新政執行3天，近20個紅盤接連放量，這是屬于無房戶和自住者的春天，但也封印了一大批房票，尤其是對于搏豪宅的富人們，原本就微小的機會變得更加渺茫。

但一道門緩緩關閉的同時，還有另一道門緩緩打開——不限購的商業大平層們，或許是禦潮府、江河鳴翠的第一“代餐”。

就在這兩天，春語藍庭刷出了300㎡商業大平層的預告海報，中海望廬、濱融府、博奧花宸裡等項目也透露出大平層的消息。

據小鳳凰統計，2021年至少有17個純新的商業大平層入市，新增供應量達到曆史高峰的2200套，比去年至少多出780套。

如果說2020被稱作“大平層元年”，那麼2021絕對是大平層的“厮殺之年”。

01

供需兩旺的厮殺

成為樓市年度熱詞的大平層有多火？小鳳凰統計，去年杭州商業大平層成交量662套，相當于每天都有1.8套被買走。

放在一二手庫存逼近23萬套的住宅市場上，這個數字簡直杯水車薪，但杭州2015-2019年的商業大平層成交總量才518套。

成交活躍的背後，是一個隐性庫存巨大的市場。2020年杭州十區共出讓94宗商業用地，增量面積558萬方，即便每宗地塊用30%做大平層，也有近5600套供應，何況還未算上商住地塊中的庫存。

濱江龍湖東潮府效果圖

這也就是說，按照去年1.8套/天的去化速度，僅2020全年的供應量，就足夠杭州賣上8年半。當這批房源流到市場上，加上原先未消化的顯性庫存，大平層供應潮至少還會持續3-5年。

“從集中到分散，從沿江闆塊到外圍。”是未來大平層市場的另一個趨勢。

從前，主流商業大平層集中在主城區，尤為突出的是錢塘江畔，像2020年大熱的錢塘公館、觀雲錢塘、ONE53、迪凱金座等。

君豪ONE53

而随着主城區土地供應量的減少，2020年主城區僅出讓了44宗商業地塊，合計建面227萬方，占全年增量的40%。

小鳳凰統計，今年入市的商業大平層中，不少都是所在闆塊中的“首秀”。比如華豐的春語藍庭、申花的濱融府、塘栖的天樾四季等。

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TOP10級别的“鲶魚”來了

自2018年4月的“限酒令”以來，商住/商業用地最小分割面積300㎡，酒店式公寓暫時謝幕，部分住宅小區中也規劃了或多或少大平層産品。

像攬月臻翠府、陽光城檀映裡、禦濱府各規劃1幢商業大平層，而商業占比較大的江河鳴翠和濱融府各有4幢。

有一種觀點認為，這是對住宅小區純粹性的破壞。但從另一個角度來看，這代表了主流房企全面進入大平層市場。

就拿杭州來說，從前華聯、迪凱等主流商業平層選手在當地市場占據的份額都不大，而今年新增項目中，我們能看到濱江、綠城、融創、中海、龍湖、招商、德信等頂尖選手。

中海黃龍雲起·天真

他們曾經都有大面積産品的打造經驗，比如濱江早期的金色海岸、陽光海岸、武林壹号，融創的杭州壹号院中有330㎡戶型，中海在文教區核心的黃龍雲起中，用“歸一”、“無相”、“天真”完成了産品力的實踐和進化。

這些“帶資進組”的選手們就像鲶魚一樣，不但加重了大平層市場的競争難度，而且他們也開始專攻于純商業地塊。綠城在武林和祥符各埋了一顆彩蛋；濱江去年上架萬潮星彙，聯合西投拿下之江雲栖名築地塊；德信在景芳三堡、之江浮山、空港新城都有布局。

03

房企為何重倉大平層

若問主流房企為啥要在大平層市場上全力厮殺？“好賣”絕不是唯一的原因。

大平層擊碎了當下住宅市場的浮皮潦草和乏善可陳。

于開發商而言，地價高企，住宅利潤空間5個點都不到，精裝隻要沒變成“驚裝”就算合格交了作業。舍得用石材幹挂、全屋牆紙的改善盤，都能拿出來從年頭吹到年尾。

就像甲方品牌抱怨的熬盡心血想出的idea打不過“閉眼買”的市場，設計總監也感歎，

一腦袋的天馬行空敵不過精打細算的成本控制。

而經曆過産品力高光年代的購房者們，先是憤怒，再是惆怅，最後隻能妥協于中規中矩的産品。

華聯·錢塘公館“ARTx無界”樣闆房實拍圖

而此時，一直遊弋在鄙視鍊底端的大平層，突然成了盛放開發商野心、滿足富人需求的容器。

于是乎，去年我們看到了一個争奇鬥豔的大平層市場。

拼地段，西子湖畔的嘉裡逸廬，一線臨江的錢塘公館和觀雲錢塘憑借窗景就能秒殺市場上99%的産品。

拼産品，觀雲錢塘邀請了Aedas、SWA、BPI等天團級團隊，逸廬頂躍“世界之逸”的操刀者是渡邊智昭。今年入市的望廷，更帶來了建築設計Aedas 景觀T.R.O.P的豪華配置。

逸廬世界之逸樣闆間

珠玉在前，2021年的商業大平層市場将會掀起一陣存量與質量的厮殺。新政收割了自住者的房票，接下來可以預見的是，一個沒有“紅盤”的市場正在歸位。

剛需和中産不用焦慮搖号的千軍萬馬，而真正的富人也能在大平層裡找到歸宿。

附：預計今年入市的純新商業大平層，還有兩顆信息未明但十分重磅的彩蛋！

（一般來說，同樣裝修标準下，大平層單價是區域住宅售價的7折左右，故用住宅價格做參考）

春語藍庭

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◎地址：華豐-下城區永華街與石橋路交叉口

◎項目概況：總體量約17萬㎡，規劃19幢小高層和3幢13F大平層。

◎戶型：住宅已售罄，大平層300㎡以上

◎價格：住宅限價33000元/㎡（含精裝3000元/㎡）

◎動态：官宣“大師的大平層”，共推出78套房源，分布于14-16幢，預計今年3月首開。

春語藍庭效果圖

◎項目亮點：濱江、龍湖主城區為數不多的300萬級項目，住宅四開四罄。即将登場的300㎡大平層，在闆塊内幾乎無競品。

不限價的大平層，産品力上想必會比住宅更勝一籌，目前關于大平層的相關信息還未正式出街，預計近期進行“官宣”。

江河鳴翠

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◎地址：江河彙-錢江路與運河東路交彙處西北側

◎項目概況：總建築面積約13.24萬㎡，規劃有9幢15-24F高層 4幢約110套商業大平層

◎戶型：約143-229㎡，大平層300㎡以上.

◎價格：住宅限價68500元/㎡（含精裝6000元/㎡），大平層待定

◎動态：已領出所有住宅預售證，共有431套房源，總價區間在980-1600萬元；大平層今年入市。

江河鳴翠項目鳥瞰圖（标注箭頭為大平層位置）

◎項目亮點：2020年豪宅市場一大爆款，江河彙定位“中央活動區”，在這裡，杭州或許将迎來“IFC”。江河彙未來還要建主題公園、激光水幕秀和摩天輪等，是杭州未來又一新地标。

濱融府

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◎地址：申花-拱墅區莫幹山路與登雲路交叉口

◎項目概況：總建築面積約17.3萬方，容積率2.5，由7幢16-17層的小高層住宅和4幢商住大平層所構成，地塊商業部分面積約6.2萬方，規劃約216套房源。

◎戶型：高層住宅139-168㎡，大平層300㎡以上

◎價格：住宅限價54000元/㎡（含精裝4500元/㎡）

◎動态：上周首開98套住宅房源，3355戶登記，中簽率約2.9%，大平層預計今年3-4月入市。

濱融府效果圖

◎項目亮點：位于申花闆塊，坐擁地鐵10号線和5号線雙地鐵，步行即可達杭州大悅城，主城區黃金地段。

無論住宅還是商業大平層，濱融府戶型偏大，改善氣質純粹。兩大開發商濱江、融創都有豐富的大平層打造經驗，住宅部分建築設計由gad親自操刀，相比之下大平層的配置可以期待。

濱江禦濱府

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◎地址：西興-濱江區阡陌路與濱興路交彙處南100米

◎項目概況：總體量（含地下）約14.5萬㎡，容積率2.3，由13幢住宅和一幢商業大平層組成。

項目商業占比20%，即2萬方出頭，若每套按300㎡計算，可提供約67套房源。

◎戶型：高層住宅101-139㎡，大平層300㎡以上

◎價格：住宅限價49200元/㎡（含精裝4500元/㎡）

◎動态：住宅部分已售罄，商業大平層加推時間待定。

禦濱府項目鳥瞰效果圖

◎項目亮點：項目周邊配套成熟，有濱江銀泰、地鐵1号線濱和路站等，作為濱江集團首入濱江區之作，禦濱府是純正的濱江制造，大平層産品目前透露的信息不多，但非常值得期待。

西投濱江雲栖名築

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◎地址：之江轉塘-西湖區浙音路與美院北街交叉口

◎項目概況：總建築面積約21.56萬㎡，可售13幢樓，囊括洋房、小高層，總戶數約216戶。

◎戶型：約300㎡以上大平層

◎價格：住宅限價35400-37100元/㎡（含精裝3500元/㎡）

◎動态：示範區及樣闆間已開放，預計今年入市。

雲栖名築樣闆間實景

◎項目亮點：濱江集團首次落子之江的項目，位于浙江音樂學院與中國美術學院（象山校區）中間，步行到兩大院校的距離都很近。

園區打造層次感豐富的退台景觀，還帶有濱江标志性的露天泳池。外立面是全玻璃Box，室内采用武林壹号、金色海岸大平層中的IMAX全視景橫廳、全套房設計元素。

中海望廬

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◎地址：文晖-下城區東新路279号

◎項目概況：建築面積約6.2萬㎡，規劃高層、洋房和總建築面積約30747萬㎡商業大平層，約100套。

◎戶型：大平層面積310㎡

◎價格：闆塊住宅限價51500元/㎡（含精裝4500元/㎡），大平層待定

◎動态：大平層公寓預計今年入市。

中海望廬示範區實景

◎項目亮點：零距離地鐵5号線杭氧站，200米嘉裡城，直線距離300米長壽橋嶽帥小學。

中海的大平層打造功力已經在黃龍雲起得到驗證，望廬大平層與住宅共享同一園區的中海産品，室内精裝上還可以自由發揮想象力，十分值得期待。

招商博奧花宸裡

07

◎地址：北幹-蕭山區博奧路與山陰路交叉口

◎項目概況：總建築面積約10.9萬㎡，規劃6幢高層、1幢公租房、1幢集中式商業辦公樓（包括約300㎡酒店式公寓）、沿街底商和1個鄰裡中心。商業部分位于住宅西側。

◎戶型：高層住宅100-130㎡，大平層面積300㎡以上

◎價格：住宅限價32500元/㎡（含精裝3500元/㎡），大平層待定

◎動态：項目首開時間待定，大平層公寓預計今年入市

◎項目亮點：位于蕭山區政府闆塊和濱江區的交界帶，除了規劃鄰裡中心，花宸裡周邊約500米範圍内，地鐵、學校、商業、菜市場、景觀公園等生活配套一應俱全。

合景泰富攬月臻翠府

08

◎地址：笕橋-江幹區開創路與明石路交叉口

◎項目概況：總體量約14.4萬方，由8棟高層、2棟洋房組成。項目自帶3.1萬方商業，其中綜合體約占1.2萬方，大平層約占1.9萬方，即提供約63套房源。

◎戶型：高層住宅105-139㎡，大平層面積300㎡以上

◎價格：住宅限價40800元/㎡（含精裝4000元/㎡），大平層待定

◎動态：少量洋房在售，高層年後加推，大平層房源預計9月面市。

攬月臻翠府效果圖

◎項目亮點：攬月臻翠府是由合景泰富集團在杭州開發的首個“臻”系列高端項目，位于4号線笕新路站地鐵口，自帶1.2萬方商業綜合體，填補了闆塊内的商業空白，業主在家門口就能實現購物自由。

攬月臻翠府預計是笕橋闆塊内首個入市的大平層項目。

天樾四季

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◎地址：塘栖-餘杭區塘栖鎮張家墩路與圓滿路交彙處

◎項目概況：總體量28萬方，全盤容積率為1.4。住宅部分由35幢7層洋房和12幢4層疊墅組成。商業部分約46000㎡，除4萬㎡自持部分外，大平層建面約6000㎡，約能提供20套房源。

◎戶型：洋房95-110㎡，疊墅139㎡，大平層300㎡以上

◎價格：住宅限價23100元/㎡（含精裝3000元/㎡），大平層待定

◎動态：1月初，推出東區1、10、15#70套房源，0登記流搖；大平層暫無入市時間。

天樾四季效果圖

◎項目亮點：項目自帶杭州北大型城市中心體，擁有約3萬方商業，北面即是塘栖最大的菜市場，生活購物能滿足日常。位于塘栖古鎮運河旁，自然環境優越，但交通、教育、醫療等配套較單薄。

陽光城檀映裡

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◎地址：東新-下城區東新路與新西路口

◎項目概況：總體量9.8萬方，規劃6幢高層，1.8萬方商業，其中包括1座7800㎡的商業街區和1幢（8#）商業大平層，約30餘套。

◎戶型：高層115-142㎡，大平層300㎡以上

◎價格：住宅限價47000元/㎡（含精裝4500元/㎡），大平層待定

◎動态：首開中簽率約19%，3月加推高層房源，大平層部分入市時間待定。

陽光城檀映裡效果圖

◎項目亮點：距離武林門約4KM，真正的市心大平層。項目500米内雙地鐵站環繞，東新路接駁德勝、留石、秋石等三條快速路通達全城。

周邊環聚“六校三院”著名教育醫療資源，約2KM直達城市之星國際旅遊綜合體（在建嘉裡城）。新天地、陽光銀泰城、水晶城、遠洋樂堤港都在項目3KM的範圍内。

住宅部分立面采用鋁闆 玻璃，室内精裝品牌均是一線大牌。

西投銀泰城

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◎地址：之江轉塘-東至規劃道路，南至梧桐路，西至之江度假區單元XH1711-B1/B2/S42-03地塊，北至規劃道路

◎項目概況：總體量約46.7萬方，整體定位為之江闆塊江景辦公高地 城市商業中心。規劃有商業體銀泰城和約400套商業大平層。

◎戶型：大平層300㎡以上

◎價格：住宅限價35400-37100元/㎡（含精裝3500元/㎡），大平層待定。

西投銀泰城效果圖

◎動态：項目已舉辦奠基儀式，大平層部分預計今年下半年入市

◎項目亮點：之江度假區核心區位，自帶大型商業綜合體銀泰，周邊學校、醫院等配套豐富，居住體驗較好。

望廷

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◎地址：奧體-蕭山區民祥路與甯一路交叉路口南側

◎項目概況：總建面約9.2萬方，由兩幢高約150米的雙子塔樓和16幢中式合院組成，規劃62戶。

◎戶型：470、558㎡

◎價格：闆塊住宅限價47000元/㎡（含精裝4500元/㎡），望廷待定。

◎動态：項目即将開盤。

558㎡效果圖

◎項目亮點：占據奧體核心區位，周邊有SKP、國博中心、蓮花碗等頂級配套。Aedas擔綱建築設計，TROP團隊擔任景觀設計，室内規劃有558㎡的超大戶型。

杭州國際中心

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◎地址：錢江新城-江幹區民心路299号

◎項目概況：建築面積約30萬㎡，容積率10，總高299米，涵蓋商業綜合體、寫字樓以及大平層公寓。

◎戶型：300㎡以上

◎價格：待定，周邊同類型産品售價6-10萬元/㎡

◎動态：項目已動工，首開時間待定

杭州國際中心效果圖

◎項目亮點：杭州國際中心位于錢江新城核心地段，萬象城、來福士、城市陽台、日月同輝、市民中心、豪華酒店等環繞四周。

央企綠發操盤，打造總高299米的錢江新城新地标。

西投德信浮山單元商地

（浮山單元XH2006-07地塊）

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◎地址：之江-東至杭州西力電能表制造有限公司，南至河山路，西至杭州博可生物科技股份有限公司，北至浮山東路

◎項目概況：總建築面積約5.1萬㎡，建築開發面積7.8萬㎡，容積率1.8，全部打造成花園商墅，估算約170套。

◎戶型：300㎡以上

◎價格：待定，住宅限價35400-37100元/㎡（含精裝3500元/㎡）

◎動态：項目已動工，首開時間待定.

德信浮山項目效果圖

◎備注：邀請一流大師團隊，引入别墅的院子、花園等功能空間的創新構想，采用極簡主義設計手法，規劃打造一個極具創新趣味的、區域功能性分明的、視野開闊的全新墅式辦公空間！

德信景芳三堡商地

（景芳三堡單元JG1207-B1/B2-45地塊）

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◎地址：錢江新城2.0-東至塘工局路、昙花庵路,南至昙花庵路，西至二号港，北至塘工局路

◎項目概況：總建築面積約5.1萬㎡，容積率4

◎戶型：300㎡以上商業大平層

◎價格：待定，闆塊内住宅價格60000元/㎡

◎動态：暫無

◎備注：可售部分建面約5.1萬方，大約可規劃170套房源。

濱江申花商地

（申花單元GS0404-B1/B2-01地塊）

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◎地址：申花-東至永固巷，南至智趣弄，西至學院北路，北至花園崗街

◎項目概況：規劃建設用地面積為12.3萬㎡，容積率3.5，需設農貿市場一處。

◎戶型：300㎡以上商業大平層

◎價格：待定，闆塊内住宅限價54000元/㎡（含精裝4500元/㎡）

◎動态：暫無

◎備注：根據地塊出讓條件，建面51%需歸花園崗股份經濟合作社所有，可售部分建面約6萬方，大約可規劃200套房源。

濱江景芳三堡商地

（JG1203-11地塊）

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◎地址：景芳三堡-東至儲備地塊，南至規劃道路，西至順福路，北至鳳起東路綠化

◎項目概況：規劃建築面積7萬㎡，容積率4。

◎戶型：300㎡以上商業大平層

◎價格：待定，闆塊内住宅限價68500元/㎡（含精裝6000元/㎡）

◎動态：暫無

◎備注：可售部分建面約7萬方，大約可規劃233套房源。

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責任編輯/騰 騰

統籌/俞　琳　 　監制/步珊珊

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