很多人都問偉哥，小産權的政策會如何變？能不能交易宅基地？

今天出現了相關的政策：

12月23日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地産管理法修正案草案，删去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃确定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

現行城市房地産管理法關于城市規劃區内的集體土地必須先征收為國有後才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。

這個政策影響有多大？小産權房會有影響嗎？會轉正嗎？偉哥簡單的分析分析：

這個政策并非第一次落地，多年前已經有試點：2015年2月,北京大興等33縣(市、區)被國土資源部确定為集體經營性建設用地入市的試點地區。

2016年1月,北京市贊比西房地産開發有限公司以8.05億元競得名稱為“2号地小B地塊”40年的土地使用權,這成為北京第一宗通過招拍挂形式出讓的集體經營性建設用地。

全國其他城市也有類似嘗試，但整體看，數量不多，而且全部是非住宅類經營性土地。

首先：非農建設用地，也就是集體土地的所有權、承包權、經營權三權分置是農村改革的一大步，賦予了農民和農村集體的更多權益和收益。

其次：過去從事非農業建設使用土地的必須國有化，也就是必須經過地方政府收儲後，按照用途招拍挂使用。這可以說是過去幾十年，中國房地産市場發展的土地财政的基礎。地産政府占有了過多的土地收益，而農民與農村集體的土地收益較低。

第三：土地管理法修改為，對土地利用總體規劃确定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

明确了土地屬性必須是規劃中明确為工業、商業等經營性用途。避免了對住宅等市場的短期沖擊。主要影響的是非住宅類經營性土地。

這一政策全面落地預計影響主要還是一二線城市，因為未放開住宅類屬性，所以對于一二線城市看，特别是深圳等城市的商用土地将帶來巨大的沖擊。

整體看，這個政策的全面落地是集體土地利用探索的一大步，對全國土地制度的未來加速改革也有巨大的意義。這項改革将給廣大農村以及城鄉接合部地區帶來很大影響。

當然如果未來影響到住宅土地，那麼這才是翻天覆地的變化。

集體經營性建設用地入市改革主要任務有三項：一是完善集體經營性建設用地産權制度；二是明确入市範圍和途徑；三是建立健全市場交易規則和服務監管制度。目标是建立同權同價、流轉順暢、收益共享的入市制度。

宅基地制度改革主要任務有四項：一是改革完善宅基地權益保障和取得方式；二是探索宅基地有償使用制度；三是探索宅基地自願有償退出機制；四是完善宅基地管理制度。目标是建立依法公平取得、節約集約使用、自願有償退出的宅基地制度。

自然資源部近日發布消息稱，截至今年6月底，我國農村土地制度改革33個試點地區已按新辦法實施征地共1101宗、16.6萬畝；集體經營性建設用地入市地塊970宗、2萬餘畝，總價款約193億元，收取土地增值收益調節金15億元。

偉哥的結論：

1：小産權房目前沒有任何轉正的可能性。

2：宅基地的價值肯定越來越高，現在家裡有農村戶口的，盡量别全部轉城市戶口。特别是城市區域内的，或者是靠近城市的。

3：非農村戶口買宅基地的價值不高，投資不可能讓你受益。如果你花20萬30萬買個大棚房，就當租金吧。

4：未來商業類土地價格肯定會降低，同比是城鄉結合處。住宅類土地國有化這是中國房地産市場發展的基礎，目前看，這個基礎5-10年内不可能有變化。

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