壹

不知道何時起，商業和中心兩個詞，合并成了一個詞。

商業中心，往往是一個區域商業和經濟活動比較集中的區域。

常州的商業中心，自明清以來西瀛裡、西直街、豆市河、米市河、篦箕巷等商市的繁榮，就被定在了常州老城廂區域。

時間流淌到20世紀末21世紀初葉，常州形成了以延陵路為軸心的中心商圈。

◎1995年左右的延陵西路

然而，随着城市的外拓，居民消費能力的升級和消費形式的劇變，常州商業中心的格局也發生了翻天覆地的變化。

2011年新北萬達的開業，随之而來的商業綜合體開業浪潮，使得常州的商業中心格局呈現出了多點開花的态勢。

◎新北萬達廣場

老的綜合體如購物中心、百貨大樓、新世紀、泰富等也經曆了多次翻新，新的綜合體新城吾悅、九洲新世界、龍湖天街、寶龍廣場、月星環球港、紅星愛琴海、嘉宏星光城、弘陽廣場等相繼開業。甚至連鄉鎮，也迎來了屬于自己的商業中心。

于是，關于常州綜合體過剩的說法，不絕于耳。同時，不少商業綜合體因為招商和運營問題，瀕臨倒閉。

但另一方面，随着一個個新型居住闆塊的崛起，衆多闆塊已經進入的亟需商業補充的階段。

一面是過剩，一面是短缺。常州商業格局，陷入尴尬境地。

貳

如果時光倒流回十年前，茶山的“萬象城”，飛龍的商業綜合體，鐘樓的雨潤，都能順利開工，會是怎樣一番景象？

不要說十年前，哪怕是三年前，兩年前，也行啊！

但時至今日，我們還沒有等到它們。甚至，已經開始沒那麼期待它們的到來。

◎飛龍商業綜合體航拍圖（拍攝時間：2020年底）

“我們飛龍人民不需要商業綜合體，隻希望有個大潤發”，這是來自網友的真實留言。在一次次"狼來了”的故事之後，消耗的是區域居民對于開發企業和官方的最後期待值。

像這樣人口密度高，商業規劃遲遲不落位的闆塊，在常州多嗎？當然多！除了上述闆塊以外，新龍、西太湖、淹南等熱門置業闆塊的商業，要麼是懸而未決，要麼是遲遲未動工！

就在上個月，高鐵新城新龍湖金融廣場商業綜合體招标完成，中标單位為常州新城吾悅商業管理有限公司。

這也是高鐵新城首個輕資産運營的商業綜合體項目，對于高鐵新城的居民來說，自高鐵新城規劃以來，已經十餘年的時間，終于迎來了屬于自己區域的商業中心。

然而，對于飛龍居民來說，這個消息就沒有這麼友好了，期待了多年的“飛龍吾悅”到底還在不在，至今沒得到官方的答案。

叁

常州的商業項目有一個非常“高明”并常用的聚集人氣的手段，那就是開業初期停車免費。

萬達如此，吾悅如此，環球港也是如此。從一開始的停車免費，到慢慢的有了人氣之後，再開始收費。

這一招，老牌的商業中心壓根學不來，為什麼？因為交通不方便，停車難。

南大街的沒落，造地鐵導緻的交通擁堵，有着重要的“功勞”。當然，這種“街鋪”式的商業綜合體以及招商及運營的不力，注定了要被時代所淘汰。

近日，有知名微博博主在網上曝光了地鐵2号線南大街站的實景圖。

地下商鋪及與多個綜合體相連的地下空間，以及地鐵2号線帶來的便捷的交通和可以預計的人流量，也讓人看到了區域内人氣回流的希望。

然而，從網友的評論中，我們還是看到了不少負面聲音。

甚至，有網友将缺乏人氣的南大街和常州人口不再增長（不符實）劃上了等号。

且不談地鐵2号線的開通能不能救活南大街。但誠如大家所言，延陵路商圈不止南大街，還有吾悅、新世紀、泰富等等，加上規劃還有新的商業入駐，老城廂複興的推動。我們還是值得期待一下這裡的未來的。

但把南大街的人氣不足，或者說常州部分商業綜合體的難以為繼歸咎于人口問題，真的是一派胡言了。

肆

實體商業由于運營成本等方面的問題，被電商市場擠壓，導緻境遇尴尬，這是可以理解的。但這大部分還僅限于低端品牌。

常州商業有一個更大的痛點，是沒有屬于高端購買力的商業中心。

相對于無錫的恒隆廣場、萬象城、蘇甯廣場等偏中端的商業綜合體格局。常州的商業體多數偏中低端。

即便是當初購物中心翻新升級後，引進了CCUCI等大牌，最終也難以為繼撤櫃了。

而常州的高端購買力外溢至上海等區域，是一個非常明顯的現象。

那常州有沒有能力使這些購買力回流呢？實話實說，不能确定。

全國性的商業過剩，不少開發企業已經開始輕資産運營模式。一線品牌也沒有這麼容易青睐屬于前三線城市的常州。

但是我們仍然看到了常州不少商業中心自我升級叠代的能力。包括引進高端商超，如環球港的山姆、吾悅的綠地等等。

在新舊更替的過程中，讓商業中心更貼近常州居民的需求，或者才能真正的讓商業不“殇”。

本文代表克而瑞常州機構觀點，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞常州房産測評（CRIC-CZ）

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