目前，随着經濟的飛速發展，汽車早已進入千家萬戶，但土地資源卻日益減少，随之而來的停車問題也更加尖銳，目前大多數房開企業在開發産品中，商品房都會含有地下車庫，當地下車庫在未出售前，自用或者出租，那麼是否要繳納房産稅呢?

　　2022年7月18日起施行的陝西省人民政府關于印發城鎮土地使用稅實施辦法和房産稅實施細則的通知【陝政發〔2022〕15号】規定：

　　房産稅由産權所有人繳納。産權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納;産權出典的，由承典人繳納;産權所有人、承典人不在房産所在地的，或者産權未确定及租典糾紛未解決的，由房産代管人或使用人繳納。對産權共有的，由共有人确定代表繳納或經協商分别繳納房産稅。房産稅依照房産原值一次減除20%後的餘值計算繳納，對納稅人沒有房産原值作為計稅依據的，由房産所在地稅務機關參照同類房産核定價格計算征收。

　　國稅發【2003】89号第一條規定，房地産開發企業開發的商品房在出售前，對房地産開發企業而言是一種産品，因此，對房地産開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房産稅;但對售出前房地産開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房産稅。

　　一般情況下，地下車位是屬于房地産企業的銷售産品(除做為公共配套無償移交外)，房企一般會将車庫部分出租，部分供車主臨時停車并收取車輛保管費。那麼是否應該繳納房産稅，按什麼依據收取呢?

　　根據《财政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建築征收房産稅的通知》(财稅[2005]181号)規定:

　　(一)凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房産稅。上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　(二)自用的地下建築，按以下方式計稅:

　　1、工業用途房産，以房屋原價的50%-60%作為應稅房産原值。應納房産稅=應稅房産原值X[1-(10%~30%)]×1.2%;

　　2、商業和其他用途房産，以房屋原價的70%-80%作為應稅房産原值。應納房産稅=應稅房産原值X[1-(10%~30%)]×1.2%;

　　3、對于與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應将地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

　　(三)出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

　　二、地下車位為房産稅繳納方式

　　根據以上規定，對于地下車位按照自用和出租規定了兩種不同的計稅方式：

　　(1)在出租方式下的計稅方式與出租地上房屋建築相同，即按租金收入的12%從租計征房産稅。

　　(2)在自用方式下，允許先将房屋原價乘以一定比例求得房屋計稅原值，即按照現行的房産稅計稅方法對房屋原值減除20%(陝西省扣除标準)後求得計稅原值，按照計稅原值的1.2%從價計征房産稅。

　　房地産企業使用地下車庫應該繳納房産稅，出租部分應該按照租金收入繳納房産稅;未出租部分屬于公司自用的，按照房屋計稅原值繳納房産稅。

　　來源：中道财稅 作者：陳紅

　　一、什麼是房産稅規範的“房産”

　　《财政部 國家稅務總局關于房産稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與法規》(财稅地字[1987]3号)關于“房産”的解釋：

　　“房産”是以房屋形态表現的财産。房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　獨立于房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外遊泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房産。

　　注解：納稅人經常存在這樣一個理解誤區，認為沒辦房産證的就無需繳納房産稅。房産證并不是繳納房産稅的前置條件，隻要具備房屋形态的财産，均在房産稅征稅範圍。

　　二、地下車位是否征收房産稅

　　《财政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建築征收房産稅的通知》(财稅〔2005〕181号)

　　凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房産稅。

　　三、如何征收房産稅

　　(一)從價征收

　　對于與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應将地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

　　注解：企業自用的地下車位，應按照地上建築的規定計算征收房産稅：年應納稅額=房産賬面原值×(1-30%)×1.2%。核心的問題在于确定房産的原值。

　　根據《财政部 國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(财稅[2008]152号)第一條“關于房産原值如何确定的問題”：

　　對依照房産原值計稅的房産，不論是否記載在會計賬簿固定資産科目中，均應按照房屋原價計算繳納房産稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

　　根據《财政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(财稅[2010]121号)第三條關于将地價計入房産原值征收房産稅問題

　　對按照房産原值計稅的房産，無論會計上如何核算，房産原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房産建築面積的2倍計算土地面積并據此确定計入房産原值的地價。

　　注解：不同企業對于土地使用權成本的核算可能存在差異，在确定房産原值時應格外關注，避免遺漏地價款。

　　比如房地産開發企業取得土地使用權所支付的成本是開發成本核算，賬面成本已包含地價款及建安成本;而工業企業自行建造的廠房，取得土地使用權通常是計入無形資産單獨進行攤銷(采用企業會計準則);

　　再比如采用小企業會計準則或企業會計制度的企業，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資産核算;企業因利用土地建造自用某項目時，将土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

　　(二)從租征收

　　出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

　　從租征收：年應納稅額=年租金收入×适用稅率(12%)。

　　四、房地産開發企業未售的車位

　　《國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89号)

　　鑒于房地産開發企業開發的商品房在出售前，對房地産開發企業而言是一種産品，因此，對房地産開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房産稅;但對售出前房地産開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房産稅。

　　如有錯漏，歡迎指正。

　　來源：财稅二三事 作者：何其輝

　　某房地産公司開發電梯公寓10萬平方米已經銷售完畢，為業主辦理了《房産證》以及《土地使用權證》。尚有地下車庫5000平方米出租，租金收入是否繳納土地使用稅?

　　根據現行《房産稅暫行條例》規定，房産稅由産權所有人繳納。房産稅依照房産原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納，房産出租的，以房産租金收入為房産稅的計稅依據。

　　根據《财政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建築征收房産稅的通知》(财稅〔2005〕181号)的規定：“凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面上的建築、地下人防設施等，均應當依據上述規定繳納房産稅。”同時規定：“出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。”

　　據此，您上述提到房地産公司應就地下車庫出租收取的租金收入繳納房産稅。

開發的地下車庫如何繳納房産稅?

　　房地産企業開發的地下車庫屬人防設施，所有權歸房地産企業所有，該房地産企業如何計算繳納房産稅?

　　一般情況下，地下人防設施在房地産開發企業既無産權、又無帳面價值，但房地産開發企業對其擁有代管權。

　　對房地産開發企業将代管的地下人防設施用作生産、經營等用途的，自2006年1月1日起，按照财稅[2005]181号文件的規定征收房産稅，具體征稅規定如下：一、凡在房産稅征收範圍内的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房産稅。

　　上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生産、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　二、自用的地下建築，按以下方式計稅：1.工業用途房産，以房屋原價的50-60%作為應稅房産原值。

　　應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-(10%-30%]×1.2%. 2.商業和其他用途房産，以房屋原價的70-80%作為應稅房産原值。

　　應納房産稅的稅額=應稅房産原值×[1-(10%-30%)]×1.2%.房屋原價折算為應稅房産原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市财政和地方稅務部門在上述幅度内自行确定。

　　3.對于與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應将地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

　　三、出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算征收房産稅。

　　題中所述情形，應屬于出租經營，應按照租金收入的12%繳納房産稅。

來源：稅屋綜合

編輯：沐林财訊

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