2022年，地産行業進入深度調整期，房企頻頻爆發流動性危機，城門失火殃及池魚，與其關系密切的物管行業也難以獨善其身，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022上半年在物企收并購動作繼續推進下，50家上市物企資産和負債規模雙雙上升，與此同時，50家物企的資産負債率也在擴大，償債能力有所下降，但是仍處于合理穩定範疇，現金流規模較2021年減少，半數物企現金及等價物不能覆蓋其流動負債。與此同時，行業内分化也在上演，國央企分拆的物企以及商管類物企表現更為穩健。

一、收并購推進之下物企資産負債雙升

（一）50家物企負債增速高于資産增速，百億負債物企增至3家

根據諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業企業，2022上半年總負債達1415.7億元，較2020年上漲8.9%。其中流動負債為1187.8億元，占比達83.9%，較2021年擴大0.5個百分點。從資産來看，50家物企總資産為3164.3億元，較2021年上漲5.4%。可以看出，在2022上半年，随着物企間的兼收并購繼續推進，總資産和總負債規模均有擴大，且總負債的增長幅度要高于總資産，較2021年相比，财務狀況不穩定性有所增加。物管行業作為房地産行業的關聯産業，更遑論物企多為房企拆分而來，雖然近年來對母公司的依賴度正逐漸降低，但是“城門失火殃及池魚”，在房地産行業進入下行周期，房企生存壓力增大的背景下，物業企業也難以獨善其身，二者一榮俱榮，一損俱損，地産商危機也會給物業企業的财務狀況帶來負面影響。

從各大物企總負債規模來看，2022上半年百億以上負債規模的物企有3家，較2021年底增加1家，分别為碧桂園服務、華潤萬象服務和深物業，50-100億元負債規模的物企有6家，較2021年無變化，分别為世茂服務、雅生活服務、招商積餘、綠城服務、中海物業、保利物業，20-50億元負債規模的物企有8家，10-20億元負債規模的有7家，較2021年減少2家，10億以下負債規模的物企為26家，較2021年增加1家。

（二）碧桂園服務、華潤萬象生活資産和負債雙榜領先，15家物企降負債

從各大物企的總資産來看，碧桂園服務資産規模仍然領跑各大物企，并且遙遙領先，2022上半年總資産為679.18億元，較2021年上漲超1.65%。華潤萬象生活位居第二，2022上半年總資産為252.82億元，較2021年上漲17.09%，雅生活服務總資産為216.82億元，上漲7.43%。

與2021年底相比，有9家物企總資産規模下降，其餘41家物企資産規模均上漲。其中，合景悠活資産增速為50.43%，位居漲幅首位，其次為星盛商業，以47.3%的增速緊随其後，濱江服務和方圓生活服務增速分别為31.58%和20.37%，位居第三、四。可以看出，大部分物企總資産呈現穩定上升的态勢，但是也有物企資産規模面臨收縮，世茂服務2022上半年總資産為184.57億元，較2021年底下降2.37%，融創服務2022上半年總資産為119.26億元，下降11.45%。上市物企曾依托地産母公司獲得優質資源迅速發展，在業務、财務等方面上均有密切關聯，但是，當前房企頻頻爆發流動性危機，甚至将部分物企拖入“泥沼”。在過去的一年裡，融創中國不僅出現債務違約、股票停牌、年報停刊，近日甚至傳出清盤的消息，雖然融創已經立即回應是個人行為，公司将會盡快公布重組方案，但是這些負面消息對融創來說無疑是雪上加霜。6月22日，因年報延遲發布而停牌長達50天的上市物企世茂服務終于發布2021年經審核财報并成功複牌，其資産規模也難逃下滑的命運。

負債規模也水漲船高，其中，碧桂園服務負債總額遙遙領先，為276.78億元，較2021年下降2.68%。華潤萬象生活位居負債榜TOP2，2022上半年總負債為110.02億元，較2021年上漲42.83%。深物業位居第三，2022上半年總負債為109.9億元，上漲9.34%。

從負債變化來看，50家物企中有15家企業實現了降負債，其他35家企業負債規模均上漲。其中，星盛商業負債漲幅達223.58%，躍居漲幅首位。2022上半年星盛商業非流動負債大增，其中的租賃負債由2021年的0.6億元增長至6.7億元，主要由于嘉興星河COCO City和廈門星河COCO Park整租項目交付時确認大額的租賃負債所緻。但是不可否認的是星盛商業憑借着純粹的商管模式，受到資本市場的青睐，是物企中小而美的典範。其次為合景悠活，2022上半年負債規模達到37.47億元，上漲152.12%，位居漲幅第二。無論如何，大踏步前進的合景悠活隐憂不少，債務猛增，未來需要警惕資金風險。濱江服務和華潤萬象生活負債漲幅也均達40%以上。降負債取得進展的物企有中奧到家、正榮服務、華發物業、銀城美好生活等，2022上半年總負債規模均下降10個百分點以上。面對前赴後繼的從房企分拆上市的物企們，在港股上市的獨立第三方物企中奧到家近年來在管規模增速幾乎停滞，資産和負債規模雙雙下滑。

二、上半年物企償債能力穩中趨降，多半物企負債率在30%-50%區間

（一）50家物企償債能力下降，資産負債率仍在合理範圍波動

償債能力指标是一個企業财務管理的重要指标，是指企業償還到期債務的能力。具體的衡量指标主要包括資産負債率、流動比率、速動比率三項。通常以資産負債率來判斷企業長期償債能力，以流動、速動比率來衡量企業短期償債能力。一般來說，流動比率一般在1.5-2.0之間比較理想，越高就說明日常經營越不需要短期資金的支持；速動比率通常是指企業速動資産與流動負債的比率，該指标越高，表明企業償還流動負債的能力越強。速動比率在1.0更合理，大于1說明一旦企業清算而存貨又不能變現時，企業也有能力償債，小于1表明企業必須依靠變賣部分存貨來償還短期債務。

根據諸葛找房數據研究中心監測的重點50家物企，2022上半年資産負債率為44.74%，較2021年擴大1.42個百分點。與此同時，流動比率和速動比率均較去年下降，2022上半年流動比率為1.82，速動比率為0.87。流動比率處于合理區間但是較去年下降0.1，速動比率降至1以下，脫離了傳統意義上的合理範圍，短期内償債能力下滑。物業行業長期以來以輕資産運營模式獲得青睐，但是随着物業加快收并購步伐，負債水平攀升，償債能力下滑，值得注意的是，物企與其關聯方之間關系密切，關聯房企如果爆發流動性危機，物企也可能為其母公司買單，很容易遭受為後者“輸血”的質疑，這或許也是資産負債率水平上升的原因之一。

（二）華發物業資産負債率蟬聯榜首，中駿商管仍輕裝上陣

2022上半年，50家物企中有7家資産負債率在60%以上，較2021年無變化，資産負債率在50-60%的物企有8家，較2021年增加1家，在40-50%的物企有15家，較2021年增加5家，而在30-40%的企業為15家，較去年減少6家。大部分物企資産負債率水平處于30%-50%區間，總體來看，多數物企的财務水平仍然在合理穩定的範疇。

2022上半年華發物業服務資産負債率蟬聯榜首，資産負債率為107.25%，較去年下降7.43個百分點。但是不得不說華發物業的負債水平仍然在輕資産運營的物企陣營中顯得格格不入。且值得注意的是，其現金及等價物遠遠不能覆蓋其流動負債規模，企業财務風險需要警惕。深物業位居TOP2，資産負債率為72.46%，銀城生活服務緊随其後，資産負債率為71.49%，較去年下降4.47個百分點。中海物業、建發物業等資産負債率也在60%以上，在衆物企中也處于較高水平。與此同時，中駿商管以20.06%的資産負債率成為“最輕松”的物企，自帶的商管标簽，讓中駿商管自上市以來就頗受資本市場青睐，不僅擁有較高的盈利水平，在财務狀況上也無可指摘。祈福生活服務和金科服務資産負債率分别為26.3%和26.69%，位列低負債率第二、三。

從資産負債率變化來看，2022上半年有21家物企負債率下滑，有29家物企負債率上升。其中，華發物業服務下降7.43個百分點，位列第一，其次為佳源服務，2022上半年資産負債率為43.79%，較去年下降5.08個百分點。銀城生活服務資産負債下降4.47%，位列跌幅第三。同時，興盛商業、合景悠活、濱江服務的資産負債率均上升超10個百分點，這也為接下來企業發展帶來一定的隐藏風險。

三、國央企出身的物企以及商管類物企現金流更為穩固

（一）物企持有現金水平不及去年，超6成物企現金規模減少

進入2022年，在房地産行業變冷、房企頻頻爆發危機的大環境下，物管行業也不可避免的感受到壓力，行業内開始分化。地産開發行業的下行壓力已經逐步延伸到對物企經營以及現金流安全等問題的擔憂。根據數據顯示，2022上半年50家物企現金及現金等價物為988.66億元，較2021年下降12.57%。其中，現金及現金等價物破百億的物業企業共有1家，較去年減少1家；現金及現金等價物在50-100億元之間的物企有3家，與去年持平，現金及現金等價物價值在20-30億元的物企有3家，較去年減少3家，現金在10-20億元的企業有8家，較去年增加2家，大部分物企現金及等價物在10億元以下，占比超50%。

從現金流變化情況來看，50家物企中現金及等價物減少的物企占比達68%，現金流增加的物企占比32%，相較于2021年，現金及等價物增加的企業占比收窄22個百分點。也就是說，進入2022年上半年，大部分物企現金流情況有所惡化，出現這種情況的原因，一方面是整體行業大環境決定的，地産開發行業下行壓力加大，由于物企很多業務都與房地産開發息息相關，不可避免的波及到物業行業；另一方面，企業間的收并購擴張仍在繼續上演，也會影響到現金流狀況。

（二）華潤萬象生活手握百億現金遙遙領先，德信服務、星盛商業現金流增加明顯

從現金及現金等價物排行來看，華潤萬象生活以絕對優勢領先，2022上半年現金及現金等價物為128.52億元，較2021年下降6.18%。與其關聯方華潤置地擁有同樣的穩健運營模式，盡管在資産規模上不及碧桂園，但是在現金流儲備上卻展露了突出優勢。當然，碧桂園服務手握現金也較為充裕，以88.16億元穩居第二，碧桂園服務通過幾年來的收并購業務，已經成為行業内當之無愧的頭部物企，現金儲備毫不遜色；世茂服務現金流緊随其後，2022上半年達70.47億元，下降28.4%。

從現金及現金等價物變化來看，德信服務集團現金及等價物上漲65.33%，躍居首位。其次為星盛商業，現金及等價物較2021年上漲41.15%，星盛商業作為物企陣營中少見的純商管模式，頗受資本市場的青睐，現金流也表現出持續優化。濱江服務、招商積餘、合景悠活漲幅均在20%以上。不得不提的是，在部分企業現金流改善的同時，也有部分物企現金流規模在縮減，華發物業服務2022上半年現金及等價物為1.88億元，較2021年下降58.41%。華發物業長期以來财務狀況都不甚理想，也暴露出一定的風險，宋都服務現金規模下降53.48%，跌幅緊随其後。銀城生活服務、朗詩綠色生活、佳兆業美好等跌幅均超4成，現金流狀況不容忽視。佳兆業美好作為佳兆業集團旗下的分拆物業，在佳兆業集團暴雷後，現金流壓力不可避免的拖累其旗下物業。

（三）商管類物企現金流覆蓋度均處高位

所謂的短期現金覆蓋度，指的是企業産生的現金流覆蓋短期負債的程度，揭示企業現金流對貸款的償還能力，體現企業的财務安全狀況。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022上半年50家上市物企短期現金覆蓋度為83.23%，較2021年的104.26%下降了21個百分點。這個數據表明企業當前的現金規模不能覆蓋其流動負債。從50家物企來看，有26家企業現金覆蓋度小于1，其餘24家物企現金覆蓋度大于1。其中，中駿商管短期現金覆蓋度最高達468.06%，商管模式的優勢凸顯；興業物聯位居第二，現金覆蓋度達315.16%，祈福生活服務位居第三，短期現金覆蓋度為254.73%，星盛商業、寶龍商業、德尚産投服務、卓越商企服務覆蓋度均在190%以上，值得關注的是，這些均為布局商管賽道的物業公司，凸顯出其盈利能力強、現金流更加穩健的特征。

（備注：短期現金覆蓋度=現金及現金等價物/流動負債*100%）

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