《看懂樓市》總第14期

一夜間，光明一手住宅房價回到5年前。

“特發觀月台”折後售價，直追2017年開盤的“龍光玖龍台”。

目前，正在開盤的“特發觀月台”，住宅折後售價為4.28萬/㎡。這一價格甚至相當于5年前光明備案均價。

6月2日，位于深圳光明的“特發觀月台”獲批預售，為光明2022年以來，第2個入市銷售的住宅新盤。

據了解，“特發觀月台”此次将推359套住宅，戶型78-88㎡兩房、108㎡三房；備案均價4.69萬/㎡，總價337-550萬/套；2024年3月底，毛坯交付。

值得留意的是，“特發觀月台”住宅的折後均價為4.28萬/㎡，相當于備案價的91折，可優惠30萬-50萬/套；折後總價308萬起，首付90萬即可上車光明。

此外，最新消息稱，“深業雲築”也将以99折的優惠價開盤。

近年來，光明作為深圳樓市最關注的區域之一，新房市場銷量領跑全市，鮮有住宅樓盤開盤即打折。

深圳“網紅區”也不紅了？

“特發觀月台”位于光明鳳凰城片區，臨近光明高鐵站。

“特發觀月台”所在連片同期在售/将售的樓盤共有4個，另外3個分别是“龍光玖瑞府”、“中海觀園”，以及華潤于2022年4月底摘得的居住用地A503-0095。

這4個盤住宅限價從高到低依次是:“龍光玖瑞府”=華潤A503-0095項目>“特發觀月台”>“中海觀園”。

對此，有業内指出，這4個樓盤幾乎為連片地塊，除了小區體量、朝向、實用率、交付時間、開發商品牌等區别，教育、地鐵、商業、公園等配套基本一緻。

這一背景下，前有6個月前開盤的“龍光玖瑞府”仍有房源在售，後有售價更低的“中海觀園”，“特發觀月台”祭出約90%的高使用率（當前深圳新房住宅使用率普遍介于75%-80%間） 折扣的策略，是為加快去化速度，避免陷入4盤相争的被動局面。

值得留意的是，中海在獲得“中海觀園”項目地塊後，就在工地圍擋上打出“限價4.44萬/㎡”的推廣字樣。而那時，一路之隔的“龍光玖瑞府”還未開盤。

上述業内認為，“龍光玖瑞府”開盤打折，也是“中海觀園”限價更低有關。

2021年11月，“龍光玖瑞府”就以92折的優惠推出287套住宅，折後銷售均價4.58萬/㎡。成近年來，光明首個開盤即打折的住宅樓盤。另據房地産信息平台披露，其已備案成交238套，占總房源數的83%。

顯然，這場價格競争之下，起源于“中海觀園”，進而漫延至“龍光玖瑞府”、“特發觀月台”。

光明還有折扣新盤

作為深圳樓市的網紅片區，自2020年年中以來，住宅新盤幾乎無一例外的開盤即售罄。

2020年6月，“金融街華發融禦花園”一期開盤，成功将光明成為深圳樓市焦點——推售394套住宅，登記購房者達8997批，平均23人選1套房，中簽率不足4.4%。

緊随其後的，如“中海寰宇時代花園”、“電建地産洺悅府”、“金融街華發融禦花園（二期）”、“金地峰境瑞府”、“萬科光年四季花園”、“宏發萬悅山”等，一衆樓盤的市場表現，成功給光明貼上“網紅片區”的标簽。

然而，要追溯到上一個開盤售罄的樓盤，已是9個月以前——2021年9月，“金地峰境瑞府”二期以5.14萬/㎡的均價推583套住宅入市，吸引1068批購房客參與選房（未達到房源數3倍，無需積分），開盤即售空。

2021年下半年之後，光明網“紅片區”走下神壇，“星河天地”四、五期，“電建洺悅鵬著花園”、“金茂公園裡”、“中信凱旋君庭”等銷售速度明顯慢于市場預期，因此開發商啟用中介帶客、首付分期等。“龍光玖瑞府”，則成近年來光明首個開盤即打折的樓盤。

實際上，光明還不止“特發觀月台”打折開盤。據深圳房地産信息網最新消息，計劃于近期入市的“深業雲築”，将以99折的優惠價格開盤。

低總價“小戶型”利好剛需客

2020年以來，光明入市的住宅新盤中，鮮有小戶型。

深圳樓市史上，首個全部售給無房客的樓盤“電建地産洺悅府”，最小住宅戶型92㎡，銷售總價512萬/套起；深圳樓市史上最難買到的樓盤之一“金融街華發融禦華府”，最小戶型住宅也是92㎡，總價453萬/套起。

上述2個光明樓市中的标志性樓盤，首付三成也要準備135萬現金。

不過，從近期入市樓盤的戶型來看，這一情況正在改善，光明，甚至是寶安（石岩、沙井等）一批小戶型住宅正在紮堆入市，深剛需客首付100萬就有望上車深圳西部。

如正在銷售中的“特發觀月台”，最小住宅戶型78㎡，備案總價337萬/套起，即使沒有折扣，三成首付門檻也降至百萬。

另外，“中海觀園”、“深業雲築”、“金地明峰府”等光明新盤均有70-80㎡的小戶型住宅産品。

同時，“特發觀月台”南側10公裡的寶安石岩“宏發悅雲花園”，日前已完成選房——最小戶型78㎡，總價359萬/套起，最終吸引470批購房者參考選房。

其中有多名購房者表示，選擇“宏發悅雲花園”，是因其總價低、壓力小。

此外，在寶安的“寶珺園”、“招商雍和府”、“松風明月”等，均有面積為80㎡以内的小戶型。

前述業内指出，在平穩的新房市場備案價下，“小戶型”直接降低購房門檻，進一步利好剛需客置業深圳。

據深圳中原統計，6月深圳全市将有22個有新盤住宅入市，其中不乏小戶型産品。

相關閱讀:

光明最貴新盤價6萬變8萬，“中海寰宇時代花園”備案價一年半漲30%

樓市觀察:深圳樓盤紮堆發布成交“喜報”，真相是什麼？

【文/圖】馮少文

【作者】

大灣區樓市觀察

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!