根據媒體報道，記者實地探訪威海乳山發現，當地二手房價格隻有新房價格的一半左右，各地“看房團”成為新房購買主力。樓層高一些的房子，價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

對于房地産市場的話題，中國人大部分所聽到的都是房價漲漲漲的問題，但是其實現在還出現了很多地方的房地産出現了白菜價的問題。之前我們曾經讨論過鶴崗出現白菜價的房地産，而現在我們又看到的是，山東威海的乳山也出現了白菜價的房地産。那麼乳山的白菜價房地産到底是怎麼回事兒呢？

我們仔細研究山東乳山的這個案例，就會發現乳山的房地産市場出現白菜價是有它的深層根本原因。

首先，房地産市場有着非常嚴重的供求不平衡。我們曾經給大家提出過的判斷，一個地方房地産市場的供求狀态的最核心關鍵點就是這個地區它的人口是淨流入還是淨流出，這是不是一個人口大量流入的城市。山東魯山是一個旅遊城市不假，但它實際上并不是一個常住人口大量流入的城市，在這樣的大背景之下，任何的房地産隻要超過了這個城市本身的需求的話，就很有可能出現房地産供過于求的現象。而我們看到乳山出現白菜價的房地産，基本上都集中在海景房項目上，這些海景房本身就不是給當地人進行居住的房子。海景房的主要人群全部都是外地人，對于當地人來說，如果想要去這些海景房居住的話，從乳山的城區到這些海景房，連坐車都要很長的時間，自然也就難以吸引到本地人去購買這些房子，再加上這些海景房的本身又建設過多，當地媒體曾經戲稱說，即使把乳山所有的人全部都填到這些海景房項目裡面去，都住不滿這些海景房。

其次，配套設施非常不完善。由于這些海景房遠離乳山的集中城區，各種生活配套設施極不完善，無論是購物還是醫療或者教育都存在嚴重的不匹配現象。其實買房買的就是配套設施，如果一個地方的配套設施非常不完善的話，在這裡買房實際上就沒有使用價值。在國家房子是用來住的，不是用來炒的大理念之下，一個房地産項目沒有使用價值，它實際上就已經失去了它真正的價值意義。根據啟信寶的數據顯示，乳山市這麼小的一座城市，其房地産業務的注冊公司就達到了三千多家，其房地産的瘋狂可見一斑。

第三，則是乳山當地所吸引外地購房團的能力正在減弱。這些海景房推出的初衷，實際上就是希望能夠吸引外地購房團進入海景房，但是實際上的情況卻是，在防住不少大理念之下，外地人對于這種異地購房，特别還是旅遊購房的需求是在減弱的，而不是增強的。需求的不足必然會導緻房地産供給的過剩。再加上海景房，其實并不是大家想象的那麼美好，由于離海洋太近，非常容易導緻極為潮濕的現象，居住起來的感覺和用戶體驗是非常不好的，自然也就難以吸引潛在的購房需求。

整體來看，山東乳山出現這種特殊問題的原因還是本身的供給和需求的嚴重不匹配，沒有真正理解到市場的需求到底是什麼，就盲目進行供給和項目上馬，這是在房地産全面居進入居住屬性時代之後，市場上必須要警惕的現象。

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