目前，南甯市很多房屋出租給二房東後，紛紛變成群租房。那麼，是什麼原因導緻群租房大量湧現？又是什麼原因讓二房東在市面上不斷吸納房源？近日，記者通過調查，試圖揭開這個行業的冰山一角。

現象

房客不乏職場新人

“最後就剩這一個帶陽台的單間，900元/月，押一付三，再不下決定，晚點可就沒有了。”8月初的一天，在南甯市青秀區某小區一套商品房内，中介公司的業務員正催促顧客小劉趕緊把房子定下。小劉在現場考慮再三，最終簽訂一年的租賃合同。這套房子有140平方米，原設計為4房，現在被重新分割為6房。

在大唐盛世小區，一套房被分隔成5個房間用于出租。

小劉剛大學畢業，即将在南甯市東盟商務區一家企業上行政班。為兼顧居住環境、靠近單位、價格适中等條件，她将租房範圍圈定在鳳嶺、埌東一帶。然而，她了解一番後發現，公寓或者一房一廳的價格平均在2000元以上，遠超她的承受能力。

“一個月收入不到3000元，公司周圍就數這裡的價格便宜，隻能将就住了。”小劉說，她租下的單間約20平方米，是房東将客廳一分為二改造成的。不過，麻雀雖小五髒俱全，單間裡有獨立衛生間、廚房等設施，俨然一套“迷你版”的單身公寓。

白領職員小蔡已在航洋國際城工作了幾年，也是該群租房的主顧，她每月要交租金1400元。小蔡說，雖然自己收入不算高，按理說應該選擇更便宜的地方，如每月幾百元的城中村自建房，但她總覺得不能委屈了自己，甯願當一名“月光族”，也要把生活質量提上去，“畢竟商品房小區環境好、管理好，相對舒适”。

記者走訪發現，像小劉這樣剛畢業的大學生，或者像小蔡這樣在公司附近居住的白領，是群租房的主要客戶。有中介人員分析，随着生活水平提高，很多人不願租住城中村自建房，他們對擁有獨立空間、統一裝修的單間配套青睐有加，并且更傾向于交通便利、環境較好的現代化封閉小區。

調查

二房東并不少見

記者調查發現，絕大多數群租房都掌握在二房東手裡。

8月9日下午，一名二房東開着奧迪Q5，帶領記者來到鳳嶺名園小區一群租房處。在群租房門口，她從背包裡掏出一串鑰匙，有二三十枚，并按照鑰匙上的對應編号開鎖。然而，她連續試了幾枚鑰匙，均無法打開房門。她有些尴尬地說，由于手上房源太多，有時候分不清鑰匙能開哪個鎖，“目前手上這串鑰匙，隻是其中一小部分”。

這名二房東透露，她從2013年開始在南甯經營群租房業務，目前掌握的房源多以租賃為主。以鳳嶺名園小區這套改裝為4房的群租房為例，當初她從業主手上以毛坯房形式租賃，合約為5年，合約期内房屋使用權歸她，“毛坯房經合理分割原有空間及簡單裝修後，就可以對外租賃”。

8月10日下午，在大唐盛世小區一套分隔為5個房間的群租房裡，利江公寓一名業務員剛完成一單租賃業務，一間由客廳一分為二的房間，以每月800元的價格租給了兩名剛畢業的女孩。

據了解，在南甯市場上，還有不少公司經營類似業務。

揭秘

利潤到底幾何

據利江公寓業務員介紹，他們承租的方式主要有兩種，分别是毛坯房出租與裝修後出租。以上述大唐世家小區的群租房為例，業主的房屋原為毛坯房，他們隻能按市場價每月1500元至1700元承租。假若業主選擇按照利江公寓提供的設計圖紙裝修，然後再出租，承租金額可以提高至每月3000元，且租金以每年100元遞增，“這名業主選擇裝修後出租，裝修費大約花了8萬元”。

記者根據這套群租房算了一筆賬，假如利江公寓以毛坯房形式承租，租金按每月1600元計算，而且行規是每年有一個月空置期，6年的租金總支出約10萬元；而以裝修後形式承租，6年總支出約16萬元。

目前，這套群租房的5個房間中，4個房間能租到每月800元，另一個房間擁有兩個小房間，能租到每月1200元，按照每年11個月滿租情況計算，利江公寓6年收入超過29萬元。這意味着，以毛坯形式承租，利江公寓有望在兩年時間裡回本，6年時間賺19萬元，即每年賺約3萬元；而以裝修形式承租，3.3年能收回成本，6年時間可賺13萬元，即每年賺約2萬元。

“隻要控制足夠多的房源，二房東每年賺取的利潤相當可觀。”一名業内人士直言，目前不少二房東正忙着搜羅、吸納各類待出租房源，而部分業主為了省心及獲得不菲租金，也願意将空置的房子租給二房東。

風險

有業主進退兩難

業主把房子租給二房東，賺取的租金比普通出租要高。南甯市鯉灣路1号小區一名業主稱，該小區有業主與中介公司簽訂10年的租賃合同，一套3室2廳的毛坯房，租金為每月4000多元，而且每年還有一定程度漲幅。而租房軟件顯示，該小區裝修好的3室2廳房源，租金多為每月3000元至3500元。

但是，高收益與風險并存。“沒想到把房子租給二房東後，現在面臨巨大損失。”南甯市怡和信苑小區業主A女士說，她的房子交房時為毛坯房，因為空置不用便租給廣西新利江信息科技有限公司。根據雙方協議，房子按照該公司的設計方案分隔、裝修，6.5萬元裝修費用由A女士支付。在合同約定的6年裡，第一年她能獲得每月3000元的租金，往後每年每月增加100元。

近段時間，由于該租賃模式受到其他業主反對，單位要求職工将房子恢複原狀，否則将予以相應處理措施。當A女士想終止合同時卻發現，她面臨一大筆損失。根據合同條款，她若中途撕毀合約，需賠償中介違約金6.48萬元，另外投入的6.5萬元裝修款也打了水漂，兩項合計12.98萬元。目前，該小區已有多名業主要與上述公司終止合同，面對這筆違約費用，A女士進退兩難。

并非業主主動違約才得不償失，房屋租賃公司“爆雷”也會使業主陷入兩難境地。

前段時間，外地就發生過類似事件。如南京樂伽商業管理有限公司發布官方公告稱，因無力履行合同、沒有經營收入，無法償還客戶欠款。這意味着，業主會損失幾個月的房租，而租客除損失半年至一年的房租外，還要面臨被業主驅趕的困境。

一業内人士稱，長租公寓行業利用資金沉澱進行自身發展是一個老問題。公寓品牌收錢是年付、半年付，給業主是季付，然後利用這個時間差形成的資金沉澱去拿房，越滾越大。這種模式下，若房不好租了，資金鍊就很容易斷掉，租客和業主都會面臨很大風險。

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