今天的内容很簡單也很複雜，無論要買二手房的，或者從事二手房交易服務的人員都應該關注和收藏這篇文章。

二手房交易流程表

一、找房

購房者通過網絡、中介公司等途徑查找房源。

二、看房

1.房屋：

(1)看綠化

(2)看結構及布局

(3)看價格

(4)看日照

(5)看通風

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面積

2．小區：

(1)物業管理

(2)環境

(3)學位、商業、醫療、交通配套

(4)地理位置

(5)升值空間

3.曆史：

1.業主出售原因；

2.房屋以往經曆

三、查冊（1工作日）

查冊就是以房地産的地址、地号、房地産證登記案号、房地産證号之中的任一條件為索引，來查證房地産的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地産的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房産情況，可以持身份證到房地産交易中心和房地産檔案館查閱。

查冊所需資料：

(1)身份證

(2)地産的地址、地号、房地産證登記案号、房地産證号

查冊費用：

(1)産權基本情況 30元

(2)抵押登記情況 40元

(3)查封情況 30元

注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

四、簽三方合同和網簽合同（1工作日）

依據相關規定以及業務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下内容：

1.當事人：産權人、名稱、姓名、聯系地址、具體情況應确保真實準确。

2.标的：在房屋買賣合同中标的就是房屋。房屋的位置、産權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等；房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。

3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明确按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明确這一約定。

4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明确寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

5.違約責任和解決争議的方式：明确雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明确約定解決争議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關的補充協議的約定。

注意事項：合同約定主要産權；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關手續時間；違約方式；違約責任等。

五、公證

六、贖契

七、評估（1個工作日）

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地産的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。

八、簽房屋申請貸款合同（1工作日）：

購房者和業主去銀行簽存量房買賣合同，購房者打款（業主欠銀行的抵押款）給業主賬戶。

貸款是指：貸款人向借款人發放相當于房屋轉讓總價一定比率的款項用于購買房地産。

房屋貸款又稱房地産抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地産買賣合同，并支付首期購房款後，再将所購房地産及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地産優先受償。購房人與銀行就房地産按揭所簽訂的合同稱為《房地産按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地産擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地産抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限内把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業貸款（7-10個工作日審批）

個人商業用房貸款是指貸款商業銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業用房或自用普通居住用房的個人發放的貸款；借款人将所購房産抵押給銀行作為按期償還貸款的擔保。

商業貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)房産證

(3)戶口本（夫妻雙方）

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬号

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）

(2)戶口本（夫妻雙方）

(3)婚姻證明

(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）

(6)供樓存折或卡

(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)廣州市房屋套數查冊證明

商業貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

轉按揭手續費：1200元/單（辦理轉按揭才收取,具體按各按揭公司收費）

注意事項：樓齡加借款期限不能超過30年；貸款成數不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。

2.公積金貸款（10~15工作日審批）

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業務由市公積金中心委托本市商業銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。

購房者和業主到銀行分别開戶，業主的用于收款，購房者的用于還貸，然後找貸款按揭人辦手續。上門評估，15天内出同貸書。

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房産證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬号

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表。

公積金貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費)

保險費：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成(首次購買房産小于90平方純公積金貸款優質客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款（商業 公積金貸款）（10-15個工作日審批）

指借款人在購房時同時申請了商業貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房産證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬号

買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進出狀況；每月進出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細表

組合貸款貸款費用：

按揭手續費：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費)

保險費：個人公積金貸款的保險計算公式=貸款額×0．2‰×年限貸款50萬保險費2000；提前還款可以申請退部分。

注意事項：借款期限不能超過20年；貸款成數不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。

九、銀行同意貸款通知書（按貸種類審批通過1工作日出同貸書）

銀行内部各級對申貸人審核後會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行；除同貸書同意貸款金額剩餘是首期款。

十、塗銷和遞件（1工作日）

塗銷和遞件最好同時申請，可節約時間。塗銷抵押就是償還銀行貸款，然後取消房産抵押登記。

産權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地産交易所審核，審核成功領取回執。銀行通知業主拿房産證，打印網簽合同（需提前網上預簽約）後當天塗銷和遞件，出稅單。

遞件需要準備的材料：

賣方：

1、身份證（夫妻雙方）；2、房産證；3、戶口本；4、婚姻證明；5、有關房子的其他資料（原發票等）

買方：

1、身份證（夫妻雙方）；2、戶口本（夫妻雙方）3、婚姻證明；4、小孩的戶口簿；5、未成年小孩的出生證明；6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明7、網簽合同（當場打印）

注意事項：一般情況下産權轉移申請審核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅後，業主房産證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

十一、完稅過戶（1工作日）

遞件申請審核成功領取回執，國家規定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數證明，交契稅，個人所得稅、營業稅、土地交易服務費、産權登記費，出購房發票，出回執（上面會寫明出新證日期）

房管局繳交稅種及費用：

1.契稅：

a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下（需提供戶口所在房屋套數查冊證明）；

b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數查冊證明）；

c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上；

2.個人所得稅：

管局報批價x1% 房産證業主滿5年且業主唯一一套物業免征；

3.營業稅：

管局報批價x5.6% 房産證滿5年免征；

4.土地交易服務費：

房産證建築面積x6元/㎡；

5.産權登記費：

個人産權50元二個人産權80元；

注意事項：繳完全部稅費後換取契稅完稅證及購房票票後過戶；換取出新證回執。

十二、出新證（7個工作日）

經過網簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記後房産交易登記中心出新房産證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證信息後，就把新房産證拿到手了。

出新政費用：5元印花稅

十三、歸檔（5個工作日）

交易登記部門把檔案送達市房地産檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房産證的登記号在房管局的網站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

十四、入押（1個工作日）

房地産抵押登記指房地産及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關系設立後提供相關資料向房地産登記機關辦理房地産其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及複印件、房産證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執（上面會寫明出押日期）。

抵押登記費用：抵押登記費80元/套。

十五、出押（7個工作日）

出押是指房地産抵押登記後出房地産他項權證。出押其實就是出房産他項權證，是銀行留存的，上面寫着在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房産他項權證的印花稅，房産證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款後房産證還給購房者。

他項權利術語解釋：房産的他項權是指除産權人及共有權人以外的其他團體對該房産涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房産購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利内容記載，載明他項權利人、權利種類(抵押權)、權利範圍(他項權利的房屋範圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些内容。根據擔保法，房産設有抵押，即他項權證未注銷，該房産處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理産權過戶等相關手續。

出押費用：房産他項權證的印花稅5元。

十六、公積金放款審批（10-15個工作日）

公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款（商業貸款不需要公積金放款審批）。

十七、放款（1-3個工作日）

據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地産抵押登記出房地産他項權證，把所貸出的資金直接劃入原業主在指定該行的帳戶上。

購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業主已放款，公積金中心已經放款給銀行，銀行再放款給原業主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。

注意事項：目前銀行額度不足會适當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。

十八、收房（1個工作日）

賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡；包括合約附帶家私家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳号變更及費用結算。

去物管辦理了水、物業過戶需要提前抄好水電表讀數；有線電視過戶需要去省有線電視；電費過戶需要到電力公司辦理了下個月的電扣款的賬号變更。

注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要核實繳清。

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