NO.01

某集團的項目成本管理

01

主要費項

土地費用；前期費用；建築安裝成本（基礎設施、配套設施、單體建安）；開發間接費；營銷費用；管理費；财務費用

02

影響房地産成本的主要因素

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成本管理的目的

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益----提升價值

以經濟合理性最大的成本提升産品的競争力，并形成行業成本優勢 。

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成本管理體系思路

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目标成本管理有什麼作用

目标成本管理的作用在于心中有數；“算了再做” 而不是“做了再算”

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目标成本管理原則

不僅限于成本目标值本身、更要關注成本背後的産品目标

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成本管理未來的發展方向

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成本管理體系

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項目成本管理的内容

以項目為管理對象

項目的完全直接開發成本測算分解

項目期間成本測算分攤

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集團組織形式

11

項目管理組織形式

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目标成本測算的方法

正向測算：

測算依據 （産品标準、市場情況、曆史成本數據庫）

測算方式 （估算、概算、預算）

團隊工作

反向倒逼：

确定銷售價格水平；

确定利潤要求；

反推計算成本

目标成本是根據産品定位、産品預期售價和期望利潤，結合目前市場價格情況，參考曆史成本數據資料，并同時預測未來價格走向，預先制定并力争控制的産品成本

目标成本作為産品未來成本的控制依據，是産品設計、采購、施工等整個項目開發過程的指導和控制性文件，是企業各部門通過技術、經濟和管理等措施的努力，需要實現的産品成本的控制線

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目标成本管理的階段

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土地投資論證階段成本測算

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土地階段成本測算方法

成本經驗值估算法：參考成本經驗數據，用表格組合來完成土地投資論證階段成本測算

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項目啟動階段成本測算

拿地以後項目團隊對拟建項目進行詳細策劃，設定項目市場定位、産品定位，明确項目經濟技術指标、配置标準、建造标準、交房标準、主要設備的檔次或品牌、測算目标成本、施工安排、工程進度，材料供應方案，銷售策劃，銷售進度等

項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目标成本測算的細化

項目啟動階段成本測算帶入經濟模型後應達到或超過土地版的收益指标；

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設計階段成本測算和分解

設計階段成本分解主要是方案設計、初步設計階段的成本測算和分解

方案設計階段是設計階段成本控制的重點

初步設計階段目标成本，目的是形成詳細、準确的目标成本，經審批後，是項目的執行目标成本

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項目實施階段成本管理

NO.02

某集團的項目成本控制

01

項目成本控制的原則

成本控制的目标原則不是最低而是合理

成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益

成本控制：包括成本測算過程的控制和執行過程的控制

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成本測算過程的控制分為

投資論證階段測算；設計階段控制

執行過程的控制主要是施工階段控制

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投資論證階段的控制

房地産項目土地投資論證

根據提供的土地信息，确定拟取得地塊的項目定位

結合市場需求對不同業态使用功能建築面積的合理配置

參考類似業态工程項目曆史經驗數據編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本

結合周邊環境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性

04

設計階段投資控制效果

投資決策至初步設計階段，通過對設計方案的比較，本階段成本控制的效果約為75%～80%，控制成本的阻力最小，控制成本需要的成本最低

深化設計至施工圖設計階段，通過對建築标準的比較，本階段成本控制的效果約為15%～20%

施工圖設計結束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段成本控制效果約為5%以内，控制成本阻力較大，控制的成本較高

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方案設計控制要點

重點關注：産品定位，不同産品比例的搭配，産品功能、配置、标準，主要設計選型，建築平面，建築裝飾交付标準，停車方式及比率，小區供配電方式…

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初步設計（擴初設計）階段控制要點

建築設計方面

根據初步設計圖紙對規劃建築面積、銷售建築面積、造價建築面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。

控制單體建築的特徵指數，包括：外牆周長、面積系數，門窗面積系數、窗牆比、窗地比指标、體型系數等對節能保溫、消防、抗震設計标準的影響。

01

課程背景

　　房地産成本管理進入3.0時代，成本管理應關注的四個終極問題：降成本、提價值、增利潤、控風險。

　　成本管理絕不是成本部一個部門的事，執行好成本計劃，更需要其他部門的配合到位、有序監控。成本部需要和前期、規劃設計、工程、營銷等部門高效協調。基于項目策劃進行成本适配、制定目标成本并落實管控手段，是前置成本管控、提升盈利能力的重點舉措。對房企來說，成本不均衡分配策略就是結構性成本嚴控、敏感性成本投入、功能性成本合理。

　　無效成本是項目開發過程中由于管理失誤産生的成本增加。第一項強調“事前策劃”，第二項強調“事中管理”。對于“無效成本”的管理越到位，越能享受“管理紅利”，這是真金白銀的利潤，更是企業競争策略下的護城河。

　　本課程基于房地産财務運營視角，以沙盤模拟的形式，從組建團隊開始到項目投資決策、經營階段、實施階段的成本管理的實際的案例進行研讨，用“提前謀劃”的思維将整個成本控制前移。從真實的情景中學習掌握項目成本管理的流程及關鍵，确保項目經營目标及管理目标的實現。

02

課程收益

　　1、豐富性與針對性：信息量大，專業性及針對性強，案例多，把握成本控制過程的管理要點，制定優勢的目标成本，避免錯、漏、重項，分析無效成本原因（變更簽證、第三方工程、搶工期、争議索賠、其他原因）

　　2、指導性與實用性：給房企出招-學會項目各階段成本控制的核心方法,采用有效手段達到“降本增效”的目的、課程分享與專題研讨聚焦實戰獨家案例

　　3、操作性與實效性：現場分享标杆企業的做法，提供豐富具體的“管理流程、制度、工具模闆”供學員參考、借鑒、落地，通俗易懂，參與性強、深入淺出、通俗易懂

03

主講老師

　　高老師：北京京海博瑞企業管理顧問有限公司獨家簽約講師。師資庫成本、采購管理專家、顧問。快周轉成長型房企及上市公司經驗。

　　一級注冊造價工程師、一級建造師、注冊會計師、英國皇家特許測量師，曾任TOP50強地産集團成本總經理，某地産集團華北區域成本總，某地産集團成本管理中心總經理等職務。

　　1、講師專業理論深厚：長期的一線地産公司負責成本管理、招采管理，全面造就先進成本招采管理理念；長期的集團成本招采管理人員領導及培訓工作，實力打造集團成本招采管理體系及供應商管理體系。

　　在招采效率、質量、風控及集采方面有獨到見解并在開發六階段落地，以供應商庫及集采兩個抓手更能保證項目經營目标的實現。

　　2、對供應商行業深度了解使得項目産品适配性更優，指導建立與公司戰略契合度更高的供應商庫。

　　3、師授課風格：高度與實戰并存，能真正站在集團層面與實際操作層面思考問題；邏輯性強，案例豐富

04

主講内容

第一部分：财務經營視角的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、房地産經營評價指标

1、經營規模評價體系

2、投資價值評價體系

3、财富創造能力（EVA）評價體系

4、财務穩健性評價體系

二、與成本管理直接相關的指标

1、盈利能力6大指标分析

2、盈利質量3大指标分析

3、償債能力10大指标分析

4、營運能力6大指标分析

5、發展能力5大指标分析

案例：财務分析基本指标

三、房地産項目主要評價指标

1、财務緯度指标 2、客戶緯度指标

3、運營緯度指标 4、能力緯度指标

案例：關鍵業績指标庫

四、房地産經營分析管理工具

1、全生命周期成本測算

2、全面預算管理

3、年度全面預算及經營計劃表編制指引

4、年度項目全面預算及經營計劃表

5、XX項目-全周期測算模型一季度更新

6、項目經營分析表

7、開發全周期成本及利潤指标經營測算表V1.0

8、工程成本類地産全面預算

9、TOP 房企投資測算表

五、成本管理業績指标案例（成本）?

1、成本管理的目标是什麼

2、細化的成本管理業績指标有哪些

3、如何保證這些業績指标實現

六、成本管理業績指标案例（采購）

七、項目成本控制關鍵性指标

1、規劃類指标（10） 2、單體建築類（25）

3、景觀類（5） 4、基礎設施類（5）

案例：項目成本控制關鍵性指标

結構含鋼量優化目标值及應用

研讨：财務分析基本指标與成本的協同

沙盤演練：财務分析基本指标

經營測算中應列入哪些财務分析指标

第二部分：項目投資決策階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、成熟的成本測算模型

1、明确成本測算的用途

2、成本測算的要求

3、成本測算模型的架構圖

二、拿地方式與成本關注點

案例：合作項目成本關注點

合作項目市政配套（大市政）工作交底表

三、項目地塊的了解、競品樓盤

四、政府收費及時更新

案例：某地區壟斷行業收費清單

五、行業壟斷熟悉

六、産品線成本清晰

案例：①标準成本庫

②成本指标适配對标表

③設計成本評審表

④建造标準2

七、成本數據庫

案例：非成本人員的投資決策階段成本測算模型

投資決策成本測算模型講解

第三部分：項目設計階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、營銷策劃報告理解

1、産品定位-總體規劃

2、産品定位-戶型地位

二、競品樓盤

案例：如何踩盤

三、規劃方案熟悉

沙盤演練3：地塊影響成本因素分析

四、成本測算多輪探讨

1、成本彙總分攤表 -跨期分攤

2、擴初和施工圖階段，目标成本如何選取量價指标

五、精裝修成本管理體系

六、戶内精裝修成本測算思路

七、精裝修目标成本測算關注要點

1、戶型結構分析 2、設計标準化程度分析

3、戰略采購産品分析 4、材料單價表建立

5、戶型成本測算表設計 6、戶型成本測算表數據錄入

7、彙總成本表 8、目标成本評審

9、設計營銷交底 10、合約規劃

11、動态監控表 12、精裝修工程清單

13、分包工程材清單 14、甲供材料清單

15、甲供乙供材料清單

八、成本目标定稿

九、目标成本交底

1、對營銷的交底 2、對設計的交底

3、對工程的交底 4、對招采的交底

十、設計标準化的成本管理

1、住宅标注化設計的成本配置

2、售樓處标準化設計的成本配置

3、商業标準化設計的成本配置

沙盤演練4：目标成本測算模型講解

第四部分：項目實施階段的成本管理、案例分享及沙盤演練

一、合約規劃

1、合約規劃：定義、方法、價值

案例：合約規劃模闆LH

2、合約規劃：設置原則、實操步驟

3、各成本科目合約規劃注意點

案例：成本科目、合約規劃及其對照表

合約規劃管理作業指引

項目目标成本測算模型（3.0版）

4、合約規劃：總分包界面劃分管理難點分析

案例：總承包與分包施工界面劃分（完成面 接收面）

總承包與分包施工界面劃分（工程做法形式）

總承包與分包工程施工界面劃分（打勾式）HD

總承包與分包工程施工界面劃分（描述形）LH

總承包與分包工程施工界面交接 XC

沙盤演練：合約規劃表形成、講解

二、設計變更、現場簽證

1、動态成本、結算價格與變更、簽證及索賠的關系

2、設計變更簽證優先級順序

3、設計變更簽證審核單據要點

4、設計變更、簽證的“一月一清”“一單一結“

5、設計變更簽證台帳的質量

案例：項目設計變更台帳

6、設計變更簽證索賠及反索賠

①業主的行為 ②設計變更

③合同文件的缺陷 ④施工條件與施工方法的變化

⑤國家政策法規的變更 ⑥不可抗力事件

⑦不可預見因素的發生 ⑧分包商違約

三、認質認價

四、總包轉固

研讨：總包轉固策劃

五、無效成本

1、無效成本從何而來、如何界定

①哪些成本歸屬于無效成本

②哪些成本不屬于無效成本

③無效成本管理的職責體系

⑤分類原則：責任劃分原則

⑥二級分類原則：是否納入考核體系

案例：無效成本分類表

2、在開發不同階段，無效成本是如何發生的

①從成本角度建立設計優化标準動作

②設計階段無效成本管控核心點5大抓手 1個關注點

③招标階段無效成本管控核心點

④施工階段無效成本管控核心點

⑤銷售階段無效成本管控核心點

⑥結算階段無效成本管控核心點

案例：無效成本統計分析表

案例：無效成本案例集

3、如何對無效成本進行統計和分析

①單個合同無效成本分析

②月無效成本分析

③項目無效成本分析

4、如何對動态成本進行管控？

①什麼是動态成本

②如何管控動态成本的2大原則-15 個成本管理節點标準 3個常規工作标準

③動态成本管控的内容

④動态成本管控的基本方法

⑤動态成本管控三大模型選擇

案例：動态成本監控（成本科目） LC

動态成本監控表（合約規劃為導向）

⑥動态成本的預警制度、标準

⑦動态成本的強控制度

⑧如何設置動态成本預留量（待發生、已發生）建議

沙盤演練：動态監控表

⑨超限風險如何識别

⑩動态成本分析

第五部分：項目結算階段的成本管理及案例分享

一、如何提高工程結算質量

1、常見的8個結算質量問題

2、結算資料準備

案例：技術服務類、施工類合同申報結算資料要求

3、結算審核工作模式及案例分析

①結算範圍審核 ②結算工程量審核

③結算單價審核 ④結算價調差補償審核

⑤結算中暫定項目、暫定價 、暫定工程量調整

4、結算審核控制要點

5、展示樣闆區結算特别之處

6、結算争議案例庫

二、如何提高工作結算效率

案例：地産成本中心2019年及以後結算計劃表

三、如何規避結算風險

1、工程結算争議項解決方案

2、工程結算一審二審再審之約定

3、咨詢公司的管理

案例：咨詢公司業務委托管理

4、工程結算法律依據

四、項目後評估

五、如何做項目後評估

六、項目後評估的内容

七、項目後評估案例解析

案例：某地産公司各職能端口的後評估模闆

成本置地住宅項目成本後評估報告

集團xx項目成本總結

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