什麼地段的房子升值快，哪種類型的房子值得買，這或許是所有購房者最想得到的答案。

投資客不用多說，剛需也是如此。

因為當家庭新添人口擁擠不堪，或房屋老化帶來諸多不便的時候，每個人都會向往更加寬敞明亮的居住環境，這時候，換房需求最為強烈，而你最多的渴望就是自家的房子能多賣幾個錢，給下一套住房創造更大的選擇空間。

關于這個問題，我在之前的文章裡講過很多，也總結出幾套選房的價值理論，其實大大小小，無外乎一句話：

行情好的時候，你買到的房子比其他房子漲速快漲幅大；行情不好的時候，你的房子抗跌性較強，或者房價可以逆市上漲。

今天，我借用貝殼研究院老友塞給我的一份《北京2018年度十佳暢銷樓盤》數據，做一個詳細的價值理論演說，從數據方面告訴大家要買什麼類型的房子，買哪個位置的房子更好。

2排行榜

要想滿足上面那句話，至少要符合兩個條件：

一是賣得數量多，二是換手率高。

根據這個指标，我們從貝殼研究員的Real Data數據庫中，經過詳細比對，篩選出2018年北京市的十大暢銷樓盤：

我們發現，同2017年榜單相比，禦景春天、小南莊社區、裕中西裡、溪城家園和金融街融彙5個樓盤今年新上榜，榮豐2008、京通苑、北街家園六區、首邑溪谷和華茂城五個樓盤繼續留在暢銷榜中。從單價看，西城區馬甸商圈的裕中西裡小區與廣安門片區的榮豐2008小區每平米單價超過10萬。

那麼這10個樓盤為什麼是北京賣得最多，換手率最高的樓盤？有些樓盤憑什麼常年呆在榜單之中，另外的樓盤又憑什麼能擠進10佳樓盤呢？這都是我們要尋找的答案。

3特點

一、首先看地理位置。

1.從整體格局講，熱銷樓盤曾現“南北之勢，并有向東發展的趨勢”。這個符合北京的發展規劃，北面有海澱中關村，有朝陽望京産業園，屬于北京新貴的逐群之地，購買力、流量都在那擺着；南面有亞洲最大的機場連通，多個科技園興起，而較之前整體房價較低，屬于窪地；向東有正在崛起的通州副中心，自然不用多說。

2.從微觀位置來講，我們會發現，在十大暢銷樓盤中，有七個樓盤均分布在環路沿線，有超過半數的樓盤分布在五環外，成交向環外延伸的特點突出。多數暢銷樓盤靠近四環、五環外的新興商圈、次繁華商圈。

其中7個樓盤均位于環路沿線，凸顯了軌道交通對房子附帶價值的重要性，尤其是在北京這種比較擁堵的城市，地鐵交通是剛需一族最方便的出行方式，其中環路地鐵房要比直路地鐵的房的價值更高一些。

3.從環内外位置對比，有超過半數的樓盤分布在五環外，少半數為五環内。

環内市中心的教育資源依然是房子保值升值的第一要素，當然這類房屋總價居高，都是8W起步。其中小南莊社區和裕中西裡分别位于蘇州橋和馬甸，位置優越，教育資源集中，均是以小戶型為主的學區房。

榮豐2008作為西城總價最低的學區房，也蟬聯了2017年和2018年十大暢銷樓盤榜單，該小區套均總價不足400萬，開間是主力戶型，每年上半年都是成交高峰期，自住比例較低，換手率較高。

而環外主要是新興商圈，這個是未來北京新貴的主要陣地，在北京呆着你會發現很多好吃的好玩的地方在逐步向外環移動。這些商圈以價格低、配套相對齊全的特點吸引購房者買入。

大多數城市都符合「雙區域價值」理論，因為市中心房價高，年輕人隻能在外環購房，這樣會促使年輕購買力在外環充分流動，加速外環的商圈配套建設，而中心區要麼是學區資源，要麼是權貴的地位象征。

二、以小戶型、低總價為主

2018年北京十大暢銷樓盤呈現出明顯的小戶型、低總價的特點，有7個樓盤套均總價低于400萬，9個樓盤套均面積小于80平。

蟬聯2017年和2018年十大暢銷樓盤榜單的京通苑、北街家園六區、首邑溪谷和華貿城，均是位于外環的以小戶型為主的樓盤，其低總價的特點受到剛需的青睐，但同時周邊資源配套相對較弱（無商務區），換出比例較高，樓盤成交持續較好。

80平米左右的小戶型成為主流盤，是因為剛需購房者的基數遠大于其他類型的購房者，這類房子價格低，潛力大，流動性比較高。

三、房屋精裝修

與全市相比，無論是新增挂牌房源量還是成交量，十大暢銷樓盤的精裝房占比均高于全市。十大暢銷樓盤成交中精裝房占比高達51.3%，高于挂牌房源中精裝房占比。在不同年齡段中，十大暢銷樓盤的精裝房銷量占比均最高，表明精裝修的房子在各年齡段需求中均更受歡迎。

四、房源開始“滿五”

房源開始“滿五”是禦景春天和溪城家園沖進今年榜單的主要原因。

禦景春天和溪城家園是兩限房，2017年底兩樓盤均有一批産權證滿五年（禦景春天是第一批），因此兩樓盤挂牌房源量均于去年10月開始明顯增加，緻使賣房需求在今年集中釋放。

禦景春天和溪城家園分别位于豐台科技園區和立水橋，均是年輕白領居住的大型生活區，均價在5萬左右，小戶型、低總價以及周邊配套成熟的特點受到剛需客的追捧，随着交易量的增加，今年房價較去年出現上漲。

二手房有兩個節點，“滿二”和“滿五”，相應着不同的購房成本。假如你在買二手房的時候，買到“滿兩年”的房子（普通住宅），那麼可以省下交納增值稅的錢，假如你買到“滿五年”的房子（普通住宅），那麼能夠省下交納增值稅和個人所得稅的錢，在北京，這是一筆很大的支出。

五、保值功能高于同商圈

行情好的時候，你買到的房子比其他房子漲速大漲幅高；行情不好的時候，你的房子抗跌性較強，或者房價可以逆市上漲。

2018年北京市場曾整體下行趨勢，觀望情緒濃烈。所以即使是流動性超強的熱銷盤，都曾現出不同程度的下跌。十大暢銷樓盤中隻有溪城家園、禦景春天、裕中西裡三個樓盤均價上漲，其他七個樓盤均價下跌。

溪城家園和禦景春天以房證“滿五”的特殊原因位居房價漲跌幅榜單前二，房價逆勢上漲。具有學區房“護體”的裕中西裡、榮豐2008和小南莊社區跌幅較小。

其中可以看到首邑溪谷、華貿城和京通苑跌幅超過全市平均水平，是因為這些樓盤均位于超外環，配套缺失，以剛需購買為主，購房者對價格比較敏感。在市場下行期，這些剛需樓盤雖成交相對容易，但持有者大多數會信心不足，下調房價。

但在同一層面，這些樓盤相對于商圈的其他樓盤，保值能力強。同所在商圈相比，十大暢銷樓盤中有8個樓盤均價漲幅高于或跌幅小于所在商圈平均值。禦景春天是最顯眼的樓盤，周邊商圈均價下跌6.5%，該小區卻上漲3.3%。

根據2018年北京十佳熱銷樓盤，我們可以總結出：買房要買對城市發展方向，也要買對配套設施，更要買對戶型和政策條件。

熱銷樓盤的購房群體大部分是剛需，無論是城中心的剛需學區，還是環外的剛需自住。剛需購房的特征是地鐵優先、房屋總價低、80-90小兩房或小三房、偏向于精裝修、滿五。

這類房子流動性強，換手率高，牛市量價齊漲，熊市抗跌保值。

未來中國樓市是一個複雜分化的市場，之前那種閉着眼一腳油門都能賺錢的時代已經結束了。理性的市場，都是在收智商稅，一腳踏空半輩子的财富就出去了。買房跑通脹還是必要選項，前提是你得沉下心來把樓市看得明明白白。

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