新華網北京11月8日電（王日晨）目前，随着城市土地資源日益稀缺，增量市場規模收縮，存量市場如何開發和利用已經成為行業新的熱點。在政策支持之下，存量價值時代的城市更新正成為房地産行業未來新的風口。

在邁向千億級開發商的征程上，融信中國（3301.HK）以“平衡發展”作為集團戰略重點，尤其是做好增量與存量之間的長期平衡，短期内聚焦增量，适度參與存量。通過強強聯合兩種輕資産模式，實現管理輸出，打造新的利潤增長點。

城市進入有機更新階段

如同西方城市更新走過的發展曆程，目前中國的城市更新已然進入了有機更新的新階段。從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到承接新内容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時期要求的城市有機更新。

近年來，國内部分城市越來越重視曆史文化街區的保護和發展。探索在延續曆史文脈、保存建築特色的同時，通過城市有機更新将曆史文化街區建設成為集文化消費、休閑消費、體驗消費于一體的風情街區。盡管還有值得探讨和完善之處，但總體上仍受到消費者的歡迎。目前一些曆史文化街區已經成為新的“城市名片”，如上海田子坊、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子等。

融信海月江潮

“城市未來的變化，一是城市結構性有機更新，第二是價值挖掘重心從增量市場向存量市場轉移。‘創新’在融信是一個高頻被提及的詞，不光是技術更新、布局更新、戰略更新，還包括開發模式的更新。”融信中國第一事業部兼第三事業部總裁餘麗娟表示，城市更新的意義可能更多是破舊立新，城市從破舊立新之後應該是拆、改、留并存，盡可能保存原來地标及文化标志的建築，這可稱為城市更新的實踐2.0。3.0則是打造城市文化複興樣闆、網紅的打卡地，再往前一步應該是結合城市的生态環境、人文價值包括社交來用心打造。

“如果要盤活存量資産，一個很好的方式正是城市更新。而‘煙火氣’是現在城市更新中越來越關注的方面，文化資源與項目融合正是最大的趨勢。”同濟大學建築與城市規劃學院副教授徐潔表示，目前上海、北京有很多自下而上的城市更新，可被稱為“城市微更新”。這背後的原因在于，業主或者市民有改善自己生活，或者打造自身标簽和影響力的訴求。所以，不與市民階層做切割的“煙火氣”是現在城市更新中越來越關注的方面。

在駿地設計上海公司總建築師、合夥人申鵬看來，現在全國各地都在推廣文化自信和文化地标，實際上這就來源于鄉愁與鄉願。鄉愁是城市文化的凝聚力，也是文化自信與本土自信的源泉，也是消除現在所有的千城一面同時保護城市文化的藥方。

打造有溫度的城市名片

在15年的發展曆程中，融信中國始終堅持善待每塊土地、尊重城市的文化肌理，尤其在城市更新和舊改方面，表現得尤為突出。比如，福州的融信•雙杭城是福州最具代表性的城市更新項目，而杭州的融信杭州公館坐落在老城區，臨近西湖。

以福建全省規模較大、頗為複雜的城市更新項目——融信海月江潮為例，作為該項目的操盤方，融信中國在蒼霞修複了23棟曆史建築，如福州第一家照相館、第一家西餐廳、南方日報社舊址、福建官辦銀元局等，還對古樹和基督教堂進行了保護。此外，融信中國還使用馬鞍牆、燕尾脊、柴欄厝等福州特色建築元素，複原了一個鮮活、親民的街巷裡弄。

身為海月江潮的總設計師，申鵬認為海月江潮的設計很具有獨特性，和中國其他知名的城市更新項目不一樣，海月江潮的設計靈魂展現了“煙火、市井”四個字，項目希望複興城市文脈，重現盛市繁華，串聯福州煙火，打造福建一個有“溫度”的新名片。

在談及海月江潮項目的挑戰時，申鵬表示，從街巷風貌、到街道走向、牆體尺度、磚瓦色彩等，文物保護始終貫穿項目的開發過程；另外由于海月江潮的曆史文物、風貌院落均是交錯分布，工程建造推進也碰到過很多困難。

“城市的更新與保護實際上就是開發與保護之間的博弈，這個博弈一定是零和遊戲，我們試圖在這個零和遊戲裡面找到一個博奕的平衡點，在海月江潮項目裡，我們至少掌握了這點的開始。”申鵬說。

“我們希望能為這個城市留下一點東西，融信在做舊城改造一直不是把商業改造放在第一位，而是我能為這個城市留下些什麼。”融信中國資本中心高級融資總監倪翔宇表示，融信願意把匠心融進産品打造能力中，把精力聚焦于産品和文化本身，花心思打磨有曆史意義、有溫度的作品。

對于開發商而言這樣的城市更新項目要如何來做，餘麗娟建議還是要謹慎，要具備幾方面的能力：首先，投資不能太高。第二，要對未來如何運營有非常清晰的認識。第三要做好這樣的項目還要多一點情懷，要有内心的堅持。

培育新的利潤增長點

随着招拍挂市場的競争愈發激烈，成本低、利潤空間大的城市更新項目現今已成為不少房企獲取土地資源的方式之一。積極參與城市規劃運營的城市更新，已成為融信中國未來新的增長點。

融信中國方面表示，服務社會的城市運營商是融信在城市更新項目上的定位。項目選址在一二線城市核心地段，以住宅為主（不低于80%），适當搭配一些社區商業，期望利潤率不低于12%。參與方式則是獨立開發與合作開發并舉，由于融信在特定城市的深耕情況不一，具體參與模式需視具體情況而定。

據介紹，融信中國在福州城市更新項目體量330萬平方米，貨值約333億；海月江潮體量10.69萬平方米，貨值約51億；融信中國城市更新的總體量，合計約700萬平方米。

在城市更新項目中，開發理念、邏輯或許可以通用，但是進行複制卻是很難的，這主要取決于城市的基礎條件。談到可複制的經驗方面，餘麗娟表示，開發不得破壞原有的風貌和空間格局，應最大程度地延續文脈；在原來居住的空間布局基礎上，實現功能置換，植入商業性質；在原來的基礎上，實現建築及公共空間品質提升；配備後期的運營系統。

此外，城市更新項目最大的問題是現金流，如何保持平衡健康的現金流，不斷提升資金使用效率，對于開發商是最大的考驗。

倪翔宇指出，融信的藥方是把握節奏、滾動開發。他認為，做到前期資金投入、項目開發節奏，銷售回款等的節奏匹配。同時把握節奏、滾動開發，不斷提高資金使用效率。

資本市場更講究回報率，作為一家上市公司，融信深知這一道理。參與城市更新，從微觀層面看單一的項目，無非就是看回報，而該領域的利潤前景還是可觀的。此外，從企業角度來說，在本地随着項目的深入人心，人們對于融信品牌的認知度和感情會越來越深，可以帶來間接效益。

“公司的投資是跟着市場走的，企業都想發展壯大，有好的市場會适時去做投資的。融信土儲中有一定比例的自持物業，公司始終實時關注監管政策和行業動态，用合理的方式盤活存量資産。”倪翔宇透露，融信目前階段還是以探索為主，重心放在住宅開發，目前的想法是與優秀第三方合作。

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