來源：【農民日報】

近年來，随着鄉村人居環境的不斷改善、農村生活水平的逐漸提高，農民改善住房條件的需求越來越強烈，農村新建、翻建房屋工程持續增加。與此同時，與農村建房相關的糾紛數量也随之上升。農民群衆在與施工方簽訂合同時應注意哪些事項？建房合同應包含哪些内容？最近，北京市順義區人民法院法官在接受記者采訪時解讀了相關案例，分析農村建房施工合同糾紛争議焦點，梳理該類案件訴訟難點，為房主和施工方答疑解惑，為群衆維權支招。

現狀：農村建房合同糾紛量上升

“現在農村的自建房越來越‘講究’了！”在北京幹了20多年農村建房工程的山東籍工程負責人李洪鋒對此頗有體會，“近些年，農村建房工程預算看漲，尤其在安全性方面，老百姓越來越重視，能用好材料絕不選孬的。”李洪鋒介紹，以前大多數農村建房用非标鋼材，現在多用國标材料，而且房主還會主動要求增加用材；以前屋頂防水多用卷材，這種材料便宜實惠，但是用不了三五年就會老化，現在房主多選擇彩鋼防水；水泥、沙子等輔料用材也有所改善，曾經常見于農村自建房工地的粉砂，現在根本沒有市場……

“雖然工程預算整體上漲，但是錢可不好賺。”李洪鋒說，除了成本提升之外，老百姓對工程的要求也特别高，有時候“雞蛋裡挑骨頭”，并以工程質量有問題為由不按約定付款，因此引起的糾紛不少見。這兩年，他已經到法院起訴了數位房主。“我有一筆3萬多元的施工款，已經找房主要了快三年了，至今沒付。要是還要不回來，我還得去起訴。”李洪鋒不快地表示。

然而，合同的另一方——房主們卻有不同的想法。記者在順義區采訪了幾名近兩年來有過建房經曆的村民，他們異口同聲地表示，建房糾紛常見，主要原因是“施工質量難保障”和“加項多”。“收房的時候，我發現用的材料根本不是提前說好的那一種。咱一個外行，怎麼跟内行講理？為了承攬工程，施工方在洽談的時候說得可好聽了，這也送，那也不要錢，但是幹着幹着各種加項就來了。以前說好的贈送項目，他直接說隻贈送一部分工時，另一部分得加錢，材料也應該是房主買。你不加錢，人家就‘撂挑子’。”一位劉姓村民告訴記者，語氣中對施工方頗有不滿。

據統計，2018年至2021年順義區人民法院共受理農村建房施工合同糾紛案件677件，案件數量在2019年迎來爆發式增長，較2018年增長超過59％。2020年到2021年，雖然受新冠肺炎疫情防控影響，但案件數量依然呈持續緩慢增長态勢。

查證：合同不規範約定不明确 是非難斷

順義區人民法院法官張婷介紹：“此類案件除了增長态勢明顯之外，最突出的特征就是兩方都說自己有理，但證據薄弱，法院查證事實困難。”根據順義區人民法院的調研，法院查證事實困難的原因有三點：

首先，合同約定不詳。大部分農村建房施工細節以口頭約定為主，施工合同内容異常簡單。有的合同隻有一頁紙，有的合同甚至連工程地點都不詳實，隻寫某村誰家，如果該戶有兩塊宅基地，連工程項目在哪兒都分辨不清。“一個農村建房施工項目少說有一兩百項細節，但合同涵蓋不全，一旦發生糾紛，當事人的陳述缺乏證據支撐。法庭上，經常有原被告為約定不明的工程細節吵得不可開交，有的人賭咒發誓稱自己說的是真話，當初兩人就是這樣約定的，可法官無法采信誓言。”張婷介紹。

其次，雙方對“贈送”等口頭約定理解不同。“比如在承攬工程時，房主随口要求施工方‘幫我把院牆壘上’，施工方口頭應承下來。其實房主意思是施工方把院牆的磚、水泥等材料一起備上，再派人幹活，該項目整體算贈送項目。而施工方的意思是房主準備材料，他贈送人工。糾紛發生後，雙方都堅持自己的意見。法官沒辦法複原現場，難以查明雙方當時的真實合意。”張婷表示。

第三，工程過程中随意更改方案、撤換施工單位。“不少房主與施工方在入場前簽訂了合同。但是随着工程進度推進，房主提出了修改方案、增加工程項目等要求，可書面合同未作修改。發生糾紛時，有的房主以拖延工期為由拒絕付全款，但施工方以房主增項、改項為由抗辯，卻沒有憑據。有的房主甚至在工程進行中撤換施工方，發生糾紛後，誰也說不清楚兩個施工隊各幹了多少活兒，工程款怎麼付成了難題。”張婷說，頻繁變更工程内容，也是導緻糾紛高發的原因。

訴訟：鑒定費高且标準缺位

施工質量良莠難辨

“除了難以查明事實之外，如何确認施工質量也是此類案件的難點。”順義區人民法院牛欄山法庭庭長胡泊介紹，現行法律對農村兩層以下低層自建房屋無施工資質要求，該行業從業門檻低，施工人員魚龍混雜，施工質量良莠不齊。在訴訟中，經常有房主對施工質量提出質疑，并申請司法鑒定，但是有很大難度。

2019年，王某與李某簽訂建築工程承包合同，王某委托李某包工包料蓋平房，每平方米1550元，按實際發生的面積計算。合同履行過程中，房主王某認為工程質量不合格，拒絕支付5萬元的工程尾款，于是李某向法院起訴。在訴訟中，王某申請對涉訴房屋的質量進行司法鑒定。鑒定機構工作人員表示，涉訴工程既沒有施工圖紙，也沒有約定依據何種标準進行建設，鑒定依據隻是農村建房基本抗震标準。另外，本次鑒定費用大概需要10萬元。這就意味着如果啟動鑒定，房主既要面臨支出10萬元，且鑒定結果也無法實現與國家相關專業規範比對。經過考慮，王某撤回了鑒定申請。為了降低當事人的訴訟成本，承辦法官提出向案外專業人員進行詢價确認調解方案，雙方表示同意。最終經過法院調解，雙方當事人達成了協議，解除了建房施工合同，王某當庭支付原告李某2萬元工程尾款。

胡泊告訴記者，該起案件是農村建房施工合同糾紛中較為典型的案例。首先，農村建房缺少統一的施工标準，當事人對标國家商品房質量标準去申請鑒定有失公允；其次，鑒定機構會要求當事人提供施工圖紙，然而多數施工方連草圖都無法提供，導緻鑒定無法啟動；第三，鑒定成本過高，根據順義區人民法院統計，此類案件最低鑒定費用是1萬元，大部分案件的鑒定費用高于雙方争議款項。“據統計，在順義區人民法院近4年來受理的該類案件中，70％的案件當事人在起訴之初都曾申請工程量鑒定或者工程質量鑒定，但最終實際啟動司法鑒定的案子寥寥無幾，主要原因就是鑒定的啟動條件和成本都超出當事人認知。”胡泊介紹。

建議：重視合同 提高防範意識

既然在農村建房施工有這麼多門道，那麼農民群衆在簽訂建房合同時應約定哪些内容？在施工中又有哪些注意事項？經過梳理該類案件的争議焦點，順義區人民法院法官提出以下四點建議：

首先，合同以書面形式簽訂，約定明确。在簽訂合同前，房主與施工方應當充分溝通洽商，對于必要條款明确進行書面約定。尤其是雙方的身份信息、工程地點、結構類型、施工期限、承包方式、工程内容等具體工程基本信息，工程款結算金額和方式，違約金的具體數額或者計算方式，都應該包含在合同中。

其次，充分重視合同的嚴肅性，非必要不更改合同内容。确需更改的，對于增減項的施工内容、價款、質量等必須重新書面約定。

第三，建議房主在開工前先了解必要的建築裝修知識，或者聘請專業監理進行全過程監督；施工過程中應分階段結算，避免出現與上一個包工隊未完成結算的情況下讓其他包工隊進場，導緻工程量無法分辨的情況出現；房主在發現房屋建造出現問題時要及時與施工方進行溝通，立即修正。

第四，當事人雙方都要有證據意識。注意留存溝通過程及處理結果的相關證據，采用書寫字據、現場拍照、錄音錄像、第三人證明等方式将證據材料予以固定、保存。萬一發生糾紛，雙方能提供證據，還原事實。“當然，最重要的是雙方恪守誠實信用原則，依約履行合同，減少糾紛的發生。”胡泊表示。

作者：農民日報·中國農網記者 李婧

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