民營房企債券融資平穩有序?記者 | 黃昱編輯 | ，我來為大家講解一下關于民營房企債券融資平穩有序?跟着小編一起來看一看吧!

民營房企債券融資平穩有序

記者 | 黃昱

編輯 |

繼碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為“示範房企”發行境内債後，民營房企境内發債的融資渠道或将重新開放。

5月19日，有消息稱，旭輝集團将于下周發行融資産品，涉及公司債及供應鍊ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護工具，最終将依據審批流程決定先後發行順序。

旭輝方面對界面新聞表示，公司近期已接到了監管指導，但因為今年沒有到期債務，所以要先申請發債額度随後再走申請發債的具體流程，目前公司的發展計劃還沒确定，額度也在申請中。

另據中國證券報報道，新城控股拟于近期在銀行間市場發行一支中期票據，創設機構将同時發行信用風險緩釋憑證（CRMW）為該期中票提供信用保護。本期中票計劃發行不超過10億元，期限或為2 1年。

新城控股方面對界面新聞表示，具體發債計劃還待定。

選為示範房企後，這些公司便能安排具體的發債計劃，但當前民營房企發債還會面臨投資者是否“買單”的問題。

為吸引投資者，減少投資者後續認購相關債券的顧慮，此次被選為示範發債的房企都将采用“債券發行 信用保護工具”的模式，這一模式過去在房企發債時基本沒有使用過。

去年下半年以來，房地産行業進入調整階段，雖然政策不斷維穩房地産，但行業債券融資改善僅限于國有房企，民營房企的債券融資并不多。

東方金誠分析師指出，此次三家民營房企在監管推動試水發債，對于民營房企債券融資來說具有很強的破冰和示範意義，将為其它房企和市場注入信心。

值得注意的是，此次選定的示範房企均屬于民營房企中相對優質且具有代表性的房企，本身市場認可度較高，即便在民企地産債發行難度較大的一季度，碧桂園、龍湖、美的置業等示範房企也均有公開債或ABS發行。

多位相關人士對界面新聞表示，短期來看，民營房企公開發債仍然是艱難的，關鍵還是要靠銷售回款。

示範房企發債

房企融資環境面臨調整之際,任何消息都能挑動市場神經。5月16日，關于“碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示範房企,将在本周陸續發行人民币債券”的消息引發市場關注，三家房企随後均向界面新聞證實了消息屬實。

龍湖和美的置業當晚即公告了債券發行的詳細内容。據龍湖公告,将于5月18日及19日在國内公開發行2022年公司債券(第二期),規模同樣不超過5億元人民币,為6年期,第三年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券,票面利率詢價區間為3%-4%。

銷售規模最小的美的置業此番發債規模卻最大,其公告顯示,本期境内債券發行金額不超過10億元人民币,期限為4年,債券簡稱“22美置01”, 券票面利率詢價區間為 4.10%-4.90%,發行時間為5月23日和24日。

在5月16日晚緊急公告“對号”示範房企的身份後,碧桂園次日對發債事項進行詳細說明,稱将發行不超過5億元人民币1＋1＋1年期無擔保公司債券,主體評級AAA,起息日為5月24日,兌付日為2025年5月24日。募集資金扣除發行費用後,将用于置換發行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

為幫助民營房企逐步恢複公開市場的融資功能,監管機構要求相關創設機構同時發行包括信用違約掉期(私募CDS）或信用風險緩釋憑證(CRMW)在内的信用保護工具。

信用保護工具也稱為信用風險緩釋工具,中指院指出,這是金融機構在相關企業債券發行時,提供的針對該企業的信用風險管理工具,相當于為相關債券買了“保險”。

一旦債券發生違約,信用保護工具的賣方可為買方賠付,因此起到了為發行主體增信的作用。而滬深交易所信用保護工具則更為靈活,主要由信用工具買賣雙方溝通,無需發行人另尋擔保增信。

從合約類型來看,信用保護工具分為信用保護合約和信用保護憑證兩類,CDS和CRMA(信用風險緩釋合約)屬于信用保護合約,交易雙方合約達成前簽署主協議,協商一緻後提交合約申報,不可在二級市場流通轉讓;而CRMW和CLN(信用聯結票據)屬于信用保護憑證,由創設機構創設,可進行銀行間市場交易。

3家示範房企在此輪拟發行的公司債券中設立的都是信用保護合約。

碧桂園在公告中提到,其拟發行的這筆5億元公司債券将由中國證券金融股份有限公司(下稱“中證金融”)與中信建投證券股份有限公司共同創設信用保護合約,保護期限不超過1年。

而龍湖同步發行的一筆規模為4.02億元的供應鍊ABS則啟用的是信用保護憑證。

深交所發文稱,該信用保護憑證的成功設立,是市場落地的首單民營房企信用保護工具,有利于增厚民營房企債務融資信用水平,标志着創新工具支持民營房企債務融資取得新的階段性成果。

“ABS 信用保護憑證”的融資解決方案,是首單中證金融參與聯合創設的ABS信用保護憑證,在信用保護工具業務上也實現了創新。

深交所表示,相較于一對一的信用保護合約,信用保護憑證流通能力更強,定價更為市場化,提升了各方對龍湖ABS的投資意願,有利于供應鍊上遊中小企業加快回收資金、降低資金成本、拓寬融資渠道。二是采用聯合創設的發行方式，充分發揮中證金融市場核心機構作用，有助于凝聚市場各方力量，進一步提升資本市場對民營企業的融資支持力度。

從實際結果來看，龍湖這隻ABS确實也取得了投資者的認可，投資者認購倍數達2.36倍。

民營房企融資回暖？

“示範”的目的必然是為了在更多民營房企發債中進行推廣，那麼，在信用保護工具的加持下，民營房企的融資是否能成功破冰？

首先要看，碧桂園、美的置業、龍湖這三家房企此番為何能被選為“示範房企”。 中指研究院認為,碧桂園、龍湖、美的置業均為當前房地産行業的頭部民企,具有開發經營能力強、财務相對穩健等特點。

此外,在一位地産券商看來,這三家房企在民營房企中比較有代表性,碧桂園是規模最大的,龍湖是質量最好的,美的置業則是中小型民營房企中素質最好之一。

2021年以來,房企融資艱難,7月份開始,ABS、中票、公司債之類的标準化融資業務更是一度被按下“暫緩鍵”。

去年11月初中國銀行間市場交易商協會舉行房地産企業代表座談會後,龍湖和碧桂園成為衆多拿到境内債發行“入場券”的房企中為數不多的民營房企,最終均獲得50億元中期票據注冊額度。

到今年1月初,龍湖又成功發行2022年公司債券(第一期),總規模達28億元,票面利率低至3.49%。

美的置業因為有控股股東何享健家族的信用背書,今年在公開市場的融資并沒有中斷。自今年初獲準注冊50億元的中期票據後,美的置業于2月份成功發行第一期15億4年期票據,票面利率為4.5%,成為今年首個成功發行中期票據的内房股民企。

與此同時,美的置業今年還于建行、農行、交行、招行簽署了貸款戰略合作協議,分别獲得貸款額度為220億、220億、190億、120億。

在此背景下,這三家民營房企被選為示範房企進行發行公司債也比較容易獲得投資者的認可。

中指研究院指出,這三家企業通過信用保護工具成功發行債券融資後,将為後續市場起到良好的示範帶動效應,将有更多房企效仿類似增信措施進行發債融資。

上述地産券商也對界面新聞表示,三家房企成功示範之後,後續會有其它符合要求的房企陸續加入發債名單中來,但具體标準現在還不清楚,或許像旭輝這樣的公司可能有機會。

旭輝也是今年獲得銀行并購融資額度的民營房企之一,同時還完成了50億中票的注冊程序,首期完成發行10億元的中期票據,融資渠道相對通暢。

據界面新聞不完全統計,TOP50房企(按克而瑞2021年全口徑銷售排名)中,民營房企共有32家,其中财務相對穩健的除了碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝外,還有新城控股、濱江、中駿、卓越、新希望地産等。

太平洋證券分析師徐超認為,在市場對民營房企的信任危機中,除了少數幾家财務紀律一直非常嚴格的穩健型民營房企外,多數民營房企純粹依靠自己的信用短期内較難再在公開市場上發行純信用類的品種。

信用保護工具的使用或是一個可行的思路,但克而瑞研究中心指出,截至目前,經過深交所備案的信用保護合約核心交易商僅20家,信用保護憑證創設機構13家。參與者數量有限,或會導緻市場活躍度不夠,無法切實幫助到整體民營房企融資困境。

東方金誠分析師認為,在目前房地産市場仍未迎來拐點的情況下,投資者風險偏好難以得到實質性提升,基本面較差的民營房企将較難僅受益于政策支持就打通債券融資渠道,可能還需耐心等待房地産市場的真正回暖。

信用保護工具說到底還是一個輔助性工具,上述地産券商也對界面新聞表示,融資難的底層邏輯還是銷售面臨壓力,一些房企有債務違約風險,因此房企現在更需要的是銷售端的恢複。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!