出走，禹州近期還迎來了另一道坎——南城都彙超9500套房源被禹州兩家關聯公司申請查封。

自己殺自己，這是什麼操作？業内對此衆說紛纭。

第一種觀點認為，這是開發商想借法拍突破超低限價的一種手段。

第二種觀點認為，這是開發商“自導自演”，不想做虧本買賣，幹脆自己查封自己三年，等價格漲了再賣。

但這兩種觀點其實都站不住腳，針對觀點一，深藍财經查詢發現，2021年成都行政中明确規定，對于司法拍賣、股權轉讓等方式取得的在建商品住房項目，需嚴格執行限購、限售及商品住房價格指導。

觀點二也值得推敲，因為禹州已處于債務違約的風雨之中，正需要賣房子回血，如果在這種緊要關頭還在算計如何捂盤的話，那可好比躺在ICU裡的病人拔了氣管，想死罷了。

僅南城都彙一個項目，就讓禹州如此為難，看來以後想當李超人的接盤俠，得三思而後行啊！

本文源自深藍财經

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