買房時，你最關注的指标是什麼？

地段、學區、配套、戶型、開發商？

這些都是在你在購房前的看重的重要因素

但還有一項與居住品質息息相關的指标

卻被很多人忽視

它就是“容積率”

01

什麼是容積率：

其實容積率很好理解，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。比如一個項目的總占地面積為10萬平方米，總建築面積10萬平方米，那麼這個項目的容積率就是1.0；

對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應該不超過5.0，多層住宅應不超過2.0，但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率越高，則代表小區的土地承受了越多壓力，與之相伴的就是小區的三高：高建築密度、高樓層、高人口密度；這就意味着，有更多的人來共享小區資源，生活垃圾變多、等電梯難等問題，甚至打開窗，一眼就能看到鄰居家，不僅居住舒适度變低，沒有隐私，還存在消防安全等隐患。

比如香港電影裡經常看到的老式筒子樓，中間設計的是大天井，回字型分布，看起來就給人一種很壓抑的感覺，居住體驗感肯定是不用提了。

所以在購房時，容積率也是不可忽視的一大要素。

02

一般而言，容積率分為：

1、獨立别墅為0．2～0．5；

2、聯排别墅為0．4～0．7；

3、6層以下多層住宅為0．8～1．2；

4、11層小高層住宅為1．5～2．0；

5、18層高層住宅為1．8～2．5；

6、19層以上住宅為2．4～4．5；

一般高層住宅的容積率都不會超過5.0，超過5.0的住宅居住适度會大打折扣；

而改善盤的容積率最高在3.5左右，超過3.5還談改善那就大可不必了。

但是，也不要盲目被容積率誤導。

目前市面上有不少高低配住宅，就是高層或小高層 洋房這樣的搭配社區，如果洋房占比大于高層，那麼小區的整體容積率很有可能會被洋房的低容積率拉下來，比如洋房的容積率是2.0，高層的容積率是4.0，那麼這個小區的整體率就會低于4.0；

反之，如果高層占比大于洋房，整體容積率就會随着高層的容積率變的偏高一些；

所以挑選房子時，特别是高低配住宅，買高層不能隻看高層，買洋房不能隻看洋房，要把目光放在整個小區内，高層洋房各自占比是否合理，看看自己所購買的房子容積率是否會随着社區的整體而變化。

還有一種情況也比較容易被忽視，就是土地；

一塊土地在出讓時，會有淨地和非淨地的區别，非淨地的土地一般在出讓須知中會注明該地塊含有安置部分，需要按照要求配建安置用房；

衆所周知，安置房的容積率一般會高于商品房，那麼如果一個社區内需配建安置房的面積比較大的話，商品房的容積率相應也會被安置房拉高；

但是這種情況對于購買商品房居住的人群來說并不會造成實質上的影響，雖然看着整體容積率比較高，但是實際自己居住的區域容積率和淨地的商品房也沒有太大的差别。

03

上圖為洛陽市部分人口熱力圖，紅色部分表示人口比較密集，與之相應的就是住宅地塊較多，學校、醫療、商業等配套也會比較完善；但也可能會發生交通擁堵或是公園等配套設施面積不夠大等情況。

上圖為洛龍區大數據産業園控制性詳細規劃，可以看出顔色比較深的色塊都是屬于開發強度較大、未來人口比較密集的區域；

如果一個片區的同時擁有高容積率加高人口密集度，那麼這個片區的居住體驗感一定會有所影響。比如一個片區的學校、醫院等公共配套，服務上限是5000戶家庭。在高容積率 超高密度下，容納了近2萬戶家庭，就會大大超過片區的承載極限。

上學難、看病難、配套不足，一系列問題将會随之而來。

上圖為高新區部分片區控制性詳細規劃圖，範圍為華夏路以南，白營路以東，和洛路以北，甯洛高速以西；該片區高層住宅不多，有中南廣場、古都尚郡等項目，其餘多為老舊小區和自建房，還有一部分工業廠房，容積率相對較低。

上圖同樣是高新區部分片區控制性詳細規劃圖，範圍為渠北路以南，絲路大道以東，蓬萊路以北，鄭州路以西，該片區容積率3.0以上的地塊還是比較多的，區域内在售項目有正商城 和綠都中梁青雲賦，在鄭州路周邊的住宅社區也比較多。

道北區域目前的樓盤數量和房源供應量都是比較多的，人口也相對密集，但道北片區目前房價相比其他區域還是有一定優勢，且區域内目前在建和已完工的交通基建工程也比較多，通行效率已經得到了很大的提升。

目前區域内關注度比較高的樓盤有建業定鼎府、和昌中央城邦禦水灣、碧桂園天悅；還可以關注保利在二喬路的新項目保利雅悅苑（備案名）。

瀍河東區高于4.0容積率的地塊有三塊，2.5-3.5容積率區見的樓盤比較多；但是瀍河區在2020年土地供應量并不多，新盤供應量有所不足，可以關注玄武門大街的新項目常綠林溪宸院。

伊濱區目前是蒸蒸日上的明日新城，人口密度較其他區域都較小，但是各項配套設施相比其他區域還是不夠完善，現階段的伊濱還處于一個飛速發展的時段，日後也會是一個比較宜居的區域。

區域内關注度比較高的樓盤有安泰山水華庭、佳兆業鳳鳴水岸。

結語：

容積率當然不是衡量好房子的唯一标準，真正的好房子應該是地段、産品、配套缺一不可的精品。

但是，容積率依然是買房時要看的一個更為直觀的重要指标。

不要花了低容積率的錢，卻買了高容積率的單。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!