房企的土地儲備是現金購買?每經記者 魏瓊 每經編輯 劉紫薇，今天小編就來聊一聊關于房企的土地儲備是現金購買?接下來我們就一起去研究一下吧!

房企的土地儲備是現金購買

每經記者 魏瓊 每經編輯 劉紫薇

調控推陳出新，土地拍賣自持漸成風潮。有觀點認為，自持物業增加開發商資金壓力，而且不能有效增加可售住宅供應，不利于房價穩定，該土地出讓方式不可持續。

一邊是業界對自持未來的擔憂，另一邊開發商為争奪自持地塊使勁渾身解數，自持地塊真的是虧本買賣麼？

拍地自持成标配

6月6日，萬科以25.3億元拿下佛山一宗100%自持地塊，引發了對業内對自持地塊的讨論熱潮，而在此之前萬科已經在廣州、北京分别拿下2宗自持地塊，5宗自持地塊的總價高達170億元。

6月9日，杭州大江東誕生首塊 100%自持商住地，同一天出讓的杭州大江東前進片區住宅地塊以27%的自持比例成交。

6月14日，世茂以40%自持比例拿下佛山禅城商住地。同一天，上海出讓兩宗“100％”自持商地，招商東航聯合體以及金茂分食。

和衆多政策新玩法一樣，自持拿地源自北京，随後在全國推廣并漸成趨勢。據邦地産君不完全統計，目前包括北京、上海、廣州、佛山、杭州等地在内已出讓16宗自持地塊，總出讓價高達420億元。

緊随其後，一大波的自持地塊正在襲來。6月15日，上海推出青浦區一宗商辦用地，總起價14.2億元，自持面積不低于80%，将于7月25日開标。

珠海市挂牌3宗住宅地塊給出“10年限售”的規定，多宗商業用地則要求競得企業自持10年内不得抵押、轉讓及銷售。

試點長租産品

自持地塊作為嚴防高價地的有效“武器”，如雨後春筍般湧現。限地價競自持之後，高價地在現行的土地拍賣制度下失去了生存的土壤，逐漸淡出市場。但有觀點認為，自持地塊并不能有效增加市場可售供應，當前多地庫存告急的情況下，這種土地出讓方式不可持續。

對于開發商而言，當前租售比低以及資産證券化等渠道尚未打通，運營自持物業意味着承受着較大的租金壓力。但為了獲得賴以生存的土地，更多的開發商主動加入這場自持競賽中，成為第一批吃螃蟹的探索者。

自持地塊能不能拿？未來出路在哪裡？一系列的問題抛向了開發商。

世茂華南區域投資總監易炳順告訴邦地産君，拍地競自持是國家調控房地産的手段，對于房價穩定有一定幫助。自持地塊出讓會增加市場租賃物業，為無法承受太大購房壓力的客戶提供了更多房源，推出更多的長時間的租賃産品，緩解市場部分購房需求。

據了解，目前市場已出現這種産品，萬科随園嘉樹項目養老公寓租賃期分為5年和15年兩種模式，中途可以退租，退還租金。

易炳順認為，這種長租住宅産品與目前市場的酒店、寫字樓等自持運營模式是一樣的，隻是換了一種物業類型。

自持是虧本買賣？

自持物業面臨的顯著問題是，按照當前的租售比，租金回報率是算不過賬的。萬科高級副總裁譚華傑曾表示，如果萬科在住宅用地蓋房子出租，租金回報率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率隻有2.4%。

當前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無法支撐住宅租賃産品發展的。

邦地産君認為，自持住宅物業收益不僅僅看租金回報率，對比當前處于風口上的長租公寓，住宅租賃物業生存環境優越很多。

目前市場上的長租公寓運營商大部分沒有獲得物業的所有權，是在存量物業上做“加法”，面臨資産不輕不重的尴尬處境，前期需要大量的資金投入，卻無法享受物業升值帶來的回報。

數據顯示，随着一線房價攀升，我國租房人口占比在全國層面将超過30%，一線城市會超過40%，未來個别城市甚至将會有超過50%的人租房居住。住宅租賃産品發展空間大，縱觀這一輪拍賣自持地塊的所屬城市，包括一線城市的北京、上海、廣州以及熱點的佛山、杭州等地，一線城市寸土寸金，熱點二線城市發展潛力大，均是未來物業保值升級潛力大的區域。自持住宅産品，占據地理位置優勢，未來打包資産證券化可行性高，從而獲得穩定現金流。

需要注意的是，自持地塊出讓一般會限制總價，開發商獲取自持地塊樓面地價相對較低。

實行新的住宅運營模式，對開發商的運營能力和資金提出較高要求，部分實力較弱的開發将面臨淘汰出局的處境。在當前強者恒強的格局下，這是市場競争的必然趨勢，強者生存，弱者出局。對于實力較強的開發商而言，或許将迎來“彎道超車”的絕佳時機。

易炳順表示，看好自持物業的發展未來，随着行業發展成熟，資産證券化以及物業租售比等問題都能迎刃而解，必須順應發展趨勢做出改變。

轉型中陣痛在所難免，作為第一批探索者，面臨的環境更加艱難，但也意味獲得更大的價格優勢和物業升值空間。等到住宅自持運營模式發展成熟再進入，拿地成本或将提高，并不能獲得更大的收益，也許隻是别人吃剩的殘羹冷炙。

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