導讀

有人問國際化大都市标準是什麼。有人說是地鐵裡程，有人說是人均GDP，也有人說金融産值。其實這些都算是，但也不全面。我有一個簡單标準，那就是辦公樓的空置率！

紐倫港

紐約、倫敦、香港，世界三大金融中心。

這三個有個特點，就是能代表所在時區，讓資本可以24小時無限的運作。

當香港的交易員下班回家時，倫敦的金融人士準備出門上班了。

當倫敦的股票準備收盤了，紐約的經紀人才剛剛吃午飯。

當紐約的大老闆們在洛克菲勒大廈吃晚餐時，香港的交易員剛剛起床迎接新的一天。

如此周而複始，全球資本市場保持運作，缺一不可。

而這三個地方的辦公大樓，實打實的被塞滿。看看紐約航拍，放大到一個窗戶一個窗戶，裡面都塞滿了人。再看看倫敦、香港的辦公樓，一到晚上燈火輝煌，内透的燈光很好表現出城市夜景，又提醒全球，誰才是真正國際金融中心。

紐約曼哈頓

東京的實力

一座城市的辦公樓内透，是一座城市金融勢力的最好指标。因為其他可以作假，但租出去辦公樓假不了。辦公樓是簡單金融服務業最好标準，任何一個正規、成熟企業都會租借辦公樓辦公，而不是居民區、孵化公司、藝術空間等等。

東京的辦公樓内透也非常驚人，傳統的銀座、丸之内也好，新興的新宿、澀谷、六本木也罷，大量的辦公樓挑燈夜戰，勾勒出強大的城市燈光群。

某種意義上，東京辦公樓出租率可以和紐倫港闆闆手腕，但為什麼東京不算國際金融中心？

主要還是話語權問題，現在全球資本是美英系，他們喜歡找自己曾經殖民地或者熟悉地方，東京再好也不如香港。

當然，因為種種原因，香港現在地位有所下滑。臨港、新加坡都在想辦法代替香港，但無論如何，代替香港的都會是一個華人占多數的城市，這是毋庸置疑的。

東京市區CBD

上海的尴尬

那麼上海的辦公樓内透怎麼樣？

陸家嘴繁華無比，靜安寺、徐家彙也還行，其他的。。不怎麼樣！

上海最大問題就是成片的辦公樓并不多，除了陸家嘴，其他幾個區域的辦公樓數量遠遠不及國際金融中心。甚至有些辦公大樓，也就某些樓層有人，其他樓層也租不出去，有大量的空置房。

人都填不滿，談什麼内透？

除了市區，郊區還有大量閑置的辦公樓。我曾經聽一個老闆抱怨，自己在某新城開了麻辣燙店，結果門可羅雀，要是在市區，中午吃飯的時候要被白領擠爆了，可在這所謂五大新城，中午根本沒幾個人！

在松江、奉賢、青浦等遠郊，大量辦公樓是閑置資源，找當地人租辦公樓，都有優惠和各種便利措施。當地的企業大多以家庭作坊、私企、小微企業為主，經濟基礎決定上層建築，所以高樓大廈租不出去也不足為奇。

哪怕市區，很多單位、個人、實體也都喜歡租老公房、公寓，也不願意租辦公樓。有些曆史原因，某某單位擁有一些老房子的産權或者使用權，所以與其租辦公室不如利用自家資源。有些覺得老公房裡面方便，各種費用也便宜，白天辦公晚上給員工當宿舍，兩全其美。

浦東陸家嘴

未來潛力

上海未來怎麼超香港，與新加坡争奪亞洲金融中心？很簡單，那就是填滿辦公樓！

首先，把市區範圍内所謂商圈，全部填滿，不然連市區都吸引不到客戶，那郊區更沒人了。

其次，以臨港、虹橋、前灘等新興商務區為契機，積極開發建設新的CBD。

臨港都是大企業、央企，大虹橋更是衆望所歸，前灘更是上海發展新地标。

把這三個地方盤活，吸引大量企業入駐辦公，形成正循環，從而帶動周邊發展，形成新的區域熱點。

前灘商務區

不過說那麼多，還需要一件事——打鐵還需自身硬。金融行業需要辦公樓不假，但金融行業也需要強大才行，不然一個金融有問題的城市，就算再好辦公樓，再優惠的減免措施，再優渥的地段配套，沒有主體的金融業，那一切都是枉然。看看前些年很多城市建設的商務區的下場，就可窺探一二。

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