最近，龍崗外國語學校，傳來擴建消息。

10月1日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局，發布了關于變更深規許LG-2008-0123号《深圳市建設用地規劃許可證》的公示。

總建築面積，由20300平方米調整為42698平方米，多了至少一倍。

此消息一出，就有部分自媒體把周邊二手房報價10萬/㎡，與此次“擴建”關聯上，說學校擴建利好房價。

最近，就有不少朋友拿這事向我們咨詢，問：“這真的是重大利好嗎？”

對此，我還專門看了文章，想了解一下這個利好的邏輯，但文章并沒有說出個所以然。

簡單來說，這類自媒體的套路，就是把消息複述一遍，說這是利好，然後關聯上10萬/㎡價格就完事了。

反正閱讀量賺到就好，至于邏輯是否自恰，根本不重要。

對此，我的觀點是，龍崗區外國語學校擴建，肯定是利好，但可能跟房價無關。

擴建之後，未來學校的學位數量，能夠得到更多的擴充，學區内适齡入學兒童或少年，也能就近入學，不用擔心被分流。

2020年，龍崗區外國語學校初中部的錄取分數線是101.5分。

根據最新的龍崗區義務教育階段入學積分分值規則來推導：

隻要給小孩在學區内提前一年多買學位房，而且是龍崗區戶籍，加上還有一些加分項所得的積分，上這所學校還是比較輕松的。

所以，擴建後的龍崗區外國語學校，對學區内的家庭肯定是利好，但這裡的利好，主要是指學位名額更加充裕，積分入學申請的難度預計會更低。

至于會不會利好周邊房價，這就是另外一個問題。

目前來看，龍崗外國語學位溢價，給周邊房價帶來的利好，還是相對偏弱的。

我們可以看一組數據就明白了。

以龍崗區外國語學校學區内，主打剛需型小面積的中森雙子座為例：

2017年11月27日入手一套80㎡的小3房戶型，價格是493萬；過了2年多的時間後，同類相關的戶型賣出價格為555萬。

簡單來看，經過兩個年多的時間，該類房産的價差，僅僅在60萬左右。

除此之外，我們再看看，同是學區内的綠景大公館，它的小戶型學位房成交價格的曆史價差如何：

2017年7月10日入手一套56㎡的小2房，價格是390萬；過了差不多3年時間，同戶型能賣出489萬的價格，成交價差接近100萬。

這個成績，會比中森雙子座的案例要好些。

舉這兩個例子說明什麼呢？

說明龍崗區外國語學校的學位價值，對該房産的拉動能力有限，沒有起到明顯的紅利功效，也沒有形成很強的吸金作用。

其原因，主要是因為，龍崗外國語學校的綜合實力，還不算是名校。

和原關外第一名校，寶安中學初中部的中考成績進行對比，440分以上/430分以上/420分以上考生的數量及比例，寶安中學初中部是在碾壓龍崗區外國語學校的成績的。

同區裡，和公辦初中的一哥，深圳中學龍崗初中相比，龍崗外國語成績也不咋地。

2020年深中龍初中考參考學生399人，平均分378.4分，高分段440分以上3人，430分以上40人，占比10. 03%，430分以上人數及比例均位居全區公辦學校第一。

414分(平均分90)以上114人，占比28. 58%，400分以上184人，占比46. 12%。

除了440分以上，比龍外少2人外，其他數據指标都要比龍外要好。

（民間統計版本中考成績）

所以，龍崗區外國語學校這次擴建，可以說是直接利好學區業主家庭，更多是表現在民生層面的價值得到兌現，和房價上漲關聯并不明顯。

當然，如果那一天龍外的中考成績，能夠比較持續地與原關内頂級名校排在同一水平，哪怕是比較接近的水平，到時候房價高度可能又會更上一層樓，業主們也會更加開心。

那可能有人，會問龍崗10萬/㎡的價格，到底是怎麼一回事呢？

我們查了一下學區内房價的數據，确實有業主挂盤單價超過10萬/㎡的，但是這個屬于鳳毛菱角的案例而已。

比如陽光天健城44㎡的1房戶型，目前有報價在460萬，單價超過了10萬/㎡，而且目前暫時還沒有找到第二套這種單價高度的房子。

總體來看，龍崗區外國語學校學區内的學位房，房價第一高度主要集中在“奧林華府、陽光天健城、中森雙子座以及綠景大公館”這四大樓盤裡面，挂盤均價在7.1-8.2萬/㎡區間内。

學區内其他學位房樓盤挂盤均價，一般都沒有這裡那麼高，想在從中找4萬多或者5萬多單價的房子，還是比較容易的。

這四個樓盤會有這樣的房價高度，得益于其所處的地段，周邊的規劃以及樓盤本身品質較高有比較大的關系。

在這裡，我麼就不一一展開解析了。

總之，龍崗區外國語學校擴建，是對于學區内的業主及居民來講，是一件“讓娃就近入學”的民生大事，利好是确定性的。

但是，别過分解讀房價要開挂沖天了啊！

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