車位使用權轉讓開發商要開發票嗎?高院：将車位擅自改建為生鮮超市，并就此簽訂以房抵工程款協議，現改建部分抵債物能使用卻不能過戶，承包人認為合同根本目的無法實現，主張解除包括改建部分房産在内的全部以房抵債協議，能支持麼？，現在小編就來說說關于車位使用權轉讓開發商要開發票嗎?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

車位使用權轉讓開發商要開發票嗎

高院：将車位擅自改建為生鮮超市，并就此簽訂以房抵工程款協議，現改建部分抵債物能使用卻不能過戶，承包人認為合同根本目的無法實現，主張解除包括改建部分房産在内的全部以房抵債協議，能支持麼？

對此問題一審二審做出了不同認定，一審認為，改建不影響房屋所有權變更故合同不能解除，二審卻認為合同根本目的不能實現可以解除。

實踐中，不同法院存在不同觀點司空見慣，對我們這些法律從業者而言，通過研究案例可以了解法官可能存在的不同認定，了解訴訟案件的風險；另一方面，也能知道我們對合同拟訂和審查，将我們了解的風險在合同審查簽訂過程中就盡量減少。

二審法院認為：

本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力緻使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明确表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限内仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為緻使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”

本案中，展銳公司與中鐵八局昆明公司于2017年11月30日簽訂《以房抵債協議》，協議明确約定用中鐵地産公司開發建設的生鮮超市和63個車位作價19881612元，以抵償中鐵八局昆明公司欠付展銳公司的工程款。該以物抵債協議形成于工程款債務清償期限屆滿後，為雙方真實意思表示，内容不違反法律法規的禁止性規定，屬有效合同。

從約定的權利義務看，合同目的是用不動産的所有權抵償工程欠款，即用新債清償舊債，合同目的并非購買不動産。隻有當債權人展銳公司獲得完備的所有權并實際占有、使用和收益涉案生鮮超市和63個車位時，《以房抵債協議》的合同目的才能得以實現。而在《以房抵債協議》實際履行的過程中，中鐵八局昆明公司與展銳公司簽訂63個車位的《商品房購銷合同》并備案登記後，至今未向展銳公司交付抵償标的物，未轉移交付其已經收取的租金，也未完成标的物的所有權變更登記手續，中鐵八局昆明公司構成違約。

經二審查明，抵償标的物不能進行所有權變更登記的原因系中鐵地産公司未經規劃批準擅自将63個車位改為生鮮超市，展銳公司對此并無過錯。在此情況下，《以房抵債協議》的合同目的已不能實現，展銳公司享有法定解除權。

中鐵八局昆明公司關于所有權變更登記系因展銳公司不予配合辦理的抗辯理由，沒有證據證實，且與在案事實明顯相悖，不能成立。中鐵八局昆明公司還認為生鮮超市符合過戶條件，合同目的并非完全不能實現，對此，本院認為，《以房抵債協議》的合同目的是實現工程款債務的整體抵償，即便部分抵償物符合過戶條件，也不能實現以物抵債的合同目的，中鐵八局的此項抗辯理由亦不能成立。一審法院在認定中鐵八局昆明公司構成違約的情況下，以抵償物不存在權利障礙為由仍判決合同繼續履行，使得展銳公司的合法債權有可能長期得不到清償，缺乏法律依據的同時，也有違公平合理原則。

《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構确認解除合同的效力。”本案中，如前所述，展銳公司享有法定解除權，其于2020年9月18日向中鐵八局昆明公司寄出解除《以房抵債協議》通知，中鐵八局昆明公司于2020年9月23日收到該通知，解除協議通知于2020年9月23日發生解除合同的法律效力，故本院确認《以房抵債協議》于2020年9月23日解除，展銳公司要求确認合同解除的上訴請求成立，本院予以支持。

一審法院認為：

首先，《以房抵債協議》的目的是将超市和63個車位的所有權用于抵償債務，在訴訟中，可以表明中鐵八局昆明公司及中鐵地産公司對超市和車位有權處分，在此情況下，用于抵債的物業并未存在所有權的權利障礙，展銳公司認為履行協議不能實現合同目的理由不能成立。

其次，從《以房抵債協議》第三條“本抵債全部物業為帶租約銷售現狀（已正常經營詳見附件二）”的内容及附件二的内容可以看出，63個車位和超市均是出租的範圍，在出租期内的使用權利，可以表明雙方在簽訂抵債協議時展銳公司對物業的現狀是已經出租的事實是明知的，在出租期内的物業的使用權利依合同應屬承租人，改建并不影響所有權的抵債變更。車位改建的管理屬行政管理的範圍，行政機關的管理并不必然影響所有權的權利變更至展銳公司名下，故展銳公司抵債的合同目的并非不能實現。

最後，《以房抵債協議》中并未約定合同的解除條款，基于前述的理由，中鐵八局昆明公司在履行《以房抵債協議》中存在違約，但其違約并不必然導緻雙方抵債的合同目的無法實現，在此情況下，對展銳公司要求解除協議的請求，不予支持。在訴訟中，根據中鐵八局昆明公司提交的證據可以表明，本案用于抵債的物業，超市權證清楚，63個車位已經辦理備案登記，雙方合同可以繼續履行。

雲南省高級人民法院

（2021）雲民終2085号 2022年03月03日

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