原創 劉博團隊

中國的房子到底是多了還是不夠住？

在前兩天的第16屆中國投資年會上，北京大學國發院院長姚洋表示，

改革開放以來這四十多年，我們的住房面積增長了19倍。

但是國際橫向一比較，我們的人均居住面積還沒有日本多，這麼一比我們的住房還是不夠。

他的觀點一出，很多人不認同。

事實上，中國的住房情況比較複雜，不能一概而論。

根據最新數據顯示，我國至少有7個地方的房子，是不缺的，其人均住房面積在過去十年當中增長最快。

具體情況到底如何？

01

《中國人口普查年鑒-2020》數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，和2010年的人均居住面積31.06平方米比，增加10.7平方米，增幅高達34.45%。

注意，這個數據是不區分城鄉的。

如果單看鄉村數據，我們發現，鄉村2010年人均住房建築面積為31.73平方米，2020年為46.8平方米，十年間增加了15.07平方米，增幅為47.5%。

那麼，專家說的中國缺住房這個結論，顯然不成立，因為我國鄉村的房子，建得越來越多，住的人卻越來越少，根本不缺房。

如果刨去鄉村數據，城市人均住房面積是不是就短缺呢？

據統計，我國城市家庭戶人均住房面積從2010年的29.15平方米，上升至2020年的36.52平方米，十年間增加了7.37平方米，增幅為25.2%。

顯然，十年前，2010年，城鄉人均住房面積差距不算大，均在30平米左右，鄉村比城市略高2.58平米不到3平米。

十年後，城鄉人均住房面積差距開始拉大，城市的人居住房面積增速25.2%，跑輸鄉村人均住房面積增速47.5%。

2020年數據顯示，城市人均住房面積比鄉村整整小了10平米。

當我們把世界各國城市人均居住面積進行排名後，結果又是怎樣？

根據澤平宏觀公衆号折算統計，2020年，美國城鎮人均住房使用面積為66.9平，高居世界第一。

德國、法國分别為37.9平方米、34平方米，日本為32.9平方米，韓國、俄羅斯分别為27.9平方米、27.9平方米。

而中國城鎮人均住房使用面積僅為24.8平方米，明顯低于主要發達經濟體水平。

所以，專家說中國人均住房面積較低，應該是指城市的數據。

稍微解釋一下這裡的折算系數，第一個是我國城鎮人均住房面積統計的是建築面積，而國際上統計的是使用面積，所以按照0.7的系數折算。

第二個是國際數據不區分城鄉，所以按照0.85的系數折算出城鎮對應的人均住房面積。

分析至此，我們可以得出的結論是，中國的住房是富餘還是短缺，不能一概而論，必須區分城鄉。

我國鄉村的住房并不短缺，不管是從總量還是人均數據來看，都不短缺。

我國城市的人均住房面積，如果和國際上的城市對标，确實是短缺的。

但是，我國城市又分為經濟發達地區的城市和經濟欠發達地區的城市。

可以想見，不同城市的情況肯定也不一樣，仍然不能一概而論。

02

現在，我們已經慢慢接近問題的核心了。

我國城市住房的真實情況，究竟如何？

從十年增量來看，我國31個省份城市家庭人均住房面積增量為7.37平方米。

其中，高于這個平均水平的省份，有20個，恰好等于這個水平的省份，有1個，而低于這個水平的省份，有10個。

如果以更寬松的指标衡量，即不區分城鄉的十年人均住房面積增量10.7平方米衡量，我國有7個省的城市，大于這個指标。

這7個省份是：

西藏、青海、内蒙古、黑龍江、陝西、山西和貴州。

這個數據不是銀行卡餘額，數字越大，反而越不是好現象。

這說明，這7個省的城市，要麼房子蓋得太多，要麼人口流失太快，或者二者都有，總之，房子去庫存不容樂觀。

相比之下，十年來，有7個省份的城市家庭人均住房面積增量低于6平方米，它們是：

廣東、重慶、山東、上海、福建、北京和浙江。

這個人均住房面積的分化，和我國中西部地區與東部沿海地區經濟、人口增長的分化，基本是對應的。

綜合城市家庭人均住房面積和人均住房間數排名，可以看到，廣東、上海、北京等省市，人地矛盾更突出，房子的供需更為緊張。

所以，我們可以得出第二個重要結論，人均住房面積小的省份，房子才是資産，而人均住房面積過剩的城市，房子的價值，隻有自住。

03

事實上，未來我國70%以上城市的房子可能存在過剩風險，大約隻有20%-30%的城市房子存在投資價值。

從都市圈的角度看，除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經出現房屋供給過剩現象。

由于人口外流嚴重，疊加老齡化和少子化的人口趨勢，未來這些低能級城市房子過剩的程度還将加深。

房地産行業進入存量時代，房價永遠漲的預期，正式被打破，不同城市之間，房價分化才是事實。

悲觀者永遠正确，樂觀者永遠賺錢。

對于購房者來說，看懂趨勢之後，批評指責都沒有用，最好的選擇，就是順勢而為，将自己的房子往高能級城市置換。

對于中國經濟來說，也是如此。早日建立第二增長引擎産業，接棒房地産成為經濟支柱，才是關鍵。

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