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老北京大雜院，住着多口人家，有人裝修好，有人裝修差，雖說按今天房價都不便宜，但又都有個共同點，就是沒人住的舒服。

預告一下，周末我在寫大校場的文章，已經寫的七七八八了，下周會發出來。

沒辦法，看股市這個鳥樣我有點慌。股市涼了我可不能涼，所謂股市樓市兩手都要抓，兩手都要硬，所以趕緊多寫寫樓市。。。

最近呢，又有很多樓盤傳出要開盤的消息了，我經常會被問到一些問題，比如某某樓盤值不值得買，比如買多大面積合适。

其實這些問題問過來，又不帶任何自我介紹，我每每看到都挺頭疼的，這個世界上沒有完全不值得買的樓盤，隻有合不合适你自己的樓盤，你覺得又遠又爛的房子可能它旁邊老破小地緣客就特别适合，我們不能一概而論。

所以這就告訴我們，一個樓盤值不值得買，不是我告訴你答案，而應該是我告訴你它的優缺點，然後你再根據自己情況去判斷。

同樣，在房子買多大面積這件事上也是極其複雜的，沒法給出一個準确答案，不同的人，購房目的不同，有人是投資，有人是自住，有人是投資 自住；有人存款多，有人存款少；有人收入高，有人收入低，我們就一個個分析一下。

首先一個大框架，那就是絕大部分房子，在二手房市場上都遵循下面幾個規律：

1、同樣房間數，面積越小價格單價越高

2、三房最受歡迎

3、89平三房是最貴、最搶手戶型

為什麼會這樣呢，主要是因為現在房價确實太高了，對大部分人而言，他們的預算是有限的，同時正因為房價過高，他們更買不起2套房與老人分住，結合二孩政策，3個房間是剛性需求。

3個房間是很靈活的，可以滿足2小孩，1小孩1老人，甚至2小孩1老人的各種組合，實用性很高。

在滿足3個房間的剛性需求下，面積越小意味着總價越低，也就越受歡迎了。

另外一點就是，國内大部分城市對買房契稅有90平的分界線，90平以下的房子可以少交0.5%的稅，大概是小幾萬塊錢。89平剛好卡在臨界點之内，不但意味着你買房的時候可以省下2萬塊，以後你賣出的時候由于買家也可以省下2萬塊，你又能多挂一點價格，這個來來回回其實不少錢呢。

讓89三房受歡迎還有個因素那就是人們的喜新厭舊。其實買89三房的錢完全可以去一個更舊的小區買120平了，那為什麼120平老破大無人問津，反而89平新小區如此搶手呢？

那是因新小區和老小區在公共設施方面差距實在太大了，比如車位不夠，物業不好、門禁不嚴，兒童遊樂場沒有，外立面破舊，電梯肮髒，鄰居素質差等等。

畢竟對于89三房這種小戶型來說，雖然你的面積小，但你是和更貴的大戶型一起享受高端公共設施的，而建設這些高端公共設施的成本主要都出自于大戶型業主的房費，所以這點上來看小戶型是很賺的。

所以綜合考慮，絕大部分新小區的小三房是最好的投資。

那是否意味着我們應該無腦去買小戶型呢？肯定不是的，因為一來小戶型居住體驗确實差，二來小戶型收益率雖然高，但資金利用率不高。

我舉個例子，你覺得馬雲會去住收益最高的89三房嗎？

我再舉個例子，你有800萬資金，是買一套400萬的小戶型，剩下400萬存銀行收益高？還是直接買套800萬大戶型收益高呢？在限價之下，肯定還是後者。

所以，我們分情況讨論。

情況一：純投資，房号少

這種情況，你的房号隻支持你買1套房，那麼一定是要把這個房号的收益額做到最大才合适。比如上面例子中，小戶型倒挂30%，大戶型倒挂20%的話，你買小戶型隻能賺120萬，而買大戶型能賺160萬，顯然是買大戶型收益高。

當然，不同樓盤情況不同。有些樓盤大戶型可能是一文不值的，這種情況下甯買小戶型也别買大戶型，否則是虧本了，比如底躍，比如低端小區的超大戶型等等。

情況二：純投資，房号多

那麼你搖号幾率是很大的，房号比資金還多的話，是完全可以把資金用到位的，肯定就得小戶型。

這裡扯一句，房号這個事非常好解決，從可操作性來說，從大到小一般是下面幾種途徑：

1、離婚——結婚——離婚——結婚——離婚，無限房号

2、老人名額。夫妻2套，男方父母2套，男方爺爺奶奶2套，男方外公外婆2套；女方再來一輪。去掉自住房外，這麼做至少能搞到7、8個房号，所以不要抱怨你搖不到房了。

這個風險在于遺産繼承問題，也就是老人是否有其他子女，如果家庭不和的話，日後糾紛會非常複雜。

3、朋友代持。這裡要提醒一句，這個風險是極高極高的，而且風險随着代持時間呈幾何級增長。

什麼意思呢？由于房價每年都漲，你的朋友看着會非常眼紅，時間越久漲的越多就越眼紅，所以會有賴賬風險。

其次，是朋友的财務風險。如果在未來的幾年裡，朋友欠别人錢了，你代持的房子就大概率拿不回來了，雖然法律是支持代持協議的，但是并不支持優先還款。也就是說，如果你朋友欠了10個人的錢，到時候賣了你的房子，你也就分到十分之一而已，剩下的錢法律上會欠你一輩子，但你也别想拿到了。

除此之外，還可能出現朋友偷偷賣房轉移資産、惡意消費的情況，你的錢也回不來了。

所以為什麼融信這種現房如此受歡迎？因為它隻要3年就能賣掉，代持風險最低，很多人都在這麼做。

反而這裡嚴肅提醒大家一點，那就是人才房，人才房5年限售外加3年期房，找人才代持一下就是8年。首先人才自己就不會願意，你讓他8年不買房是不可能的，幾年後他們自己要購房的時候一定會鬧出大矛盾；其次對你來說這個風險已經遠遠大于收益了，8年誰知道會發生什麼？人才離個婚你的房子就歇b了，我不建議大家這麼玩。

有人說可以找律師、簽借款協議什麼的，朋友代持是很難走這一步的，因為這種協議永遠會傷害某一方，那就不是朋友了。這種做法隻會出現在陌生人代持裡。

4、陌生人代持。

這是炒房客手法，我簡單說一下。那就是去農村/老家找一堆人來搖号，簽好你們說的各種協議，辦好房産委托公證等等。

這個風險就無比大了，炒房客之所以這麼做因為他是大量購房早已不在乎個體風險，玩的就是概率遊戲。

收益30%，風險10%，一正一負收益還有20%這樣。

房号的事就說這麼多。

情況三：自住，收入高

高收入的朋友買房自住還是盡量買大戶型，畢竟人的生命是有限的，正常情況下一套自住房怎麼也得住個5年再換，現在房子5年内還是可以保養的很好的，也不會折舊。可是人有幾個5年呢？你的青春和你的孩子又有幾個5年呢？

對于高收入的人而言，為了點蠅頭小利，放棄多年幸福很顯然是很不劃算的。

尤其是今天倒挂嚴重，意味着你買個大戶型，以後依然可以賣掉再原價置換成新房。比如你今天4萬一平的價格買了200平房子，以後5萬一平賣出，又可以以5萬的價格買入個200平新房，等于用一套倒挂的價格長期鎖定了高品質新房，肯定劃算的。

當然這裡最關鍵的問題是，收入多高算高？

那我覺得還是得和樓盤價格比，而不是和别人比。

在限價的情況下

一個高級住宅大戶型的總價是你年收入10倍的時候，你就可以入手了。比如當初的老鵝煲200平總價750萬，意味着你有75萬左右的年收入就可以買了，否則會嚴重影響你的生活質量。

而頂級豪宅則需要你最多5年收入，比如即将開盤的葛洲壩中國府2000萬一套，你至少得有400萬年收入才适合去買。如果你年收入隻有區區200萬就強上的話，這麼大的缺口萬一未來家庭出現了變故，就會非常被動。

情況四，自住，收入低

甯買鳳尾不買雞頭吧，買個好小區的小戶型，住的舒服升值也高，畢竟對你來說，房産貨值高，收益比你的工資還要重要的。

情況五：當然，這裡又有一個特殊情況，那就是收入低，但存款高

有人會很好奇，怎麼會有這種人？

這種人多呢，灰色的不談，這裡主要就是早期的投資客。

他們可能就是個上班族一年十幾萬的年收入，但正因為當年窮，隻買得起“河西灘塗地”，上個新城破學校，随着河西房價的飛漲，他們今天獲得了超出常人的高資産。

這樣的人适合買什麼房子呢？

具體還是得看你有多少資産吧，房子多到淨資産都過3000萬，自然可以去買個1000萬的大房子住住。

如果你隻有一套房，也就值個800萬，加上積蓄不過1000萬而已的話，那麼我還是建議你去買2套小戶型吧，如何保住财富才是真的。你不适合住大房子。

情況六：自住 投資

這是廢話，誰都是自住 投資，如果告訴你房子買了就跌，還有誰會去買？所以這種情況，你還是對着上面内容根據經濟條件去自行判斷吧。

隻有一種人會完全隻顧自住不顧投資，那就是買别墅的，别墅萬年不升值，所以買别墅的人，要麼是笨，要麼是豪。。。

買多大房子，基本就是這麼個情況了，希望大家有所了解，不要跟風，不要别人怎麼樣你也怎麼樣，你知道别人家真實的經濟狀況嗎？

我見過很多買海玥、灣3的人，都在和我抱怨房子買小了，這就是有錢人摳門的結果。其實他們都有全款買300平的能力，卻因為對房地産不了解，舍不得花錢隻買了中小戶型，最後買了140的想160，買了160想180，買了180想200，後悔不已。

我也見過很多瞎B買，買完房全家吃土的。最無語的是，10年後他們換房發現自己省吃儉用買的120平隻能換成90平的新房了。。。

房子的事就扯這麼多。

關于明天的股市

周末也沒啥消息，唯一一個就是對險資入市限制進行了放寬，優質險企權益類投資比例提升從30%最高升至45%。

啥意思呢？就是說保險公司以後可以買更多的股票了，之前最多隻能買30%，現在最多可以買45%。

畢竟保險公司承擔着巨大的責任，如果投資賠錢的話損失的還是老百姓，再加上A股本來就垃圾，所以監管層之前是不允許保險公司大幅購買股票的。

現在一來是股市轉好，二來也是為了提振信心，所以略微放開了。

然後這個破消息就被宣傳為了大利好，也不知道是媒體主動為之還是授意之下為之。

這個東西根本毛都不是，你允許我登月了，我明天就會去登月了？我特麼得有本事去才行啊。。放保險公司上面就是，保險公司本來投資在股票上的比例就少，本來就沒達到上限，所以你放開也沒用。

昨天還帶着社保走呢，今天又把保險拉了進來，不知道說什麼。。

第二個事就是多家保險公司、證券公司被接管，大家也不要怕，這都是“明天系”的公司，早就有的東西，不是什麼大事。

第三個事是支持券商發展，鼓勵券商并購。這也沒什麼意思，鼓不鼓勵券商本來都是在并購中，除非你正兒八經的拿出點支持政策來。

第四個事是債券互通，這個是用來完善債券市場增加流動性的，對股市沒啥利好。

所以周末實際上沒有利空也沒有利好，下周怎麼走我也不知道，但下周反彈就跑的人肯定非常多，因為很多人開始不相信牛市了。除非下周連續暴漲，否則真的懸喽。。。

今天就這樣吧

對了，針對最近一些樓市傳言，我不便直說，真的發生了我也不會寫文章評價，提前和你們說一聲。

但是，我告訴大家一件事，如果一個樓盤推出了可選裝修包的話，這個房子就别碰了，還是把它留給自如吧。知道還珠格格小燕子是從哪兒來的嗎？

大雜院！

總之，我有一種隐隐的感覺，那就是即将開盤的這批房子，如果你不參與的話，會大大後悔的。

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