蘿崗有一個低窪的片區，也是很多剛需買家在廣州置業的第一步區域，就是上圖顯示的香雪地鐵站東南片區。

這當中，勉強能算地鐵盤的是萬科東荟城，時代春樹裡；而東邊的中海譽城、萬科金色夢想、龍湖、嶺南雅築這些就基本10年内都地鐵無望的了。在價格方面也反映出了，東荟城均價33000左右，春樹裡28000左右，中海譽城27000左右，金色夢想28000左右，嶺南雅築26000左右。

這個片區在2013~2015年開賣，當時開盤價在12000~15000一平米，大部份的業主都是在這個價位入手，基本是帶着200萬預算想買個100米3房的需求來這裡的。在初期，來買的業主多是在市區上班，把這裡當作睡城，但近年随着蘿崗的發展，落戶的優質企業不斷增加，不少業主開始考慮在當地就業了，也吸引了不少當地上班的人過來紮堆，要知道，現在蘿崗的工資其實不比市區低的。

萬科東荟城是最靠近地鐵站的，北門距離約1.2公裡，步行約20分鐘，但南門的距離就2公裡左右了，步行需要30分鐘，個人認為超過1公裡就不能算是地鐵盤了，步行20分鐘到地鐵對一般人來說基本是極限了。所以說，萬科東荟城隻能是半個地鐵盤，在南區居住的人是不會步行到地鐵站的，用單車和電驢代表還行。

其它盤更不用說了，基本是2公裡至4公裡遠，而且以目前的地鐵規劃看，遙遙無期。出行基本要靠巴士和開車的了，還有後續的黃埔軌道交通。

這裡主要講東荟城，它為什麼會比其它盤溢價近20%呢？在這裡可以拆解一下，首先，萬科自有的品牌溢價，萬科的房子一般比周邊樓盤貴10%的，來自于它的物管和品牌。另外就是教育的溢價，東荟花園小學目前是黃埔區平均分最高的小學，此外，就是“半個”地鐵盤了，它是這裡最接近香雪站的樓盤了。

對于萬科這個品牌是否值這個溢價，就見人見志了。

在價格方面看，近兩年廣州房價是在穩中略帶降的，但這個片區的房價還是保持穩定的，比市區的價格還堅挺，可以看到這邊的發展潛力還是挺大的。要知道這個片區是有數萬套房子聚集，交投非常活躍的，在充分交易和換手的情況下價格還能保持穩定，也說明這片區不會有太大的下降空間了。

東荟城是一個超大型的小區，有7000多戶居住，有巨大的售房和購房需求，導緻這個小區的價格非常透明。成交價格現在基本在33000左右，每套房子的議價空間一般就在幾萬塊，價格一旦降一點點，基本沒幾天就會被秒掉了。這也意味着很難有掏筍的空間和賣高價的空間的了。其實不單止東荟城，這裡整個片區都是交投非常活躍的，價格極之透明，你賣貴一萬塊人家也不買你，賣便宜一萬塊可能就馬上被秒，就是這種情況。

雖然這裡有黃埔第一梯隊的小學，但缺點是剛需太多，筆者調研了解到，有一半以上的适齡小孩是讀不了東荟花園小學的。近年學校方面也在擴建，但不知什麼時候才能保證業主入學。

東荟城基本就這樣了，學位可以，但不保證入學；北區的大戶型小區有地鐵，南區基本要接駁公交；戶數多，價格透明。

未來的變量

首先就是黃埔有軌電車4号線可能會建在南門，但從站點看沒有鄰近地鐵站，隻能在黃埔區内通勤。

另一個變量就是南門的火村舊改了，這是一個超百億的投資項目，會改變當前的周邊格局的。

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20年股票房産投資經驗，15年财經媒體從業，專注實用金融和廣州樓市。

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