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來源：上海長甯法院

9月28日下午，上海市長甯區人民法院召開“小案大道理·司法正能量”十大民事案例新聞發布會，現場發布10個弘揚社會主義核心價值觀的典型民事案例。

案例展示：小區公共設施改造，維修費用業主共擔

【案例導讀】

小區公共設施需要維修、更新和改造的，經業主大會決議後，每位業主都應服從決議，按比例承擔維修資金。

【案情概要】

自來水管老化，業主聯名申請改造

涉訟小區于1997年建成，2011年後小區公共自來水管腐蝕、地下水管漏水問題日趨嚴重，小區業主聯名向區房辦、居委會等申請自來水改造立項。

改造工作啟動，物業征詢業主意見

2018年，業委會與物業公司向業主發放《關于自來水總管改造征詢表》，征詢業主對于使用小區維修資金進行本次改造的意見。經統計，按戶數94.64%及按面積94.42%的業主表示同意。

改造施工完畢，個别業主拒交維修資金

2019年11月，業委會與物業公司發布《維修資金征集函》，說明該小區某樓幢剩餘維修資金不足以支付本次自來水改造的費用，故需先征集業主該部分維修資金。絕大多數業主如期支付。2019年底，改造施工完成。經業委會多次催繳，個别業主仍未交納維修資金。

已享受改造成果，業主應支付維修資金

業委會訴至法院，要求欠付業主支付上述專項維修資金。一審法院經審理認為，在改造項目已完成，絕大多數業主已交納維修資金的情況下，個别業主拒交維修資金，侵犯了全體業主的共有權，故判決被告應支付上述專項維修資金。二審法院維持原判。

【法官釋法】

小區的電梯、消防設施、公共管道等設施屬于共用設施設備，屬于業主共有，這些設施設備的修繕和改良，是影響小區共同居住品質的重要方面。小區業委會和物業服務企業根據法定程序召開業主大會或以發放征詢表等形式，征得大多數業主同意後，形成的關于公共設施的維修、更新和改建的決議對全體業主具有約束力，全體業主都應服從并共同承擔相應的維修資金。業主一般應按照專有部分面積所占的比例繳納相應的維修資金。本案中，在改造項目完成後，絕大多數業主已交納維修資金的情況下，個别業主拒交維修資金，是對全體業主的共有權的侵犯。同時，這名業主在征詢表中明确表示同意，并已實際享受了改造利益，現拒付相應維修資金，也有違誠實信用的原則。2021年實施的《中華人民共和國民法典》修訂了業主共同參與改建重建建築物及其附屬設施、使用籌集維修資金的表決規則，業主可按照規則理性參與公有部分的共同管理，增進小區的民主自治和良性運轉。

【相關法條】《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條下列事項由業主共同決定：

……

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

……

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二百八十一條　建築物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

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