北京樓市分析及未來展望?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，現在小編就來說說關于北京樓市分析及未來展望?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

北京樓市分析及未來展望

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:京總您好，非常認可您的專業能力，我有兩個問題想向您請教。1，目前我在北京隻有一套新北苑鉑金墅的房産，是之前用兩套較好闆塊的140平三居室置換得來的。現在看來漲幅和流動性似乎比不上持有兩套優質三居。總體漲幅相差還不算大，主要是流動性不如持兩套次新優質三居好。這種情況我是否應該考慮再把疊拼置換回來，仍持有兩套三居室？中間花費成本多，從未來升值的角度考慮，我是否還值得做這種置換？

2，如果不考慮置換，我想再增持一套房産，以升值為主要目的，總價控制在500-600之間。我想選擇亦莊路東區的兩居二手商品房，您覺得這是一個比較好的選擇嗎？

A:回答:您好，理論上第一種方案更優，但涉及到成本計算，選籌房源質量等整體方案評估，如果你對于自己的實操有很大信心可以考慮，如果沒有十足把握建議優先方案二，祝一切順利！

Q:提問:房總好！目前嘉銘桐城有一套三居，孩子今年上初一了，還款壓力太大，計劃賣掉、還清貸款和借款後剩1000左右，然後全款買林奧嘉園。未來三年初中和三年高中需要在學校附近租房，同時買的房子租出去保值以及未來居住。這兩天看到了您的貼，覺得我想的不一定對，如果投資應該有更好的選擇。朋友剛買了望京樾，建議我也買那裡，請問您的建議，謝謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、嘉銘桐城的升值性一般,但保值屬性還可,亞運村雖然近些年過氣了,但區域能吸收到東西海澱和朝陽的客群,海澱主要的産業園區在中關村一帶,朝陽主要的産業園區在望京和來廣營,亞運村在兩者之間,如果您們要把這套出了置換,從置換的邏輯上隻能往同等區域更高等級的樓盤上換,或者往更高等級同等樓盤上換,

大方向上是這樣的;否則置換除了增加摩擦成本以外沒有實質的意義,林奧嘉園屬于奧森闆塊第三梯隊樓盤,并不是頭部盤,奶西地塊望京樾是目前新房市場比較值得買的,從樓盤的位置以及後期可開發程度都還可;但空白區域兌現總需要時間,期間存在規劃落地的不确定性,優勢是樓盤新,成熟後在市場上更具備競争力;賣出嘉銘桐城買望京樾等于把确定性換成了不确定性;不利于家庭的資産保值性;

2、關于貸款;一是可以通過以貸抵貸;二是如你所說如果考慮置換,可以考慮把嘉銘桐城換成更高等級區域更高等級樓盤,1000不加杠杆在朝陽也能選到優質跑赢大盤的房子,但會錯失效率,房子隻要有漲幅月供可以通過很多方法解決,并不會影響生活質量,但杠杆高低會影響虧賺的效率;優質房産大方向一定是上漲的,放大杠杆既能放大收益;回看會員文章08#史詩級通貨膨脹正在路上，普通人的對與策;有問題再溝通,祝一切順利!

Q:提問:謝謝房總的解答，不明白的地方繼續來提問了！1、關于置換，邏輯聽懂了，就是換更優質的！賣出嘉銘桐城買林奧嘉園邏輯不對，買望京樾有不确定性不利于資産保值，應該選更優質的房子，1000左右您推薦看看哪裡呢？

2、關于貸款，全款買房主要是因為沒有還款能力，我理解您的意思是如果貸款的話，就可以相對買更貴的，用房租來還月供，對嗎？3、還有個問題是關于置換時間。方案一是孩子上完初中再置換，省卻租房煩惱；方案二是盡快置換。幾年的趨勢會怎樣呢？謝謝房總！

A:回答; 您好,1、理解正确,1000萬如果做純投資,距離你們現有的區域奧森就很不錯,東邊的望京東也可;可以留意幾個樓盤:世貿奧臨花園、京師園、季景沁園、上京新航線、融科橄榄城三期、首開知語城、國風上觀;

2、杠杆高低會影響虧賺的效率;如果1000萬的資本不加杠杆或加很少會失去效率,選籌到位加足杠杆既能放大收益;低産:人力資本 執行力=匮乏,中産:個人能力 創造力=富裕,厚産:金融杠杆 資産升值=巨富,有效利用負債加上金融工具配上杠杆大量購買優質資産,是富者恒富的關鍵,賺錢隻是手段,購買資産才是最終目的,用20%的本金 80%的杠杆撬動資産是極限操作,30% 70%或40% 60%或50% 50%是常規操作,如果自己有償還能力可按照滿額建倉,如果自己沒有償還能力可以用貸款額留3-5年的月供來償還貸款;其次可以用房租來抵擋月供;

3、北京從長期看，核心區域的優質房産價格會一直向上走的，房價的天花闆比較高,不光是我們國家是這樣的一個趨勢，其他發達國家同樣是這樣的。核心城市核心地段的房産永遠是優質資産;錢就放在那,誰去拿就是誰的,獲取财富的方式有2種,一種是創造财富,一種是分配财富,購買優質房産等同于分配财富,你目前持有的房産并不是特别優質的,如果各個條件允許,建議盡早調倉,中國的經濟還在增長期，國際慣例是城市化進程達75%以上，這個時候房價才能穩定。

根據據官方統計，中國的城市化率現在是在60%左右，實際上遠遠沒有達到，因為戶籍的問題。每年城市化進程增長一個百分點，至少還需要15年;也就是說，大方向123線城市的房價至少還要上漲15年以上;一線城市的房價，住房更緊缺，所以房價會更堅挺;二線城市有些城市因為經濟不好，可能上漲的力度沒那麼強;那些經濟好的地區，人口持續流入，末來的20年也不太存在房價會有下跌的情況。三線城市就需要選擇，如果經濟特别差比如東北，人口出現大量流失，房價有可能下跌;可查閱精華欄會員必讀文章,祝一切順利!

Q:提問:京總，您好，本人2017年買入甘露園南裡二區一套63平的電梯房作為北京的上車盤。至今已經5年，微跌。最近看了您的文章，感覺自己買入的時機和地段出現了重大錯誤。該房的樓齡已經接近30年，考慮到未來的置換和保值，目前考慮出手更換新的标的，但是又擔心賣飛，特此來征求京總的建議。PS：目前夫妻二人均在海澱上班，我在北京西站附近國企，妻子在百度科技園，手頭有資金150W，房子還有190W貸款。

A:回答:您好,感謝信任!甘露園這個商圈成長環境不是特别優質,甘露園南裡的流通性很好,但整個區域的樓盤均為2000年之前的老房子,很難吸收到外部人群到這個商圈,17年是北京市場上的高點,從17年調控後到目前為止北京也出現過幾輪行情了,這個區域所有樓盤均被甩在市場後面;從長期看建議考慮下調倉,可以往北側的石佛營朝青闆塊看看,或者西邊的百子灣也優于甘露園,63平出掉大概360左右,還掉貸款還剩180加上手中的現金400不到,最好的配置方法還是問銀行借,以投資為主投住分離,以租換租,石佛營的晨光家園兩居室550左右,炫特500以内,國美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入還不錯可以淘淘朝青的次新盤,如果月供能力有限石佛營這兩個盤很不錯,整體漲幅很穩健高于甘露園;祝一切順利!

Q:提問:京總好，翻了您星球不少文章，最近自己又看了幾圈房，預算2000，加杠杆可到2500，因為一直住在朝陽，也沒學區要求，所以主要在考慮望京和太陽宮。您指出無學區更建議望京，我很認同，但這點是不是更适用于某預算區間，比如2500w以下客群，另有幾點不解;一是關于學區溢價，是否可以認為太陽公園的三室以上戶型，沒多少溢價，算了下大戶型租售比，感覺不低和望京幾個标杆盤也差不太多

二是闆塊方面 太陽宮可以輻射到國貿甚至海澱的一些客群，尤其無京籍的，（新北苑就有不少海澱的客群，感覺太陽宮交通也勉強可以夠到），說這個因為覺得望京太吃本地産業，互聯網行業現在有不确定性，誰知道十年後是不是還能養出一批推的動那時更高房價的人群，另外望京更有實力的人群，會溢出到哪裡，可以認為太陽宮的天花闆可能更高嗎

三 看到太陽公元這輪漲幅有些停滞，原因是什麼？多校？新盤？一方面覺得太陽公元沒有對标，去望京看時那邊鍊家的都在說保利對标的是太陽宮;一方面又看到太陽宮滞漲，感覺您也偏向于望京，心裡沒底。謝！

A:回答:您好,1、太陽宮和望京相比,太陽宮應該說比望京更高一個級别,太陽宮屬于朝陽的标杆區域,可以和海澱的萬柳做比較,兩個區域都有學區,而這兩個區域的學區屬于錦上添花附加價值,把學區摘掉,真正的價值主要是地段的稀缺性,太陽宮處于三環到四環之間,貫穿于望京和CBD之間,也屬于朝陽鬧市中的核心,太陽宮在望京崛起前已經發展較好,國貿以北有斷層缺陷,國貿以南比較優質的區域大望路、雙井;

以北到三元橋無優質商圈,全是老房子 寫字樓混為一體,居住體驗大打折扣,東邊是朝陽公園,豪宅盤紮堆品質次新均為大戶型,所以門檻較高,太陽宮以南三環内均為老社區,東北方向是不争氣的酒仙橋,西側比較好的是奧森闆塊,所以太陽宮在市場上的優勢很凸顯,向北向南都吸收到高端改善客群,望京分為望京東、西、北和南,發展最好的是望京東，标杆樓盤保利中央公園，融科橄榄城，遠洋萬和,準确說能和太陽宮做對比是望京東,而不是全部望京,預算2000或者 杠杆到2500,首選的是這兩個區域内的霸盤,這些霸盤主要的稀缺性是綜合素質都很過硬,好地段好位置好樓盤好戶型;天花闆會比較高

2、望京目前的著名企業分布為奔馳總部、阿裡、西門子、探探、優酷、理想、攜程、美團、360;這些企業的吸金力度在市場上屬于天花闆級别的,有正在發展的,有已經發展成熟的,也有正在走下坡路的,市場永遠隻有一個法則汰弱留強,永遠都會有陣亡的,也有沖出來新興,這些公司的特性是隻要踩中風口期可以一夜之間崛起,崛起之後能紅幾年是個未知,而望京的主要價值是“聚焦”,現階段隻有“聚焦”價值才穩定,發展了十幾年沉澱了一批又一批企業,也是北京産住結合标志性的區域;整體安全系數相對高一些;

3、太陽公元這輪漲幅停滞的原因是前面幾輪漲勢過快,北京所有的優質地段經過上漲周期回調屬于正常現象，一般漲30%回調5%-10%屬于正常現象，不會大起大落，漲50%回調50%的區域存在炒作現象,其次跟區域内新盤有關;整體2000-2500選太陽宮的标杆盤和望京的标杆盤都可;祝一切順利!

Q:提問:京總好！最近又看了一些二手房，朝青的和常營的感覺我的預算滿足我的居住需求（實住85平朝南首付250左右）基本沒有，通州又覺得太遠。我是距離雙井不能太遠，養了5隻貓的用戶。

1.看了豆各莊的萬科青青家園98平485萬，感覺戶型朝向和樓層都還不錯，就是覺得02年的小區有點破會不會以後不好出手，這個樓盤您覺得保值可以嗎？會不會有大掉的可能2.萬科青青家園和龍湖熙上都在500萬左右（龍湖熙上要590萬85平實住67平），選擇哪個更好呢？

A:回答;您好,豆各莊中規中矩,這個區域第一梯隊樓盤是富力又一城C區、B區、A區，第二梯隊是萬科青青家園，青荷裡南山園小區，京城雅居，剩餘的都為雜盤，豆各莊的不足比較明顯，沒有配套隻有一條地鐵，西靠五環，東臨通惠河，區域北側是小工廠和禁毒基地，居住的人群結構也比較一般，可以淘淘富力城C區90平南北向的2居，

其他盤居住體驗很差可以對比看看不建議做首選，雖然這個地方的升值屬性偏弱，但價格比較低保值性還可，如果能淘到C區低于市場價的盤還是很劃算的，區域價值提升後這個盤會是領漲，買入的價格低賣的時候溢價權也在自己手裡，其次也可以往百子灣看看，從區域價值上優于豆各莊和雙橋，金海國際南區的小兩居600以下可以搞定，美麗山500以下但戶型差點，百子灣的盤從流通性以及保值增值性都優于豆各莊和雙橋，250萬撬動500-600萬左右的資産可以說是效率最優了,祝一切順利!

Q:提問:京總好！我有兩處房子，一是海澱區小西天志強北園97年的央産房96平米，大概能賣950萬左右；另外在通州區合生濱江帝景二期2015年的99平米閑置房，大概能賣550左右。我目前退休返聘，女兒在國貿上班，想賣一套房子，再買一套改善住房，方便女兒去國貿上班。

前段時間搶了個十八裡店的金隅昆泰雲築期房中樓王150平米的号，戶型很滿意。後看了您的文章，有了一些新的認識，對買新盤有些猶豫。我去朝青、望京、新北苑等地看了看，覺得都不錯。我賣掉一套房子，再加上貸款，總的預算1250，想買一套增值和改善的樓盤。我的問題是：我應該買掉通州的房子還是小西天志強北園的房子？能否推薦一下增值保值的樓盤，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、兩套房子建議考慮出掉合生濱江帝景;這個問題應該這樣問,市中心的老社區和通州新城次新盤應該留哪個?第一:通州的定位是世界金融中心,有投入受重視,建設快,但不管如何現在還是一座空城,一座城建成很容易,有規劃有資金受重視即可,但人口是個問題,人口緻富程度也是問題

隻有提供大量高薪就業崗位才能持續吸收到高質量人口,如果沒有高薪高位人口多了可能屬于通勤睡城了,其次合生濱江帝景在玉橋商圈,玉橋商圈不是通州的新城規劃;再者說市中心的老舊小區未來價值如何,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區也會得到善終;能量比較低的城市想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，市中心的老舊小區就越破敗;這兩個區域志強的價值大于玉橋;

2、1250應該優選望京和朝青,北苑在距離上也不如望京和朝青到國貿方便,可以關注下華紡易城、潤風水尚、銀谷美泉、天鵝灣南區、慧谷陽光、首開知語城;選籌上望京如果2居室可以淘到品質盤的次新,三居室樓盤略舊,朝青這個價位選到的盤全是品質次新,如果比較傾向三居可優先朝青,祝一切順利!

Q:提問:京總您好;慕名而來，我的情況如下：我是自由職業者，妻子是家庭婦女，孩子還不到1歲，收入不穩定，我們現在住在父母家，是一套東城對口學區房，幼小給孩子用，這房不動。彈藥方面，加杠杆困難，現有400，加杠杆50應該沒問題，100要看運氣了。現在想在南城考慮投住一起，投住一起的話帶着孩子至少要2居了，如果是短期那就投住分離。

現在看的地方就是舊宮、瀛海、亦莊河西，以及關注亦莊路南區還沒有批出去住宅用地。感覺目前舊宮可選面大一點，看了亦莊北岸，政府年初答複涼水河路的斷頭路要和舊宮這邊的連上，這樣從北岸到亦莊核心的交通會有4公裡的縮短，不知道現在入手那片的房短期内有沒有小看頭？舊宮稍微長期一點的我看的是潤星家園(巧克力城)，不知道合适否。

瀛海，勉強可以夠上合生me悅的兩室小戶型，但是感覺那邊的溢價很嚴重，不知道上漲空間是不是基本已經沒有多少了，買了會不會得至少得站5年崗。感覺這邊即使是二手房也是偏長期投資的類型，不知道我判斷的是否準确？亦莊河西，我隻能夠到南海家園，南海家園看行情也一直在漲，聽風是跟二手業主劃入人大附學區有關，但畢竟是風，感覺是在賭，不像在投資。

像我的情況估計隻能放棄河西，畢竟感覺到好的盤，實在夠不上，比較便宜的萬科金域東郡手裡還差150，走野路子風險太大，畢竟投資不賭嘛。長期來看亦莊路南區還沒有批出去住宅用地是不是需要關注下，如果批了住宅用地是商品房的話，是不是要第一時間搶入？另外看到小米汽車的入住，和周圍産業的變更，亦莊把馬駒橋往智能高端的方向在規劃，應該是要打算甩掉低端的物流行當，不知道金悅君或者二手的珠江逸景有沒有作為5年以上長期投資入手的必要。以上，希望能給些指點，推薦下房子。謝謝

A:回答; 您好,您對于以上區域的認知完全正确;糾正幾點:1、關于杠杆,投資房産的虧賺,是投資者判斷對錯的結果,杠杆高低會影響虧賺的效率;優質房産可以不斷加杠杆是因為沒有清盤的風險,隻要确定選籌到位,盡可能用足杠杆,否則将失去投資的意義,這些盤大方向一定是上漲的,隻要保證月供即可,多加杠杆既能放大收益;

2、關于亦莊路南區和馬駒橋規劃,路南區可以做關注,不建議做首選;一個新區域從規劃到落地需要很長時間,期間有很多不确定性,前提是要有上面的高度重視加真金白銀的投入,但大多新區域都是高開低走,關于小米汽車的入住能否給馬駒橋換新提高區域價值,首先新能源汽車行業到目前的盈利能力和創富力度還沒有達到領先行業的地步,這種行業目前處于發展階段,比起目前的新興科技行業吸金力度還略差

其次馬駒橋的城市界面比較一般,這個區域的價格确實較低,過往5年期的行情也一直處于橫盤和下跌中,如果有條件投資更好的位置,當然不考慮買馬駒橋,這是出于“機會成本”的考慮.不是說馬駒橋的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,其次還要考慮房産的金融屬性,這些位置的價格波動性比較大,即便房産升值以後,兌現也比較難,又不好貸款,将來二押投資也會受到影響.最主要的是兌現周期,何時才能兌現?

3、舊宮、瀛海、亦莊河西這幾個闆塊,亦莊河西的價值更穩健一些,或者可以關注下路東區,瀛海和舊宮屬于次級闆塊,舊宮隻要買入的價格不存在溢價,保值屬性尚可,合生me悅溢價很嚴重,這個位置除了地鐵價值外,再沒有附加配套;周邊很荒涼,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年;合生me悅6萬多站崗的概率極大,不如選擇比較穩健的萬科金域了,多加杠杆可以優選大一點的戶型,少加杠杆可以次選小戶型,整體更穩妥一些;可參考星球精華欄文章84#大興跑赢大盤選籌導圖,包賺;祝一切順利!

Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源裡星源彙，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟嶽父母一起住。最近準備在大興義和莊未來雲城購入一套三居新房，2024年底交房，準備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，後續還有s6号線規劃，本人後續可能去雄安上班，為高鐵通勤做準備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規劃，義和莊一帶應該會發展潛力較大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源彙的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環京區域和北京幾個邊界區域就是衛星城市的概念,這些區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心産業支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園、最後天宮院;西紅門已經屬于通勤居住闆塊了;大興新城規劃的再好,最終還要看産業的落地情況,

東邊有亦莊,什麼産業會到西紅門發展;比如互聯網新媒體,什麼産業會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理産業也分為一二三流;前段時間網上曝光的中金工資,這隻是被大家看到了極其一小部分,亦莊随便一家高新企業拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命幹,這種産業性質的購買力和衛星城的購買力有很大差别,

投資不是DB,投資房産是搭乘這座城市、這個區域的經濟增長,得到确定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不确定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,如果有條件當然選确定性更強的闆塊,不如看看亦莊核心或者溢出闆塊,如舊宮、瀛海;新源裡如果沒有更好的投資品或者資金需求留着即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;

市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

Q:提問:京總您好！最近國家出了支持換購住房個人所得稅的公告。本人在回龍觀有一90平兩居，在雙榆樹有一40平一居。請教：1、現在是換房的最佳時機嗎？2、由于兩個孩子在雙榆樹上學，想賣掉回龍觀在雙榆樹置換，不知回龍觀和雙榆樹，哪個地方更保值和增值？謝謝！

A:回答:您好,1、關于換房時機,這是一個對專業度要求極高的環節,市場上的剛需客永遠的購買邏輯是買漲不買跌,隻有行情大範圍上漲,出現搶房的時候,剛需才會考慮出手,剛需客需要行情的氛圍來烘托,越是市場出現低迷的時候剛需就越退縮,而實際上,牛市一旦來臨,剛需客容易形成一哄而上形成追漲的狀态;北京的樓市上漲周期分為前期中期和後期; 前期是成交量上漲,成交價下跌.市場變化結果是可選擇的房源比較多，這個時候屬于買方市場。

中期是成交量上漲，市場變化結果是小區的優質房源會被逐漸消化，可選擇的房源不多，剩下的大多是臨街低樓層或者戶型有硬傷;後期是可選擇的房子更少價格更高;容易花高價買到爛房子,大部分剛需也都選擇在中後期出手;單純說買入的最好時機一定是“每一波的前夜”

但這個“每一波的前夜”普通買家是很難把握的,隻有你天天泡在小區裡看房,泡在中介門店裡,天天和房東談價,把這個小區這個區域摸透,才能嗅到行情即将到來的味道,果斷在市場上漲前夜買入,普通買家很難把控市場節奏指的就是上述所說;如不在一線親身觀察,市場突然冒起來;

筍盤的消化速度會非常快,你心裡又沒底,會導緻跟風買錯或者猶豫不決,最後要出手時可能已經到市場後期,房源也都是一些位置、樓層很差價格又很高的盤,擺在您面前的就兩個選擇,要麼接受,要麼下一輪,比較穩健的方式是你可以判斷個大概時間,大概時間還是很容易的,比如近期市場比較火,您可以提前1-2個月買入,不建議刻意踩點,很容易踏空,如果沒有精力和時間,最好的就是看好既出手;可查閱精華欄會員文章31#如何通過二手房市場涼熱定律判斷最佳購房周期;

2、回龍觀和雙榆樹兩個闆塊的保值功能都可,需要看具體樓盤;雙榆樹有學區溢價,回龍觀靠近産業園區,如果目标樓盤和現持有的盤相近,這種置換沒有實際意義,現在的市場置換邏輯是往同等區域更高等級樓盤，或更高等級區域同等級樓盤上考慮，這樣的置換抛去摩擦成本才有利可圖，如果往低等級區域低等級樓盤上換，加上交易成本和機會成本可能會虧損;

房地産城市化紅利接近尾聲,剩下的隻有闆塊紅利,城市化紅利期随便買就能賺錢,大家更多思考的是如果搞到更多的錢買更多房,越博傻賺的越多;現在并非是所有的房子都漲價,需要合理利用資金先選對的闆塊,再選對的樓盤,建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

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