商業地産迎來變革之際，二三線城市也迎來了激烈的競争。據赢商網不完全統計，2017年安徽預計新開業商業項目數量（體量3萬方平米及以上）達73個，直接趕超上海預計新開商業項目數量。

與此同時，中産階級消費升級、體驗場景營造、新零售概念提出、IP與文化興起等趨勢愈演愈烈，在此情形下，安徽市場表現如何，未來存在哪些潛力，如何挖掘潛力等問題成了安徽商業地産人十分關注的問題。

日前，赢商網采訪到合肥砂之船奧特萊斯總經理馬曉東先生，他認為安徽市場，尤其是合肥市場的發展空間很大，同時面臨着激烈的競争，需要購物中心做出自己的特色。為此，合肥砂之船奧特萊斯将打造“1 N”的商業模式，1指奧特萊斯，N指輔助業态，包括超級兒童、超級農莊、超級運動等，打造一種理性、健康的生活方式。

赢商網：2017年，安徽預計新開業商業項目（體量3萬平方米及以上）達73個，這一數據直接趕超上海57個預計開業商業項目數量。作為安徽市場一線操盤手，您如何看待安徽商業的發展？

馬曉東：安徽這幾年的整體經濟發展很快，尤其是省會城市合肥，GDP增長很快。另外，國家給予合肥的定位規劃還有很大空間，合肥将是繼滬杭甯之後人口超千萬的城市，目前合肥人口不到780萬，還有200多萬人口的增長空間，加之增長的将是中高端人口，因此，整個合肥的商業增長空間很大。

與此同時，安徽市場也面臨一些問題，主要表現在商業體數量迅速增加，超過了人口消費水平的增長，出現了飽和、過剩的狀态，很多購物中心出現了同質化。

總的來說，合肥市場的發展空間很大，但是競争也很激烈，需要每個購物中心做出自己的特色，這需要從業人群動腦思考。

赢商網：市場競争如此激烈，您認為合肥市場還存在哪些挑戰與機遇？

馬曉東：機會和挑戰在任何時候都是并存的。從零售的角度而言，需要回歸商品本質，讓消費者買到高性價比的東西；餐飲、娛樂也是如此，都需要回歸本質，如餐飲本身的口味、環境、氛圍，研究好本質，也就有了自身的競争力。

赢商網：作為合肥第一家标準的奧特萊斯，砂之船有哪些優勢和亮點？

馬曉東：合肥砂之船奧特萊斯于2016年5月28日開業，是繼重慶、重慶璧山、杭州、南京後的第5個砂之船奧特萊斯項目，也是合肥唯一一家标準的奧特萊斯，開業後一直按照預期在平穩、快速地增長。

相較于合肥其他商業項目，砂之船最大的優勢就是提供了大量的國際國内知名品牌的高性價比商品，項目擁有300多個品牌，涵蓋國際名品、國際運動、國内知名女裝/男裝、童裝、箱包皮具等，幾乎囊括了所有在安徽銷售好的品牌，折扣非常吸引人，常年3-7折。

合肥砂之船整個項目體量為32萬方，奧特萊斯部分占10萬方，目前正在打造“1 N”的模式，其中，1是指奧特萊斯，N則是指輔助業态。

如超級兒童業态，規劃增加大量的兒童業态，包括兒童零售、兒童遊樂、兒童體驗，目前已經實施一小部分，其他部分将于9月份開業；超級農莊指打造農莊的場景，并提供農莊裡的餐飲和農産品的展賣，在項目中感受原生态的農産品，目前正在進行施工；超級運動則是指除了運動商品，還增加與運動相關的酒吧、會所等等，給予顧客更好的體驗，目前正在招商。

整個項目還增加了影院——UME國際影城，影院有17個廳，面積為1萬方，是華東地區最大的影院，也是UME第一次進駐安徽市場。

此外，我們選址的時候對環境要求也很高。砂之船周邊毗鄰的是近兩千畝的生态蜀西湖，并且有4個環湖公園、一個4.2公裡的環湖道路，空氣、環境非常好，這裡不僅僅是購物休閑的地方，還是親近自然、運動娛樂的地方。砂之船将奧特萊斯融入自然環境中，實際上是打造一種體驗式、更趨于理性、更健康的生活方式。

赢商網：就整個奧特萊斯而言，2016年取得了不錯的發展，您如何看待目前的奧特萊斯市場？砂之船的拓展規劃又是怎樣的？

馬曉東：近年來，奧特萊斯發展勢頭非常好，越來越多的開發商加入奧特萊斯市場，但奧特萊斯與與購物中心存在差異，做好奧特萊斯需要技術含量。

可以看到，大的公司都在全國布局奧特萊斯，進行擴張，同時越來越體現公司規模化的重要性、管理運營的重要性，即規模越大、管理運營越好的公司，做出來的奧特萊斯越好。

砂之船也在全國布局，目前已經開了6家，今年計劃再開3家，以後将每年保持2-3家的開業速度。

赢商網：在存量時代，商業地産紛紛轉向體驗式商業，以期滿足消費者需求，您是如何看待體驗式商業的？

馬曉東：實際上，實體商業的任何一個環節都是體驗。進入購物中心就是一種體驗，如看到建築形态是第一感受，交通是否便利，停車是否方面，環境是否舒服等都在體驗的範圍内。

大家都在做體驗式商業的嘗試，有的是藝術街區，有的是生态街區，主題雖然不一樣，但是思路差不多，都是為顧客帶來新鮮的感覺。

就安徽市場而言，在體驗式商業上既不能落後，也不能太超前，落後的話，顧客不會過來，不能太超前則是因為安徽的資源不夠，這裡的資源指的是新的概念資源和新的品牌資源，這些資源進入中國，首先會考慮一線城市，太超前的話，成功的幾率比較小。

赢商網：除了體驗式商業，新零售越來越多被提及，您對新零售的看法是什麼，如何看待實體商業與互聯網的關系？

馬曉東：實際上，大家都在不斷創新、改進，每天都會有新的東西産生，沒有什麼新零售與舊零售之分。

互聯網與實體則是融合的關系。互聯網是一個平台、一個工具，無論是從數據的分析系統，還是日常的宣傳推廣，都離不開互聯網，因此，實體商業都在用互聯網，而且必須用，如果說互聯網沖擊了實體商業，隻能證明實體本身做得不夠好。

與之對應的是，現在很多專門做互聯網的線上公司也在做實體商業，包括阿裡巴巴、當當、京東、亞馬遜等。

實體商業利用線上資源，線上互聯網公司轉向線下做實體，這就是一種融合。

赢商網：商業地産迎來了變革時代，标新立異、特色創新層出不窮，對于整體商業地産行業無疑是趨利發展，但所有的創新都應該回歸商業的本質，做好服務。在這樣紛繁複雜的市場，該如何堅持商業的“初心”，做好服務？

馬曉東：對于商業而言，基本的服務都能做到，無非是有些服務做了創新，有些服務做得比較好，砂之船從項目成立伊始就十分關注服務。

在選址上，首先考慮到交通和環境，在建築上也十分有特色，建築形态的對稱性與綠植，營造出曆史感、自然感、地理感，打造歐式風情，并且考慮當地氣候因素，呈現不同的建築形态，讓顧客有更好的體驗。

國外的奧萊基本上是折扣商品和必要的餐飲，砂之船則引進影院、餐飲、兒童遊樂等綜合業态，讓顧客買到實惠的商品外，還能使得娛樂需求得到滿足。

赢商網：中産階級被譽為未來中國最具消費潛力的群體，在您看來，中産消費的特征有哪些？應該如何滿足和挖掘中産消費？

馬曉東：中産消費的總體特征表現為：更理性、更健康、更個性、更關注家庭。

更理性是指他們選擇适合自己的，而不是一味攀比、追随，也就是說更注重性價比；更關注健康是因為生活水平提高了，基本需求得到滿足。近年來戶外産品和運動産品賣得好，主要得益于中産階級更關注健康；更追求個性，是指他們不再張揚，但追求外在和内在思想獨立；

更關注家庭從逛街人群可以看出，購物中心内更多是一個人，或者朋友去逛街，但是奧特萊斯大多是一家人一起消費，也就是說中産階級越來越回歸家庭生活，對家庭和諧看得很重要。

中産階級正好是奧特萊斯的目标客群，因此，要從這幾個方面滿足他們。

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