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Hello，我是馬哥。

上篇文章說，有居住需求的，現階段應該集中精力與資金，去買一線城市的優質筍盤。

有粉絲看完後過來訴苦：

馬哥，不是不想擁抱大城市，實在是錢包不允許，買不了廣州的優質樓盤。

你看看佛山行嗎？最近連續放松，限購限貸端都有利好出台，能不能買？

“廣佛”的概念，類似“深莞”，被很多人綁定到一起。

但就像東莞能跟漲的闆塊隻是少數，套人的闆塊才是大頭一樣。

佛山很多闆塊的水，也很深。

目前佛山最新的限購闆塊隻有三個：桂城、祖廟和大良。

就先從這三個闆塊看起。

桂城闆塊，是佛山含金量最高的闆塊。

因為它包含了兩個子版塊，千燈湖和三山新城。

千燈湖作為整個佛山的産業核心、發展核心、城市名片，其地位類似佛山的珠江新城。

所以如果資金允許、現金流充裕、又有房票能長持，保值不成問題。

但要是考慮入手時機，目前的千燈湖剛經曆了一波上漲，價位相對偏高，從擇時角度看卻是落了下乘。

而且4萬多接近5萬的單價，在廣州也能找到同樣保值的闆塊。

比如海珠南，比如科學城。

所以相對而言，三山新城更契合預算不足以擁抱廣州的買家。

真正的臨廣，能獲取廣州外溢流量，還是臨江小島，房價卻隻有廣鋼的一半，整體位置和潛力都是很足的。

但作為一個剛需闆塊，佛山11号線遲遲未能開通，意味着三山的公共交通短闆一直沒法補上。

這對三山的後續發展，城市面貌更新和增量兌現，都是個不容忽視的利空。

所以在買之前，要好好想清楚，自己能否接受這一缺點。

下一個祖廟闆塊，綜合來看是比較一般的。

祖廟是佛山很純的一個老城區，本地人居多，因此在人口方面有保證。

但它有兩個問題，一個是後續增量缺失，沒法通過産業和城市面貌更新，去提升區域價值。

另一個是樓齡，祖廟有點老了。

大城市的核心闆塊，普遍對樓齡不敏感。

但在佛山，要想擁有更強的成長性，對樓齡是有要求的。

所以祖廟大體是一個比較中庸的地方，成熟的二手市場能提供不錯的租金，但房子本身很難有大的漲幅，無法為後續置換打下基礎。

如果一定要買，靠近地鐵是選籌重心。

再看看大良，如果買佛山的目的，是為後續置換廣州做準備，那大良更不是一個好選擇。

作為順德區府，本地人的老城區，它内部走獨立行情的情況比之祖廟還要嚴重。

由于缺乏外部流量和資金進駐，内部産業蛻變幾率低，所以整體漲幅會更偏弱勢。

也就是說，光就三大限購闆塊而言，值得買的地方，隻有千燈湖和三山新城。

那非限購區有沒有值得的遺珠呢？

我們把主流的非限購區看一遍：

大瀝，所謂的廣佛智城和金融高新區D區外溢，看着是有産業增量的。

但産業規模一般先不說，光是後續增量兌現，包含舊改這個環節，而整個兌現過程，是由大瀝自己負責。

以大瀝的财政實力，這兌現速度目前還隻是一張餅。

綠島湖呢，它和祖廟的狀況有點像，都是本地購買力為主，隻是整體定位偏改善。

但還是同樣的道理，沒有外部資金進駐，沒法吸引廣州購買力的話，漲幅很難好看起來。

佛山新城，禅城和順德的交界之處，礙于兩地長久以來的隔閡與矛盾，未來發展更是堪憂。

佛山想讓順德搞，順德覺得對自己沒好處不想搞，推來推去，最後落到樂從鎮自己來搞。

以樂從的經濟水平，要搞成諾大的佛山新城，等吧等吧。

陳村和北滘，萬年的競争對手，怎麼選？

選北滘。

陳村常說的優勢，是能吃南站外溢流量，相當于拿到了廣州的購買力嘛。

但南站本身都沒發育起來，自己的人口都填不滿，哪來的外溢？

而且從内部供需關系看，陳村沒産業，北滘有産業。

意味着陳村要是接不到外部流量，靠闆塊自身需求，是很難達到供需平衡的。

但北滘不同，北滘有那麼大一個美的，高淨值購買力未必夠，但要滿足北滘的價格區間，綽綽有餘。

所以在7号線開通的當下，北滘的成長确定性，要比陳村穩很多。

綜上所述，把佛山翻開來細看之後會發現，能買的地方就三個：

千燈湖、三山新城、北滘。

要是結合預算不足以買廣州的前提，那就隻有三山和北滘了。

但還是要注意一點，佛山市場的底層邏輯，還是政策市。

要靠内部需求完成房價上漲，是比較有難度的。

所以要指望三山和北滘，能三兩年就搞定你下波向上置換的資金，不實際。

因此對該類買家來說，在滿足自住需求後，多投資自己，讓自己有更強的賺錢能力，獲得更充足的現金流，很重要。

最後，兩句老話：

做好選籌，擇機上車！

如果你有房産相關問題，可以找我咨詢。

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