仲量聯行2022年第三季度北京房地産市場回顧

2022年10月11日，北京——“随着穩增長、穩樓市等政策的出台落地，全國宏觀經濟逐步企穩。北京商業地産市場在經曆多重挑戰後，整體市場需求逐漸回歸理性。” 仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示：“我們看到中小企業正成為北京辦公樓租賃市場的主力需求，未來中小企業的發展将成為市場新動力。”

第三季度，辦公樓租賃市場在經曆小幅回彈後回歸理性，租金小幅下跌。投資市場産業園投資機會持續受到境内外投資人及自用買家的高度青睐，第三季度中關村環保科技園智谷大廈及大興生物醫藥基地産業園完成交易。零售地産市場需求複蘇稍緩，但在第三季度四個購物中心接連開業，獲得市場各方關注。工業物流市場需求持續穩健，優質新項目的入市拉動整體租金小幅上漲。高端住宅市場開發商加大推盤力度，成交量保持平穩。

租賃市場在經曆短暫的回升後于後半季度重歸平靜；市場壓力存續導緻租金小幅下跌。當前市場情況使得需求受限，租賃活躍度在三季度初期短暫升溫後有所回落。以大型企業為代表的租戶傾向于做出更為謹慎的租賃決策。第三季度，2,000平方米以下的成交數量占總成交數的83%。在過去幾個季度，先前強勁的需求支柱TMT行業擴張步速放緩。第三季度的租賃市場需求主要由内資金融企業支撐，占租賃需求總面積的一半。

由于租賃市場在後半個季度重回平靜，第三季度淨吸納量出現明顯下降，比第二季度減少70%。盡管全市需求疲軟，但部分近期入市項目空置面積在第三季度得到去化，全市空置率緩慢下降至9.7%，環比降幅0.1個百分點。整體租金持續呈下降趨勢，環比降低0.4個百分點。全市九個子市場中有七個錄得租金負增長。為了吸引租戶，業主的租賃策略變得更加靈活，包括提供租金優惠或更長的免租期。

“鑒于今年5月疫情爆發帶來的滞後影響，我們持續下調對于2022年第四季度的租金預測。”仲量聯行北京商業地産部高級董事張斯亮表示：“預計2023全年租金水平将保持平穩，僅錄得低速正增長。另外，共計約44萬平方米的未來供應将于2023年底前入市，2023年全年淨吸納量因此提升至26萬平方米。”

産業園可投标的吸引大量境内外投資人關注。第三季度，龍湖以9.06億元出售位于中關村環保科技園的辦公樓智谷大廈，買家為上市公司浪潮軟件，以企業自用為目的。CBC康橋資本也在第三季度完成大興生物醫藥基地産業園項目的收購。科技及生命科學産業的高速發展帶來需求增長，投資人以及自用型企業仍在持續尋求優質産業園物業機遇。

開發商仍在積極處置變現優質資産，非核心區域物業交易熱度提升。富力地産于第三季度發布公告稱拟以5.5億元的價格将位于石景山區域的北京富力萬達嘉華酒店出售給北京英協置業投資，以提升自身的資産流動性。另外，愛爾醫療以8.49億元的價格通過司法拍賣購得緊鄰潘家園古玩城的北京五環大酒店。

“盡管市場面臨挑戰，投資人對傳統辦公樓物業呈觀望态勢，但具備價格優勢的物業仍受到關注。” 仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示： “産業園、長租公寓及物流地産關注度不斷攀升，在公募REITs的擴募等衆多利好因素持續作用下，北京商業地産市場也将受到境内外投資人和自用買家的關注。”

備注：優質零售地産指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應。

北京零售市場持續受到近期疫情影響，租賃需求保持低迷，尚未呈現明顯複蘇迹象。盡管全市範圍購物中心已恢複營業，整體全市社會零售品銷售額恢複緩慢，其中七月全市社會零售品銷售額仍同比下降7.9%，八月同比平穩微增僅0.3%。部分時尚品牌受銷售額下滑的影響，暫緩此前的擴張計劃。第三季度時尚類新開門店占比顯著下降，相較于2021年的18%，第三季度占比僅為11%。另外，根據仲量聯行對于近期疫情造成的關店和撤鋪的情況統計，餐飲品牌的退租撤鋪中近60%的門店在100平方米以下，其中飲品、小吃等抗風險能力較差，受疫情影響最為嚴重。連鎖簡餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能應對當前市場環境，第三季度多個連鎖簡餐品牌成為市場中少數得以擴張的案例，在餐飲品牌開店占比達43%。

北京第三季度新開四個購物中心，其中麗澤天地購物中心開業。在市區市場，麗澤天地購物中心于九月底開業，開業引入超200家品牌，為逐漸成熟的麗澤區域帶來更多零售選擇。位于亞奧區域的北投購物公園，為此前奧運村内服務北京冬奧會的配套設施，改造後于第三季度開業。開業後的北投購物公園側重運動和娛樂，引入多家首進北京的娛樂和運動品牌。在郊區大興亦莊區域，亦莊天街和瀛海環宇坊同期開業。亦莊天街目标客戶側重周邊年輕消費人群，瀛海環宇坊則更多側重服務周邊家庭消費者。

受近期疫情壓力影響，市場租金持續下行。在租賃需求保持低迷的情況下，業主給予當前租戶更加靈活的租約條件，如免租期等，以緩解租戶壓力來穩定自身項目。另外，随着品牌問詢量的下滑，業主對于在談品牌或新簽租戶給予了更大程度的租金讓步。第三季度市區市場租金環比下降1.1%，郊區租金環比下降1.8%。

“當前更多的品牌已經暫緩或取消此前的擴張計劃，我們預計低迷的市場需求将延續至年末。同時，業主預計将下調租金預期，保持當前租金水平，将穩定項目表現作為現階段的當務之急。” 仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

退租面積迅速去化，市場需求均衡。由供應鍊、電商和制造行業及其上下遊所組成的需求結構在第三季度持續穩健。業主積極調整租戶行業，旨在減少行業數量覆蓋，做到園區内單行業聚集效應更強，租戶方實現資源共享。另外，第三季度有超過6.5萬平方米的新增供應開始運營，通常情況下，新增高标倉項目的可出租面積在入市前就可完成全部預租簽約。因此，第三季度空置率僅環比小幅上調1.3%，保持在5.4%的健康水平。

優質新項目推動租金環比上漲1.1%。高标倉儲新項目入市拉動整體租金小幅上漲，力證市場承租力強勁。

“供地放量為市場帶來新機會。” 仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“首都物流高地——京平物流樞紐錄得三宗土地成交，共計10.8公頃。未來該區域将更加吸引市場投資方與運營方的興趣。”

前三季度北京高端住宅市場累計成交量創五年來最高值。第三季度，北京高端住宅市場共成交1,709套。經曆上季度的銷量小高峰之後，第三季度市場成交小幅回落，但較去年同期持續增長，同比增長97.1%。第三季度北京豪華公寓市場供應規模明顯上升，共錄得2,574套新增供應，環比增加15%。開發商趕在“金九”到來前推出更多項目，備貨銷售。

政策持續寬松，市場信心逐漸回暖。第三季度，北京高端住宅新房價格環比微降0.1%，部分開發商仍以增加銷量、快速回籠資金為首要任務，采取優惠措施拉動銷量。

“随着傳統市場旺季的到來，開發商将緊抓節點，進一步加大推盤力度，預計高端住宅新增供應将維持高位，并帶動市場成交情緒。” 仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示，“近期房地産市場利好政策頻出，市場情緒改善進一步提高購房者熱情，預計成交量将繼續上升。”

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