書接前文，上回書說到業主不滿意物業服務，不願意交納物業費的抗辯誤區，今天咱們就來說說法律賦予業主的權利與維權之路。

業主知情權

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物業公司每月服務成本是多少？收取的物業費都用在何處？小區公共部分每年收益多少？提取的公共維修基金是否用于小區公共設施維修？這些關乎小區業主切身利益的信息，業主有權知曉，物業公司應當定期公布。

《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規定：“物業服務人應當定期将業主共有部分的經營和收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”

《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十三條規定：“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建築區劃内規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。”

業主知情權是業主基于業主身份所享有的了解建築區域内涉及業主共有權及共同管理權相關事項的權利，業主知情權的主要行使方式是要求物業公司公布相關材料。這項權利單個業主即可行使，不必借助于業主大會或業主委員會。

法官提示

如果物業公司未能定期公布相關信息，或者業主要求查閱資料遭到拒絕，業主可以提起業主知情權訴訟，請求物業公司公布或提供查閱，但公布或查閱範圍以前述法律規定為限。

追償權

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上篇文章中我們提到小劉家屋頂滲水、牆皮脫落；小王家牆面長毛、黴味刺鼻；小趙家封閉不好，透風嚴重的案例，他們都多次報修，但物業公司一拖再拖，讓人忍無可忍。

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域内的業主共有部分，維護物業服務區域内的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、财産安全。”《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條第一款規定：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範确定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

面對物業公司的不作為，業主們不必懊惱，可以自行尋找專業人員維修，所發生的費用再與物業公司協商沖抵物業費；協商不成的，業主不要以此拒交物業費，而應當起訴物業公司賠償維修費用。

法官提示

業主們應當保存好物業公司不作為緻其财産受損的相關證據，然後委托正規的維修單位，簽訂書面合同，留存維修發票，以此為據向物業公司索賠。

撤銷權

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某物業公司由開發商選聘并簽訂了前期物業合同，合同到期前，小區業主委員會在公示欄内張貼了續簽物業合同的意見征集公告。因公告期内提出異議的業主未達半數，公告期滿後業主委員會便與原物業公司續簽了合同。業主委員會續簽合同的決定是否符合法定程序，新的物業合同是否有效，業主應當如何維權？

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定：“下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人……業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，……決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”第二百八十條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

業主委員會選（解）聘物業公司、與物業公司協商确定物業費漲落以及籌集維修資金等事項均需業主大會按法定比例表決決定。案例中業主委員會未經業主大會表決，僅以公告後沒有過半數業主提異議即推定過半數業主同意與原物業公司續簽合同的說法缺乏法律依據。業主委員會續簽合同的決定程序違法，剝奪了廣大業主對小區事務的決定權，業主有權起訴撤銷業主委員會的決定，續簽的物業合同自始無效。

法官提示

撤銷權的行使有嚴格的法定期限，超過期限行使，不能得到支持。

《中華人民共和國民法典》第一百五十二條規定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年内、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起九十日内沒有行使撤銷權；（二）當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年内沒有行使撤銷權；（三）當事人知道撤銷事由後明确表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。當事人自民事法律行為發生之日起五年内沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。”

公共收益分配權

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近年來，幾乎每個小區的甬道旁、電梯間都懸挂着廣告牌或電子廣告屏，廣告收益應該歸誰？随着私家車的增多，不少小區綠地被改建成停車場，停車費應該歸誰？小區規劃的物業用房被物業公司分割出租一半，租金又該歸誰？

《中華人民共和國民法典》二百七十四條規定：“建築區劃内的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”第二百七十五條第二款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有。”

大家也許已經注意到，我們在購買房屋時是按照建築面積而非使用面積支付的購房款，所謂的建築面積除包括我們的室内使用面積和牆體結構所占面積外，還包括小區綠地、廣場、停車場、電梯間等公共部分的分攤面積。這些公共部分歸小區業主共同共有，它們所産生的收益自然也歸業主共同所有。

法官提示

通過行使知情權，業主能夠獲知物業公司每年廣告收入、停車費收入、物業用房租金收入是多少，扣除物業公司的投入與運營成本，盈餘部分應當交付給業主大會，由全體業主決定如何支配。物業公司收取公共收益據為已有的，業主委員會有權起訴物業公司予以退還。

損害賠償權

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夏日的一場暴雨過後，小區地下停車場因排水不暢，積水過深，緻多輛汽車被淹；小區建築物外牆皮脫落，緻停放在樓下停車位上的車輛被砸；物業工作人員清掃樓梯時酒水過多，地面濕滑緻老人摔傷；小區樓道未擺放消防栓或消防水袋未與水管接通，緻火災處理不及時擴大了損失。以上情況發生時，物業公司應否擔責？

《中華人民共和國民法典》第二百八十七條規定：“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。” 《物業管理條例》第三十五條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導緻業主人身、财産安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

物業公司是小區建築和公共設備設施的管理人，其未盡到及時維修養護義務，使業主人身或财産因小區公共設施緻損或損失擴大的，受損失業主可向物業公司索賠。業主索賠時，可視具體情況選擇違約之訴或侵權之訴。

法官提示

對于小區業主飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害其他業主合法權益的行為，業主大會或業主委員會有權根據《中華人民共和國民法典》第二百八十六條之規定，要求侵害方承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失的責任。

成立業主委員會

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當小區業主群體利益受到侵害時，個别業主起訴維權常常因主體不适格而被駁回。業主們需要抱團取暖，成立業主大會，并選舉産生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構，經業主大會授權，有權代表全體業主維權，是适格的訴訟主體。

開發商選聘物業公司并與之簽訂的前期物業服務合同的履行期限往往約定至小區成立業主委員會并與新物業公司簽訂合同時止。業主們如對開發商選聘的物業公司服務和價格不滿意，應當盡早選舉成立業主委員會，由業主委員會解聘舊物業、選聘新物業，實現業主的合法權益。

《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”

《物業管理條例》第八條規定：“物業管理區域内全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域内全體業主在物業管理活動中的合法權益。”第十條規定：“同一個物業管理區域内的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地産行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉産生業主委員會。但是，隻有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一緻同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

法官提示

業主委員會能使得弱勢的業主個體和強勢的物業公司有一個平等對話的機會，能夠代表全體業主行使權利，還能監督、審核物業公司各項經費的收入與支出，監督和協助物業公司履行物業服務合同。廣大業主應當規範成立業主委員會，使其發揮應有作用。

來源：大連市中級人民法院

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