首先，如果你是首套剛需，我強烈建議你可以不用往下看了，你應該把注意力放在住宅上。原因很簡單，商住不适合你，至少目前的政策不适合首套剛需。

由于新建商住個人無法購買，必須注冊公司，所以個人隻能買二手商住。接下來我們說說個人購買二手商住要具備的兩個條件：

1. 網簽前連續繳納滿5年的社保或納稅（京籍也需滿足此條件）
2. 個人名下無房

第1點應該比較清楚，沒有什麼需要解釋的，隻是京籍如果想買商住也需連續繳納滿5年的社保或納稅，我們重點來說說第2點——個人名下無房，是個人而不是家庭，所以對于家庭名下已有住宅的來說，隻要住宅在非商住購房人名下即符合條件，舉個例子：夫妻A和B家庭已有兩套住宅，兩套住宅都在丈夫A名下，那麼隻要妻子B有連續五年的社保或納稅即可購買商住。

商住不能貸款，隻能全款購買。

這也就是為什麼我強烈不建議首套購房者購買商住的原因，雖然很多商住總價低（100萬左右），如果不能貸款隻能全款的話，為什麼不把這筆線當做購買住宅的首付呢？

參考閱讀實際操作！在北京買一套“上車”房沒有想象的那麼難

商辦在交易時，如果網簽價小于等于原值，賣方不交稅（理論上要交印花稅，但現實由買方支付），買方交網簽價的百分之三的契稅和萬分之五的印花稅（印花稅剛從千分之一下調）；如果網簽價大于原值，出售商辦賣家要交的稅費包括個稅、契稅、增值稅、印花稅和土地增值稅。

當然，如果是通過中介成交，還要交一筆不少的中介費。

商住主要收益來自于房租，目前北京市場上比較好的商住年化收益率能達到4%左右，如果同時占用地址注冊，每年還有額外1萬元左右的收入。

商住的風險可能有以下幾個方面：

1. 雖然目前還沒有對個人商辦開征房産稅。但物權法規定了商住辦公的征收标準：以房産原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%，房産稅年應納稅額=房産原值×（1-30%）×1.2%或稅務機關評估值×1.2% ；
2. 土地出讓金就是土地使用年限期滿後，需要續期向國家繳納的費用，現在國家還沒有明确的法律法規如何征收；
3. 流動性風險：因為二手商住的購買資格比較苛刻，有可能在需要轉手時不好出手，甚至需要大幅折價的可能；
4. 地區交易指導價上調的風險：可能會大幅增加稅費；

可以說目前的商住确實有很多問題：不能落戶，持有成本高（商水商電），人員混雜，并不适合自住；目前政策不明朗，市場萎縮，不好變現；不能貸款、沒有杠杆。可以說商住已經幾乎沒有任何金融屬性了，他的價格完全由租金來支撐。

以商住目前每年4%的收益率來看，雖然跑赢定期存款，但和理财的收益率相當。如果判斷未來收入增長而利率下降，那麼長期持有商住也許不失為一種資産配置方式；反之如果房租下降利率上升，商住有可能變成有毒資産。

如前所述，商住不能落戶，租戶主要是年輕白領或公司辦公，那麼位置就是首選要素。近地鐵，戶型小，商務區，配套好。（不是指學校和醫院，而是交通和商業）

你會購買商住嗎？ 單選

0人 0%

0人 0%

0人 0%

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!