仲量聯行2022年第三季度深圳辦公樓市場回顧與展望

三季度甲級辦公樓租賃市場疲弱，淨吸納量以總部自用需求為主，租金環比下跌約2.8%，但金融行業展現良好韌性，支撐租賃需求。預測辦公樓維持供求失衡的現狀，空置率及租金将持續承壓。

*深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場

2022年第三季度，在全球高通脹及美聯儲連續加息的壓力下, 宏觀經濟前景不明朗。全球貨币緊縮疊加地緣政治沖突，影響了國際間經濟交流與合作，使得全球供應鍊穩定性受到幹擾，國際貿易體系複蘇勢頭減弱。

外部環境的不穩定以及供應鍊不暢讓深圳的外向型企業受到一定程度的影響，出現外需擴張放緩的情況。部分以跨境業務為主的互聯網企業，面臨着業務收縮的風險。

在全國經濟社會總體呈現“弱複蘇”的格局下，其他行業也謹慎調整業務增長預期，放緩擴張速度，采取相對保守的企業不動産策略。具體而言，降本增效成為主流使得企業的承租力下降，并出現了部分縮租、退租的現象。

另外，深圳多點散發的局部疫情令人員流動和經濟活動受限，也對辦公樓租賃活動産生了一定程度的負面影響。第三季度甲級辦公樓的淨吸納量約為33萬平方米，隻有去年同期的一半左右，且主要來自總部自用需求，占比超過七成。整體而言，租賃市場呈現疲弱狀态。

本季度，在租賃需求萎縮的情況下，需求結構也有所改變。雖然金融和TMT行業仍作為去化主力，但部分互聯網企業的降本增效和業務整合持續推進，使得TMT行業的租賃成交占比有一定幅度的下降，需求穩定性不如金融行業。金融行業發展的良好韌性，支撐其繼續發揮穩定市場的作用，其中銀行、證券、基金和保險等傳統金融業租賃需求表現堅挺。

第三季度共有5座甲級辦公樓落成，共計約48萬平方米，分别是位于南山區的深創投廣場、陽光保險總部大廈、大疆天空之城、前海嘉裡中心二期，羅湖區的潤弘大廈T2。盡管需求低迷，但得益于總部自用面積的支撐，例如某領軍科技公司回遷總部的自用面積達20萬平方米，全市整體空置率環比僅略微上升0.4個百分點。

在辦公樓租賃市場低迷的預期下，業主招商及維穩壓力增大，更願意降價出租或續租，部分面臨退租的項目租金降幅開始加大。從子市場來看，前海片區租金維持穩定，其它區域跌幅加大。總體而言，本季度深圳甲級辦公樓租金走弱，環比下跌約2.8%。

為了穩定經濟，促進經濟發展，7月政府出台了《關于紮實推動經濟穩定增長的若幹措施》，文件内容提出要推動留抵退稅“直達快享”；加快落實國家擴大全額退還增值稅留抵稅額行業範圍的政策；鼓勵各類物業業主減免租金和加大金融支持實體經濟力度。相關政策有助于減輕市場主體負擔，減少經濟下行對各行各業的沖擊。行業方面，9月深圳市工業和信息化局印發《深圳市軟件和信息技術服務業、互聯網和相關服務業企業2022年上半年穩增長獎勵項目實施細則》，對符合條件的軟件和信息技術服務業、互聯網和相關服務業企業進行獎勵，該措施将對長期引領深圳辦公樓租賃需求的TMT行業帶來一定的幫助。

仲量聯行深圳商業地産部總監李文傑表示：“面對未來不明朗的内外經濟形勢，企業的經營計劃會較為審慎，預計深圳甲級辦公樓租賃市場需求會持續疲弱。”

四季度預計有超60萬平方米供應入市，環比增加30%左右，超過四成為總部自用大廈。租戶回遷總部的現象自三季度開始顯現，預計到年底這種情況對于可租賃型存量辦公樓空置率的壓力會進一步加劇。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出：“總部租戶回遷、大量的新增供應疊加需求疲軟，辦公樓去化壓力增加，市場上供求失衡的現狀将持續，深圳甲級辦公樓整體空置率預計會上升。同時，存量辦公樓的空置壓力迫使業主對挽留租戶的競争加劇，新增項目業主也傾向于運用更靈活的租賃策略來提升自身市場競争力，雙重影響下預計租金加速進入下行通道，未來租金持續承壓。 ”

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