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相信很多深漂都對『白石洲』這個地方并不陌生，因為它是無數打工人夢開始的地方。

随着時間的推移，白石洲村裡的人越來越多，道路越來越窄，樓越來越高；密密麻麻的電線、和握手樓。曾經有着漂亮的白石頭、飄香的果園的小農村漸漸變得與周邊現代都市的繁華景象越來越不和諧，所以不得不淪入舊改的大潮之中。

在貼滿“樓已清空，非請勿入”的告示中，這個深圳市内規模最龐大的城中村逐漸消失。不久的将來，推土機将終結這裡的記憶，舊改航母即将啟航，承載着358萬平城市綜合體駛來。

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1、2005年，深圳市和南山區政府開展白石洲舊村改造研究，白石洲舊改正式拉開序幕

2、2012年8月由南山區委區政府領導帶隊成立沙河五村城市更新領導小組

3、2013年10月，沙河五村北區範圍内完成業主更新意願書簽署工作

4、2014年，白石洲舊改項目正式列入深圳城市更新名單

5、2016年6月，股份公司50萬平方米集體用地完成确權

6、2016年12月，沙河五村更新項目專項計劃通過深圳規土委更新局業務會審查

7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新單元規劃（草案）正式公示

8、2017年年底，綠景白石洲城市更新辦公室成立

9、2018年12月，白石洲改造專項規劃已獲得市規土委正式批複，按照政策規定，專項規劃批複兩年内必須要完成簽約，清租收整、申報實施主體、房屋拆除等工作

10、 2019年3月 完成集體物業拆遷補償協議簽訂

11、 2019 年 5 月，最新個人物業确權已經接近 90%

12、 2019 年 6 月，啟動拆遷補償協議簽訂

13、 2020年10月，沙河工業區率先動工開拆

14、 2020年12月，新塘村和上下白石，簽約已經達到相關要求。

15、 2021年1月，項目改造實施分期調整為分四期實施。将原規劃的一期拆分為一、二期實施，相應的原規劃二、三期調整為三、四期。舊改進程提速

16、2021年3月，南山區城市更新和土地整備局公告“綠景”為項目實施主體

17、2021年7月，拿到施工許可證，白石洲一期正式開建

這座年輕的城市，承載着無數年輕人的夢想。開放、包容、獨立、自由、創新都是屬于深圳的标簽，那句“來了就是深圳人”從始至終充斥着深圳的每個角落，五湖四海的人們來到這裡都會覺得很親切。但同時深圳又是殘酷的，一線城市生活的壓力是每個人的 “深漂一族”不得不克服的困難。

深圳是個不相信眼淚，隻相信汗水的地方。而每個來深圳追夢的人最終都會面臨“紮根”這個問題。但面臨堪比“天價”的房價，又有多少人能夠夢想成真呢？

很多在深圳奮鬥半輩子的人好不容易在郊區買了房，也算是在深圳紮了根。但工作通勤、下一代的學位、周圍環境、資源配置都是不得不考慮的事情。

白石洲這個版塊的舊改，可以說是為每一個深圳人提供了一個“捷徑”。很多人在深圳攢了大半輩子的積蓄在地理位置相對沒那麼好的地方購置了房産，而在這裡你可能隻需要60%就可以在南山寸土寸金的地方擁有一個家。

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回遷房的缺點

① 門檻高，購買回遷房無法按揭，需要一次性付清

② 時間周期會較長一些，交房時間預計3-5年

③未拿到紅本前不可抵押、貸款

④拿房時間為開發商拿到施工許可證48個月後可拿

回遷房的優點

①價格低

比周圍商品房的價格低40%左右，相當于商品房的首付就可購買

②交易有保障

跟開發商簽約、各部門備案、交樓後即辦理‘不動産權證’

③沒交房前每個月都有租金補助，交付後還有裝修補償或帶精裝交樓

④ 前期投資較小、後期增值空間較為可觀，回報高

⑤無稅費、同樣享有70年産權

開發商承擔所有稅費、免費辦理房産證

⑥ 不限購、不限售

不占用購房名額且紅本到手後可直接出售，無需受深圳三年限售政策影響。

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回遷房怎麼選擇？

首先需要關注的一定是回遷房的地理位置，以及它周圍的二手房價格。還有就是預算是否在自己的接受範圍之内，綜合考慮結合自身的情況再選擇。同時找一個靠譜的職業經紀人，也是非常關鍵的！

目前深圳市内最大的舊改項目非“白石洲”莫屬。近一個月由萬科已注資23億開發商綠景（中國）地産用于投資白石洲舊改項目，目前白石洲項目一期土地使用權出讓金已提前支付完成。

綠景（中國）地産投資有限公司公告披露，白石洲城市更新項目一期工程建設推進順利，目前正全力開展地下工程施工， 下半年将進入地上主體工程施工，明年可望進入大規模預售。

對于白石洲回遷房有興趣的朋友歡迎随時私信咨詢。

回遷房能不能買？

深圳的城中村一般都是位于市區的核心位置，雖然目前房地産業不景氣，但是在一線城市的核心地段，房源永遠是非常緊俏的。

在核心地段以周圍二手房60%左右的價格擁有一套房産，完全可以稱之為“撿漏”。

如今深圳的回遷房市場交易已發展較為成熟，一般憑借小開發商的實力是無法在深圳做舊改項目的，所以無需有開發商跑路的顧慮。且現今簽約手續等早已正規合法，不存在業主反悔、産權糾紛等問題，所以近來回遷房的成交量倍數一直在增長。

購買回遷房是一種非常具有前瞻性的投資，但是因為需要全款購買所以門檻非常高，所以限制了很大一部分人群。但是從投資的長遠角度來看，回遷房的回報率是非常高的，憑借早期入手的低價，到後期建成後價格所産生的的利潤差是非常可觀的。

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白石洲的舊改回遷項目與隔壁大沖舊改項目對比來看

自2014年下半年，華潤大沖村舊村改造轉變為華潤城系列正式入市。短短十年不到的時間，大沖村從“握手樓”城中村搖身一變為黃金樓盤，原住民也成為了手握“回遷”的千萬富翁。而改造後的華潤城，幾乎具備了最好的配套，區域地處深圳中心地帶深南大道，有萬象系高端商業萬象天地加持，周邊毗鄰人才聚集的高新科技園，已然“脫胎換骨” 。

2014年作為大沖舊改首發的華潤城一期入市時，價格僅為4.5萬元左右，而如今華潤城二手房成交價約為18萬 ，房價增幅達到了驚人的333%！華潤城目前的挂牌價則是已經到了18-19萬/㎡ ！

而早在18年6月白石洲的小産權房交易市價已達4.2萬元／平，到2020年5月份 7.2萬元/平，到2020年7月份 8.3萬元/平，到2020年12月9.5萬元/平。

按合同開發商承諾6年内交房 (僅供參考) ，2026年7月份又會是多少呢？

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以一期項目來看，白石洲一期規劃總體量分别為68.2萬平方米、其中有一半體量為返遷房，另一半為可售貨值，參考周邊項目均價10-15萬元/平方米，推測貨值将超過400億。

以此測算，明年達到預售條件後，綠景中國的回款将在300-400億，倘若以300億确認收入算，按照60%的毛利率和30%的淨利率，公司一期将獲得近100億的利潤，而截止2021年底，綠景中國收入僅為43.8億，盈利僅為13.4億，上百億的收入和利潤流入上市公司，這意味着不論是規模還是盈利都将實現跨越式的增長。業績的提升帶動估值的修複，以目前公司僅約為60億港元的總市值和不到5倍的動态市盈率來看，公司在資本市場後續估值提升的空間将尤為可觀。

考慮到當前不确定性市場環境下，資金更加追求企業的現金流創造能力，願意為确定性買單，在此背景下，綠景中國的優勢也将進一步助力其獲得資本市場溢價。

總的來說，無論是想在深圳紮根的“深漂一族”還是異地有資金考慮投資深圳房産的朋友，白石洲的舊改回遷項目還是非常值得投資的。目前白石洲舊改項目一期拆遷補償協議簽署工作已完成100%，而白石洲三期的單價是7-8萬/㎡（2022.07月價格）未來價格也是持續上漲的狀态。

想要購買紅本商品房新房，家庭限購暫且不說，在各種房産政策的出台下，打新之路可謂是困難重重，中簽概率極低。通常購買的新房大多數都是期房，到拿到房地産不動産證也要曆經2-3年，并且還要受7.31政策限售三年，持有5年才能免稅。

但回遷房可以說是避免了所有的顧慮，以較低的投入、較高的回報率，能夠在南山中心區能夠擁有一席之地完全是一種非常具有前瞻性的投資。