從周末到今天，關于現在是否應該買房的話題又成為很多人讨論的重點之一。特别是昨天央行全面降準釋放1.2萬億長期資金之後，一些熱衷于住房的人變得更加積極起來。部分買房人甚至說“房子現在買是好時候，明年房價将大漲”。

這些想法是否合理，暫且不論。我們來看一看近期與房地産相關的一系列措施。

首先是央行，這幾天使出了一輪連續性的組合拳。12月6日，全面降準釋放長期資金1.2萬億。這是自今年7月15日全面降準0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元之後的第二次。今年兩次降準共釋放資金2.4萬億。

在全面降準的同時，還有兩個工作同時展開。

一是常規性的公開市場業務，繼續投放資金。今天，央行發布公開市場業務交易公告 [2021]第240号通知：為維護銀行體系流動性合理充裕，2021年12月8日人民銀行以利率招标方式開展了100億元逆回購操作。也就是說，在全面降準之時，每天的公開市場操作并沒有停止。7号和8号每天均投放100億。

二是實施了針對性的“降息”。

根據中國人民銀行今日發布的再貸款、再貼現利率表顯示：

人民銀行決定自12月7日起下調支農、支小再貸款利率0.25個百分點。下調後，3個月、6個月、1年期貸款利率分别為1.7%、1.9%、2%。此外，金融穩定再貸款利率為1.75%，再貼現利率為2%。

繼昨晚超預期降準之後，央行今天再度公開投放、再度“降息”。的确超出了很多人的預期。這一利好究竟有多大？值得期待。

不過，央行強調了：繼續實施穩健的貨币政策，堅持穩字當頭，不搞大水漫灌，兼顧内外平衡。

至于“降息”，其實并不是嚴格意義上的降息。是為了更好地發揮貨币政策“精準滴灌”和“直達實體”的作用。

對于市場而言，流動性無疑會得到較大助力。能否真正的全面降息，關鍵還得看後續12月20日LPR是否下調。

實際上，使用降息這一招，央行還是比較慎重的。LPR利率已經連續18個月沒有變化。

不管怎樣，降準及定向降息之後，全面降息，可能也在到來的路上。

展望2022年的樓市，昨天有個重磅會議，比央行降準要重要得多。在這個會議上，對明年的樓市有一個定調，且對樓市有一個新的說法：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求 ”，這個要深入理解。

會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性循環。

所以，從宏觀上看，信貸環境持續改善，政策空間改善，一定程度上利好房地産。除了剛需，改善型購房者也将明确獲得支持。2022年房地産市場已經出現了适度寬松的迹象，這也将意味着最嚴厲政策告一段落，但不是說将全面放松，是對自住購房者的政策扶持，是對優質房企的支持。對于很多人所說的明年房價或大漲，這可能不太現實。不過，少數城市的回䁔肯定會發生。

近日，證監會就表示，支持優質房地産企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購。這對于目前銷售量靠前的房地産公司來說，又帶來了好的機會。

根據證監會提出的“支持優質房地産企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購”的方向，我們從衆多的房企中發現了一家真正優質的房地産公司。它就是碧桂園。

1、從銷業績來看，碧桂園銷售業績呈現出較強的韌性，持續穩健經營。10月實現環比正增長，整體表現優于行業平均水平。10月實現權益合同銷售金額約458.3億元。

2、從管理層信心來看，集團董事會聯席主席楊惠妍11月2日-4日連續三天在二級市場增持公司股票，累計增持1761萬股，累計耗資約1.28億港元。管理層逆勢增持，堅定對公司的信心。

3、從“三條紅線”指标來看，預收款的資産負債率從去年年底的80%下降至77%，指标逐步向好。目前碧桂園處于較為健康的黃檔，管理層明确表示，公司将嚴格按照監管的要求在2023年前達标。

4、從土地儲備上看：截至2021年上半年，碧桂園權益可售資源超2.2萬億元，總土地儲備已達27880萬方。充足的土地儲備和可售資源為企業未來的增長提供了堅實保證。

5、從合同負債看：截至2021年6月末，碧桂園的合同負債高達7242.71億元，占總負債的比重為41.63%。這意味着，碧桂園中有将近一半的所謂“負債”将會轉為未來預期的收入。

中國地産行業采用的是“預售”制度。普通商品交易，往往是“一手交錢，一手交貨”，而預售制則是“先交錢，後交房”。房子還沒交到消費者手中，這筆錢暫時還不能确認為房企的收入，而要歸入“負債”科目，計為“合同負債”。等到房企正常交樓，就可以結轉為收入。“合同負債”是不需要現金償還、已經鎖定的未來收入。這部分“負債”高，反而體現公司業績有保障。

6、從可動用現金餘額來看：截至6月末，碧桂園可動用現金餘額約1862.4億元，現金短債比為2.15倍。

7、從機構評級看：下半年至今，穆迪和惠譽均維持對碧桂園的投資級評級，摩根士丹利此前研報觀點稱，給予碧桂園等房企增持評級。

#展望2022房産行業新常态#

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